走在深圳市南山区华侨城片区东部，能看到一个工地正处于如火如荼施工中。这是龙光地产控股有限公司（股票代码03380.HK，以下简称“龙光地产”）在建的总建筑面积近40万平方米总部中心。

10月24日，深圳市南山区城市更新和土地整备局公布了龙光总部中心项目《建设工程规划许可证》及总平面图的公告，收获了不少关注。龙光地产一直积极在深圳招拍挂市场积极拿地，只是市中心一直鲜有项目。

此次在华侨城片区打造的总部中心，将增重其在深圳的话语权。龙光地产董事会主席纪海鹏也屡次在业绩会上提及深圳，“正是看好深圳都市圈的发展，10年前就布局了龙光城。”

据悉，截至2019年6月末，龙光地产3200亿元旧改货值中，深圳占比最高达到930亿元。而就类型结构来看，在龙光地产的总旧改货值中，旧厂占比为60%，旧村占比为40%。

值得关注的是，深圳市场一直是龙光地产业绩贡献的主力。对于龙光总部中心具体规划方向，龙光地产对记者回应称暂未有最新消息披露。

拿下康佳、华侨城多年争夺地块

龙光总部中心前身是深圳康佳集团总部地块，2017年龙光地产以总价69.8亿元，溢价68%拿下康佳持有的70%股权，之后又通过协议成交夺得剩余华侨城30%股权。

回归城市中心，是深圳不少房企倡导的，包括深圳万科一口气在南山区、福田区推出三个豪宅项目，深圳恒大也频繁在南山区、福田区储备旧改项目，深圳市中心重要性不言而喻。

对于龙光地产来说，在2017年之前，相继在深圳龙华区、光明区、坪山区拿地，在城市的新区开拓市场。但是城市中心，则一直未有项目入账。抓住康佳总部地块也实属不易。

因为项目地理位置优越，位于华侨城片区，是深圳传统豪宅片区，且土地资源近乎没有。原本康佳和华侨城因为争夺谁是唯一开发主体耗费多年，最终双方成立康桥佳诚公司共同开发地块，占股比例7：3。

龙光地产恰好抓住了康佳出售地块股权的机会。有业内人士对中国房地产报记者透露：“当时康佳集团正处于业绩亏损阶段，为了维持现金流开始变卖资产。而华侨城虽然看好地块，但是这么高额的地价一时间也无法独吞，今年其甚至出售了同一片区的总部大厦进行现金流回笼。”

更为重要的是该地块没有涉及多方拆迁谈判主体。深圳市中心不少“工改”项目，如福田中心区在2008年设立的4个工业园区改造，就因为小业主颇多，目前仅有赛格日立被成功改造。

世联行集团首席工改顾问董极对记者表示：“龙光拿到的相当于招拍挂获取的净地，且这块地十分特殊，改造后的土地用途属于商业和工业的混合用地，商业类功能指标大于工业类功能指标，可以理解为整目‘工改商’属性大于‘工改工’属性。”

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥也对记者指出：“市中心区域的工改项目，未来定位相较于其他片区，更具标杆性、期望值更高，也代表更多的开发成本投入。但目前深圳工改市场趋于良性与理性，对有志于产业导入与资产长期运营的开发商更有利。”

布局“工改”的筹谋

事实上，拿下旧康佳总部项目的龙光地产并没有止步于此。2017年，龙光地产以超过30亿元相继拿下了宝安塘尾汇利五金厂、新兴纸业厂区、福田向福仓储大厦等更新项目。2018年12月，又在南山区拿下了另一个“工改工”项目，即利丰雅高城市更新单元，增大了在市中心的土地储备。

相较旧住宅小区、城中村旧改，需要大量的时间、人力、金钱投入，旧工业厂房如果位置优越、产权清晰、价格相对便宜，可以改造成产业研发、公寓、商业等业态，更加吸引深圳的房企。

纪海鹏解释称：“旧工厂基本都是单一业态，而且是市场化的商业行为，价格谈拢就可以拿下。相对来讲旧村前期投入少，但存在较大的不确定性，开发周期也会比较长。”

而且在纪海鹏眼中，粤港澳大湾区市场有着独特性：“中国改革开放初期的轻工业、加工业的阵地，过去很多地都卖给厂家，现在这些地块的更新需求才开始释放，与其它城市和地区不同。”

事实上，在深圳做“工改”项目只要定位清晰且布局准确，收益颇高。以龙光总部中心为例，总建筑面积39.28万平方米中，除了研发、产业配套外，还有6.6万平方米的商务公寓和6万平方米的办公。

董极对记者表示：“工改项目的配套宿舍产品和普通商务公寓还是不同，该项目主要回笼现金的居住产品性质为商务公寓，所以工改工的政策对其无任何影响，仅会影响研发用房和配套商业指标层面。”

目前项目周边仅有二手房出售，价格最高达14万元/平方米。深圳公寓市场成交火热，深圳中原研究中心数据显示，9月商务公寓成交2202套，环比上升103.32%。而公寓类豪宅成交占比在豪宅成交中达26.80%。

此外南山区写字楼市场是租金较高，需求旺盛。高力国际数据显示，截至2019年三季度末，华侨城同片区侨城坊T1租金约160元~180元/平方米/月，高于片区平均水平，仅略低于南山区整体租金约217元/平方米/月。

陈厚桥对记者直言：“华侨城重点发展文化创意产业、高端旅游业、消费性服务业，片区内办公物业（工改项目、写字楼）数量相对较少、集中度较低。目前工改完成投入使用的项目租金表现较好，企业租户更多考虑的是产品品质及配套。”

第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇也对记者表示：“南山区目前是写字楼供应的主要区域，吸引了大量科技、金融企业入驻，今年三季度净吸纳量增长310%到13.3万平方米，是全市唯一空置率下跌的区域。”

陈兵深圳的高毛利路线

对于龙光地产来说，深圳是福地。虽然2003年就闯入深圳市场，直到2014年10月在龙华区拿下白石龙地块后一战成名。其之后一直摆脱不了市场质疑高价拿地究竟能不能回本。

事实证明，龙光地产的眼光十分准确。2014年至2016年是深圳房价高涨的时期，其也凭借着深圳项目收益颇多。例如2016年拿下的光明地块，变身成龙光玖龙台在今年上半年贡献了78.38亿元。

深圳市场也成为龙光地产业绩主要来源。年报显示，2015年至2019年上半年，公司合约销售额同比增长年年超过了40%，达到了205.1亿元、287亿元、434亿元、718亿元、453亿元。其中深圳物业销售收入分别为95.15亿元、105.95亿元、218.57亿元、89.42亿元，占比高达45.1%、39.3%、56%、54.5%。

尤其是深圳项目还能给公司带来高利润，纪海鹏曾在业绩会上透露，“每个项目都达到30%~40%毛利率。”年报显示，今年上半年深圳区域售价就达到了48946元/平方米，远高于大湾区其他区域17135元/平方米。