网拍小产权房 想“退货”遭拒

涉案房产的竞拍公告。

文/图 广州日报全媒体记者龙成柳

如今，网上拍卖的种类越来越多，甚至包含房产这种“大件物品”。今年4月，东莞的方先生就通过淘宝网公开竞价拍卖，拍得一套面积为32.97平方米的房产。方先生称，他拍到了房子后，才发现房屋属于小产权房无法办理过户手续，想“退货”的他遭到了拍卖行的拒绝，于是，他将对方告上了法庭。

日前，东莞市第一人民法院开庭审理上述案件，庭审中，拍卖行辩称，虽然该房屋是小产权房无法办理过户手续，其也已经在拍卖详情中再三提醒竞买人，但该房屋同样属于委托人合法财产，可以依法进行处分。

该案主审法官、东莞市第一人民法院院长陈斯表示，该类案件属于较新类型案件，对未来司法实践可能产生影响，他建议原被告双方引用此前曾经生效的此类判决案件，以支撑各自主张的理据。法院也将在对各方证据进行审查后，再择日宣判。

原告：小产权房不得作为拍卖标的

2018年4月14日上午，方先生在淘宝网参加广州某拍卖行有限公司组织的公开竞价拍卖，标的物是东莞某科技园一套建筑面积32.97平方米的房屋权利转让，起拍价格为16万元，方先生最终以26万元的最高应价拍得该房产。成交后，拍卖行收取了方先生房屋权利转让费26万元和佣金5200元。

方先生称，他付款后，拍卖行至今没向他提供任何房屋权利转让手续相关文件，而工作人员也是拍卖后才告诉他，拍卖房屋属于小产权房无法办理过户手续。为此，方先生向拍卖行申请退还房屋权利转让费和佣金，遭到了对方的拒绝。

方先生认为，网络拍卖的标的应是法律、行政法规允许买卖的物品或财产权利，本案拍卖标的是没有房产证的小产权房，是法律、行政法规禁止买卖的物品或财产权利，不得作为拍卖标的，本案拍卖合同无效。因此，他将拍卖行告上了法庭，请求法院判令拍卖行向其返还拍卖款和拍卖佣金。

被告：法律未禁止对无证房产进行处分

对于方先生的起诉，拍卖行辩称，案涉房产是委托人在2012年8月30日从东莞市某科技园有限公司购得，是委托人的合法财产，拍卖行于2018年4月1日与委托人签订委托拍卖合同。拍卖行称，该房产是合法建筑，是委托拍卖人的合法财产，享有处分权。

同时，拍卖行认为，网络拍卖合同是有效合同，不属无效合同。拍卖行提出，虽然根据《拍卖法》相关规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的，但根据相关规定，不具备初始登记条件的房屋，原则上进行“现状处置”，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责，也就是说法律并未禁止对尚未办理权属证书的房产进行处分。而其在拍卖详情中已经再三提醒竞买人，案涉房产是小产权房，转让的是集体用地使用权，在第三页权证情况中标明“无房屋所有权证，有转让合同”，第八页图中显示某科技园商务楼房屋使用权转让合同书，第九页以红色字体标明“此房为集体用地小产权房使用权转让”。

拍卖行称，方先生曾向被告的工作人员电话咨询过委托拍卖房屋的情况，并在拍卖前去过现场看房，详细了解过房屋各项情况，而且方先生在拍卖后第二天就支付了价款，说明原告的竞买行为是真实意思表示，愿意接受拍卖后果并存在良好预期。因此，拍卖行认为，其已尽到提醒告知义务, 方先生现在才提出小产权房不能买卖是违约行为。

法院：建议引入案例支持各方主张

东莞市第一法院院长陈斯表示，案涉及拍卖公司以小产权房作为标的物公开拍卖，属于较新类型案件，对未来司法实践可能产生影响。在庭审中，陈斯建议双方当事人检索、梳理类似的生效案件判决，并对比本案情况制作案例引证报告向法院提交，让当事人从类似的生效裁判文书中梳理总结支持各自主张的理据。

据了解，东莞市第一人民法院审判委员会于2013年起通过《案例引证指南(试行)》，首先在知识产权民事案件中推行案例引证制度，后逐步运用到其他案由的民事案件审判中。案例引证制度旨在加强生效案例资源的审判指导作用，发挥过往生效裁判文书的相应参照作用和说理功能，加强法官在审判案件时法律适用和裁判尺度的统一,提高法官的法律素养和办案水平,增强裁判文书的说理性,避免“同案不同判”的现象发生。

律师：购买小产权房存多项风险

曾在国土系统工作多年的湖南盘瑶律师事务所律师唐建人介绍，通常所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由不动产管理部门颁发，而是由乡政府或村集体组织颁发的，俗称“小产权房”。

唐律师表示，除农村集体经济组织成员外，非本集体经济组织成员购买小产权房有多项风险。唐律师说，“小产权房”买卖违反我国有关法律、法规强制性规定，房屋买卖合同会认定为无效，而且仅有“使用权”“乡产权”“小产权”的房屋无法办理产权登记，无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。

同时，唐律师认为，由于“小产权房”无法办理产权登记，没有产权证书，也就无法办理抵押融资、流转等手续，流动性特别差，而在面临被拆除或没收时，“小产权房”将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。“就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小产权业主的利益就得不到保障。”唐律师说，此外“小产权房”质量无保障，一旦发生问题，购房者维权无门。