◎撰稿丨盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师 张茂荣

◎稿件转载自公众号：信荣律师团队

这是笔者2011年4月16日发表在证券时报的文章（略有修改），近日因某村委起诉购房者要求确认合同无效，引发市民新一轮对购买小产权房风险的担忧，特重发，以飨读者。

小产权房不是一个法律概念，而是民间对在集体土地上所建房屋的俗称。狭义的小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅，广义的小产权房还包括城中村、农民房、集资房、甚至违建房等。

小产权房的前身

深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中，完成了全市土地国有化、农民城镇居民化，成为全国首个没有农村社会管理体制的城市，自此，深圳已不存在严格意义上的小产权房（这也正是深圳官方不承认小产权房转正说法的原因所在），但在城市化过程中及城市化后产生了大量的违法建筑，形成了颇具深圳特色的城中村。狭义的深圳小产权房产生于深圳土地国有化之前，土地国有后，房价的居高不下给集资房、违建房提供了广阔的发展空间，深圳违建房屡禁不止。 

小产权房来生预测

针对城市化过程中形成的各类违法建筑，深圳从未停止过打击，但道高一尺魔高一丈，违建风潮似乎从来没有停止过。此次新规出台后，官方虽一再强调高压打击违建的态势没有丝毫削弱，但对部分违建的宽容必将极大刺激违建者和购房者的侥幸心理，违建潮或将再次爆发，交易也必将更加活跃，深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实，决定了深圳离不开小产权房，小产权房的存在有其庞大的群众基础，而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法，结合本次宽容政策的出台，本律师预测未来深圳对于小产权房的政策“招安”的可能大于拆除和没收的可能。 

购买风险

小产权房低廉的房价优势一直吸引着普通大众，购买者权衡于价格和风险之间，并在法不治众心理下最终决定购买，但小产权房的交易毕竟违法，被法律所禁止，购买小产权房的风险主要表现在：

1、违约风险。小产权房是指在集体土地上建造的房屋，因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部土地国有化，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院可能判决退款退房；

2、拆迁风险。小产权房没有商品房所有权证，不能办理过户手续，登记权利人还是原业主，一旦列入拆迁，政府认的还是登记业主，买方可能得不到回迁或者赔偿；

3、拆除风险。违建类小产权房不但不受国家法律保护，而且一旦拆迁将很难得到补偿。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；

4、按揭及再转让风险。无法按揭付款，因大多属于违建，升值缓慢，再转让困难；

5、质量风险。小产权房不是商品房，出售方不是合法的开发公司，少有工程监理单位介入，没有质量保障，购买后不可能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。

绝大多数情况下，购买小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的所有权，买卖合同都是无效的，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，但相比而言，购买军产房的风险又小于小产权房，因为军产房不受地方政府管理，不用担心被政府拆除或没收，而违建小产权房历来为深圳市政府的打击对象，只是无奈于数量太多、法不治众而已。

得与失，价格与风险，“两害相权取其轻，两利相权取其重”，买还是不买，只有靠您自己斟酌了。特别提醒：律师见证亦无效！很多人为了保证交易的合法性，获得心理上的安全感，都委托律师见证交易，对此本律师提醒广大购房者：小产权房交易违法，深圳司法局、律协明确要求律师不得对此见证，即便有律师见证，交易合同仍然无效！

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