问答283期

因每周问题太多，文章篇幅有限，更多买房答疑大家可加入房哥问房圈，获取实时解答：

问：预算有限，想在会展中心附近买两室，关注很久？

答：虽然被称作城南最好的地段，房价高的飞起，新房一方难求，但还是有机会，电视塔东西两个世界，东侧曲江部分毫无机会，华侨城，紫薇，华润都是高价大户型；

西侧雁塔区域，虽然整体面貌，房龄，密度都不如人意，但胜在城南核心，生活便利，看的比较多的两室小区，有华城万象，蓝山公馆，紫郡长安，华城国际，三兴园等；

整体的问题还是密度高，户型一般，二手里淘一下，选房龄新，小区规模大的！

问：上河云璟可以买吗，后期好不好出手？

答：这应该不但是未央湖，也在西安范围低门槛上车的机会，刚需盘，均价13000+带装修，施工进度很快，基本准现房；

未央湖区域现在开始集体奔向豪宅，上实城开，招商，金茂，朗基，东原等，清一色大平层，洋房，叠拼，区域内二手房选择也很窄，上河云璟因为拿地早的原因，相当于捡漏了一块；

对于这类小区，主打性价比，地铁，户型，产品本身没有明显bug，作为周边自住其实是合适的，后期出手随行就市，本身入手价格低，后期转手价格也看市场行情，自住，自住为主！

问：万科东望如何，适合投资吗？

答：等驾坡的城改，也是熬了挺多年，这个区域启迪，万科，龙湖都有新盘，卖点主要集中在紧邻曲江，有地铁八号线，附近基本拆迁完毕等，算是三环内主城区的待开发地块；

短期内，看不到太多配套，学校，公园，商业都有距离，区域面貌一般，长期就看曲江是否东拓，整个区域的开发包装了，更偏向于周边地缘自住盘；

作为投资而言，都是短期行为，但短期看不到太多卖点，万科品牌不错，产品中规中矩，就看后期定价，投资还是去热门港务，航天，高新看看！

或者就持币待观，不动留够现金流，购房名额，就是最好的投资！

问：西安除了价格倒挂盘外，有没有纯投资的能选？

答：房子是用来住的，尤其是在这两年的市场，新盘几乎都是高地价下的高价盘，在一级市场，房价的溢价空间已经被消耗了，等到业主端，基本都是高价自住；

指望前几年挣价差的，大部分小区没有这样的机会，仅有的倒挂盘，其实就是老盘，大家都能看到机会，所以万人摇，平销的小区里，自住的占多数，说投资目的，多半还是保值，那就产品上挑一挑；

航天，曲江，大明宫，港务，高新等热盘区域的限价盘，保值跑赢通货膨胀有机会，没什么价差可言！

问：看文章五年，买了蓝光为小孩上学置换，首付不超过100万？

答：蓝光目前的学区应该是沣东四小，中规中矩的公办，西安公办学校整体比较好的，还是高新，曲江，航天，经开，浐灞，排序也是如此，主要看高新，但还是要有备选；

高新方向，二套首付100万，能看的还是以二手房居多，丈八北路沿线，天朗蓝湖树，玫瑰公馆，中铁缤纷南郡这些；

下一个梯队就是腾业南院，满堂悦，尚品美地城这些，高新稍好的小区价格比较贵；

曲江方向以曲江二期为主，大华，金地，金辉，招商，保利，天地源，预算内高层产品都够；

航天，富力城，龙湖花千树，浐灞，天朗蔚蓝东庭，万科金域东郡，保利心语花园；

学校的素质一方面是老师，更多的还是生源，名校是因为好老师和好生源。

问：现在买全运村二期二手房，是不是最好时机？

答：小区刚刚交房，应该还没有到交易条件，二期房子盖得不错，全运会期间的媒体，运动员村，肉眼可见的景观高标准，室内公区，装修，户型就比较一般了；

一般这种刚交房，且各方面评价还不错的小区，恰恰是业主心里预期最高的时候，目前区域内新房少，融创，中粮这些再推都是大面积，价格17000+；

全运村的二手房预期你照这个价格上浮一些，和房东谈谈，二手房最好时机肯定是房价不涨的时候，现在看来并不是；

可以备选保利，华润新房，或者等全运村五期开盘！

问：马家湾要建CBD吗，这是什么？

答：你应该记错了，我说是的港务区要建CBD，马家湾没有消息，CBD的意思是中央商务区，可以理解为办公集中区；

港务区欧亚大道两侧，央企总部配建的写字楼建的挺好，又是热门区域，自带商业双地铁，有CBD的潜质；

目前西安叫得上名字的商务区，港务，高新，曲江，马家湾所处的泾渭新城算是典型的工业区，陕汽，吉利为主；

无论是从需求，人口，规划各个方面，这边没有搞CBD的潜质，不是盖几个写字楼，就叫CBD，背后还得有产业，人口，商业的铺垫，要不全都改小面积强卖公寓了！

问：港务区二手卖不出去，大兴新区二手房能买吗？

答：即便算上交房的枫林九溪，华润，绿城，港务区的可售二手房也非常少，况且还在新区开发初期，大量的供地和新房在售，都没有交付入住，哪有二手房市场；

多数买这里的，上学一部分，更多还是投资为主，港务发展很快，但不要过度吹捧；

大兴新区几乎全是二手房，作为二环内的老城区，以密度高，商业繁荣，学校少出名，中间又混杂着大面积的安置房，保障房，小产权，居住体验实在不好；

稍好的二手房，以龙湖水晶郦城，融创御园，蘭园，金辉天鹅湾，C园为主，价格游离在16000+到20000+不等；

在这住了几十年，实在是一言难尽。

问：自住，经开南万科幸福里三室，19000+值得入手吗？

答：没有经开南的概念，这里算是未央区域，北郊小区很多，但大开发商集中的不多，凤城五路这里算是一个；

目前交房的包括恒大，万科，碧桂园，华远，绿地，在建的还有中南，正荣，融创，以后会是一个大的住宅区，区域优势在于双地铁（4号线，10号线），快速路，生活便利，不足在于缺商业，密度高；

中南最后新房的均价也在19000+左右，和周边二手房几乎持平，万科小区还是不错的，刚需盘，纯高层！

问：兴庆宫小区怎么样，视觉绝了，全是兴庆宫？

答：西安二手房里，可能出了曲江外，风景好的景区周边，房子都不太行，兴庆宫，汉城湖，未央湖等等；

原因还是因为老城区，各种小区混杂，早些年开发商的水平很差，高密度塔楼居多，户型和采光也不好，兴庆宫小区也是如此，南向面朝兴庆宫，视野，景观绝了；