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　　租赁成风口 深圳城中村的新出路

　　证券时报记者 吴家明

　　虽说深圳是一座“没有农村”的城市，但这座城市却拥有许多城中村。对于城中村而言，城市更新和综合整治一直都是首选的出路。如今，租赁的风口已经到来，城中村似乎有着另一种可能。

　　房租是涨还是跌？

　　虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国城中村小产权房问题最突出的城市之一。随着大量涌入的新增人口和房价的急剧上涨，使得2005年之后在深圳原关外迅速膨胀起来的城中村小产权房，成为了容纳深圳市第二次大规模人口增长的“缓冲区”。与早期城中村建筑以租为主的形态不同的是，2004年之后出现了“亦租亦售”的形态，从而形成了外界所称的小产权房。不过，随着城市更新为代表的城市化进程加快，水贝、岗厦、大冲、白石洲……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。

　　同样是“租”，但如今租赁时代悄然开启之际，城中村或许会走出不一样的道路。

　　近日，深圳市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　其实，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》已经表明，深圳已从过去“拆除重建”的发展模式更迭至“综合整治”，规划强调了要加大综合整治类的比重，争取拆除重建与综合整治用地比例达到4∶6。而深圳的城中村早已兴起“微改造”。所谓“微改造”，不是大拆大建，而是在维持建设格局基本不变的前提下，村委统建房，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮、完善基础设施等办法，对老旧住宅实施更新。此外，物业经过升级改造后，效益也会提升，城中村集体也就有更多的资金投入配套建设，也将进一步改善城中村的环境和面貌。

　　不过，一些已经租住在城中村的居民似乎也在担心统一租赁经营后，租金成本是否会增加。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于类似收储村民自建房来充当租赁房源的说法，在全国是首例。由于城市的发展，此类自建房位于较好的地段，政府进行统一管理有助于发挥规模化的租赁效应，也有助于盘活此类存量资产。不过，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳结合自身城市情况提出改造城中村以提供更多合法合规的租赁住房，表现出政府对发展租赁市场的决心。另一方面，以收购、租赁、改建的方式来改造已建成的100万套农民房，涉及面会很广，牵涉的利益主体将很多，因此实施起来肯定有难度。另外，由于改造的成本较高，假设改造成本全部或大部分由农民房持有者支付，再加上改建后出租房或将纳入征税范围，这些都会极大地降低村民的改造意愿，增加改造的难度，因此对于原本居住在农民房的居民来说，面临的或将是房租上升。

　　加速房企洗牌

　　目前，许多深圳城区里的城中村其实已经被各家房企争相“圈地”，城市更新已经是多数房企进军和立足深圳的重要法宝。根据佳兆业最新公布的2017年中期业绩显示，公司的城市更新土地资源占地面积约1400万平方米，其中过半数的城市更新土地资源位于深圳。

　　正是由于土地资源紧缺，深圳才把解决租赁房源的目光投向了城中村。而上述《实施意见》及《方案》也提出，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

　　地价是房价构成的主要部分之一，虽然不能直接决定房价的高低，但地价越高房企开发的成本就越高，深圳小产权房，如果还要加上自持租赁住房，无疑将更加考验房企的实力。

　　何倩茹表示，一定比例的保障房或人才住房、不低于20%的自持租赁住房，其实带来的直接后果是房企将建设上述物业的成本叠加到可出售的商品住房之上，其中的平衡点是租赁住房的供应量足够多足够好，以致转变居民更喜欢买房的倾向，使房价的上涨速度不会太快。租赁市场大规模发展的趋势在未来5到10年仍将维持，而租赁市场运营属于重资产运营，对于房企的资金实力要求严格。因此，未来有能力的房企仍将继续拿地，毕竟土地是发展商的生存之本，但同时也会转型做“房东”，房地产市场将进行新一轮的洗牌。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺认为，发展租赁应该“市场主导，政府推动”，政府应该在立法、政策、日常管理等方面加强，市场的事情应该交给市场去做。政府可以通过补贴这些主体，在立法方面进行规范，使市场朝着品牌化、规模化租赁服务商发展。

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