近日，南京市大型小产权房项目——七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续，媒体认为，这是南京在为小产权房转正开绿灯，这一信息也牵动着全国8亿平方米的小产权房的神经。

“七彩星城项目补办土地出让手续，是市政府对我市历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’。”南京市国土局在给予中国房地产报的书面回复中称，七彩星城项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。所以，这并不能理解成南京小产权房可以转正。

在国土资源部三令五申要坚决制止“小产权房”等违法违规行为的大背景下，七彩星城显得极为特殊。中国房地产报记者在调查中发现，开发商和售楼处始终把该项目获得土地证坚持称为“转正”，而南京市国土局等有关部门却避谈“转正”二字。

2003年8月，南京市决定在全市范围内开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，并下发了《关于处置集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》，对2003年8月22日市政府发布公告前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，依法补办建设和土地征转用、出让等手续。

由此，南京市为小产权房项目办理“两证”打开了一个特殊通道。

2007年底，南京市国土局相关部门公布了10家集体土地房项目可以办理土地证和产权证，随之土地性质转化为国有，在这当中，就包括七彩星城。

“小产权房能获得国家土地使用证，明显犯了国家相关法律的大忌，深圳小产权房网，南京以‘历史遗留问题’及‘补办土地出让手续’等说法代替小产权房‘转正’，存在着偷换概念的嫌疑。”南京一位长期研究集体土地的房产专家指出，在完全不受法律保护的小产权房交易行为背后，关系一定错综复杂，没有利益驱动，就不会有转正的可能。

首个转正标本

“七彩星城几千套小产权房，如果能够转正，这将是南京第一个真正大规模转正的小产权房项目，对南京楼市的示范作用毋庸置疑。”南京知名地产评论人尹霄飞指出。

资料显示，七彩星城位于南京市雨花台区油坊桥汪家村地块，是南京市规模最大的小产权房小区之一。开发商是江苏安居高校投资置业有限公司，隶属于南京工业大学后勤服务集团，项目开发所用土地为该公司拥有的集体土地。

按照现行政策，在集体性质土地上开发的商品房即属于违规建筑，这种项目由于拿不到土地证、房产证，被业内通称为“小产权房”。

2007年1月20日，雨花台区集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，他们的项目为小产权房，但是在“转正”的名单上。为此，开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”，即在2009年12月31日之前，能够领取房产证和土地证。

但是，到了2009年底，开发商承诺的小产权房“转正”并没有实现，为此业主和开发商之间多番交涉。2012年初，七彩星城在补缴了土地出让金之后，成功领取了项目的国有土地证。2012年2月，有七彩星城业主收到短信息通知称，村委统建房，可以拿土地证了，随后就传出了七彩星城即将转正的消息。

“业委会通知我们，要求我们准备资料办理按揭。”记者从七彩星城一位业主处了解到，业主此前签订的小产权房购房协议，将由开发商收缴上去，更换为正规的南京市商品房购房合同。

早期由于受小产权房的性质影响，七彩星城的房源无法办理商品房按揭，需要开发商提供资金给银行，银行再以“月供”的方式贷款给业主。这批办理“月供”的业主，被开发商通知去银行办理真正的商品房按揭。为此，业主们认为这是土地证和房产证即将拿到的前兆。

“开发商把前期办理的土地使用证、用地规划许可、工程规划许可和施工许可证都交来了，现在已在我们这里办理了预售许可证，网上已经可以查询到相关在售房源了。”南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍证实，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源录入网上销售。此外，七彩星城已经办理完了房屋所有权初始登记。等到商品房购房合同换发完毕，业主凭借房屋所有权初始登记、购房合同、购房发票等相关资料，就可以前往南京市房产局办理商品房房产证。

禁令下的博弈

2006年，南京市专门成立了“清理集体土地建房小组”，对南京市的小产权房展开全面调研。2007年，南京市国土局公布栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的七彩星城、东升山庄等10个小产权房项目，补齐手续后有望转正。截至目前，这10个项目中，八卦花园、长江花园和七彩星城已经完成转正，其余7个项目仍在排队等候中。

对于这7个小产权房小区的转正问题，南京市国土局相关人士表示：“有很多事情其实国土局一家说了并不算，还牵涉到建委、规划等多个部门。”记者获悉，南京市小产权房想要转正，必须历经一个复杂的程序：先是规划局划置红线范围，然后由市建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查，最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后，才能享有补款拿证的机会。

据悉，小产权房在南京有十余年的发展历程，项目不低于200个。从分布区域来看，南京市的小产权房大都集中在栖霞区和雨花台区，比较典型的有栖霞区的兴都花园、尧化门附近的银贡山庄，雨花台区的七彩星城、韩府山庄、凤翔花园小区等。但值得注意的是，南京几乎所有小产权房的开发，都有当地基层政府参与的身影。

“国土资源部2011年4月作出明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续，所以七彩星城如果转正，就涉嫌违规。”江苏房地产协会房地产研究所所长梁智指出，南京的小产权房有条件“转正”，实质上更像一场禁令下的政商博弈。