摘要：在房产市场上，关于小产权房买还是不买的问题一直备受关注。这篇文章从法律、房屋质量、投资回报和销售难度四个方面详细分析小产权房的优缺点，帮助读者作出明智的购房决策。

一、法律问题

1、小产权是否合法？

小产权房其实是指在法律上没有取得不动产所有权或使用权的房产，这种房屋的产权有效期一般为20年以下。虽然短租房屋限制条例中并未明确小产权房屋的合法性，但在一些地区部分小产权房已经通过政府中介机构正式取得了合法的产权证书。

2、小产权房的交易是否合法？

根据《物权法》规定，小产权房屋的买卖合同是无效的。但是，交易双方自愿的租赁关系是合法的，也就是说，小产权房的租赁竞争激烈，投资者可以通过租赁回收房屋投资，而不是通过买卖获得收益。

3、小产权房的征收问题

实际上，小产权房在未来会面临征收的风险。在土地征收时，小产权房不会得到补偿，只能退还每年度的居住费用。因此，如果土地被征收，小产权房屋的所有者将输得很惨，并且因此可能导致投资者的收益率降低。

二、房屋质量

1、建房年份

小产权房大多建于上世纪80年代或更早期，建筑质量普遍较低，设备老旧，容易出现管道堵塞、水电走线问题等情况，需要经常修缮。

2、维护管理是否到位

由于小产权房的弹性较大，大部分小产权房都是由村委会或其他机构所管理，而这些机构很少对房子进行维护或修缮。如果在购房前不能确保住房有好的维护管理机制，小产权房屋的物业质量可能会降低至每天维修。

3、装修程度

一些小产权房屋的影响套餐普遍低于大产权房子，部分甚至不装修，投资者需要自行装修，增加了投资的时间和资金成本。

三、投资回报

1、房源供给是否过剩

小产权房的供应量非常大，加上政府中介机构的管理不善导致房价不快速增长。如果不能全面了解小产权房市场并把握投资机会，可能会面临租不出去、卖不出去的情况。

2、租金水平

小产权房屋租金往往比较便宜，由于房屋资产再多，但房屋租金受经济和市场因素影响较大，可能会出现租金跌幅过大的风险。

3、价值增长幅度

小产权房经常被质疑有退房风险，房价上涨幅度低于大产权房屋。同时，市场环境和财政政策等因素，每年小产权房屋的增值收益可能远低于其他大产权房。

四、销售难度

1、市场关注度低

小产权房的市场覆盖率相对较低，不是大众关注的投资回报。因此，寻找购买者可能需要更长的时间。

2、挑战交易流程

如前所述，小产权房的买卖合同是无效的。而且，小产权房不存在市场流动性。如果卖出这些房屋，交易可能会十分复杂，需要寻找有助于交易的第三方机构或咨询师。

3、反映购房者信心不足

购买小产权房可能导致大众对购买者的不信任，这种房子自身存在诸多的不确定性。如果市场环境发生变化，这种不受欢迎的小产权房可能成为停滞不前的焦点。

五、总结

小产权房的销售、租赁和价值增长存在多种挑战和风险，但是在一些情况下，这种房产的投资回报是可观的。作为投资者，必须在决策前做好充分的调研，全面了解小产权房的法律和市场环境，以决定是否购买小产权房。