客观来说，因为不同的项目属性，重新入市后产品设计的高低之差，最终的呈现的结果，也是完全不同：有的王者归来，还有——

就在近期，又有一个“老盘”新卖之后，结果“乌掉了”，入市近一个月，成交为0，一套未卖出去！

今年12月4日，桥北骨灰级老盘某富花园领取36套毛坯房销许，均价约1.9万/㎡，现房销售。

这个价格在桥北，属于新盘的中等偏低水准，本次领销许的也是小区的最后一栋，层高6层，不是全新组团，和此前十多年的老小区房源在一起，从感官上来说，确实有点落后：

图片来源：贝壳网

就房源来看，无论是小区景观设计、外立面呈现还是物业维护，基本上也处于“掉链子”水准：

图片来源：贝壳网

更重要的是，因为是最后一波房源，对于户型显然也没有改善的动力，户型设计过时，而且也没有再加装电梯······

同时，我们也查阅了小区目前二手房价格，1.6万/㎡，可以说相对于目前最后一批销许价格，这还是不折不扣的正挂....

所以，也就难怪如今，我们再查网上房地产，从去化情况来看，至今一套没有卖出去，就算数据有所延迟，也不至于此。

事实上，老盘新开说实话真的有不少讲究，因为人们之所以“买单”老盘，往往看中是以下几点：

1、价格优势

尽管所处板块不一样，但是入市的时间都有的一说，可以说都是在原有板块相对来说热度比较高的时候选择“出道”，以比较便宜的价格，给予想在此置业的买房人一个选择机会。

2、配套优势

这批房源都有一个共同的优势，就是之所以板块会备受关注，最重要的一点就是区域发展成熟，云集了大量的城市资源，日常生活有所保障。

如果用这两个标准去衡量今年南京的所有新开“老盘”基本上高下立判：

这些楼盘就卖得特别好：

丹若园

12月，丹若园首开1、3号楼114套房源，吸引699组摇号，中签率低至16.3%（近6人抢一套房），是近三个月来，南京楼市最难买楼盘，开盘当天就火速售罄了。

作为奥体新城组团最后一个新房项目，丹若园，是拿地时间已超10年的老盘，至今依旧保持超高的关注度，和项目绝佳地段位置分不开。

项目地处河西中部梦都大街，距离地铁2号线兴隆大街站仅700米左右，并且紧邻金陵中学实验小学，附近还有金陵中学河西分校，与海玥名都一街之隔，学校、地铁、商业等各项配套齐全，堪称河西价值高地。

产品上，丹若园的户型配置非常高，5栋263套房源，最小面积170平起步，户型建面约170、210、265㎡，改善四房起步。

项目外部采用米黄色石材+暖灰色铝板+蓝灰色LOW-E玻璃，打造笔挺和时尚的立面设计，和前几批的产品，在立面上就形成很大的区别。

项目内部则打造科技住宅，引入的是分户独立的毛细管辐射空调系统，升级锻造恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智六恒科技系统，在产品力上相比前期也是有较大的升级。

颐和南园

颐和南园时隔9年入市加推，56套房源共吸引349组买房人报名，综合中签率16%，再度刷新了近期开盘中签率，项目今天开盘即售罄。

南京购房通，，，

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涨价入市加推不再

价格上，2013年，项目三期别墅尾盘均价约1.8万/㎡，此次开盘均价3.9万/㎡，相比之下，9年时间价格攀升了2.1万/㎡。

二手房市场，小区的挂牌均价在3.8万/㎡，近期贝壳上成交了一套房源，均价不到3万/㎡。不难发现，老盘一贯的鸡腿优势在该项目上并没有特别突出。

低密稀缺，产品优化

不可忽视的，就是项目低密优势。根据规划，打造4栋4F电梯洋房，户型面积约168-191㎡，得房率80%以上，在九龙湖乃至整个区域来看，这样的低密产品都是少的。

此前，我去小区走访，小区整体的宜居指数还是非常高的。

相比前期产品，此次老盘亮相，在户型上做一定的升级：南向窗户比提升，配置飘窗+大阳台+横厅等设计，更符合当下的居住审美。

最新两大主力户型

二手房户型

精装上，项目采用松下新风、威能地暖、三菱重工空调三大件交付，厨卫均采用西门子、杜拉维特、汉斯格雅等一线大牌，没有装修包。

当然，我们也看到了不好卖的尴尬老盘：

城北老盘金浦御龙湾时隔2年开盘入市，销许均价31909元/㎡，首付3成，价格比2年前涨了5000元/㎡，网房显示，今年入市房源基本处于冰冻状态，成交比较直接挂“0”。

岱山新城的老盘电建洺悦华府，今年下半年推出最后3栋楼，销许均价约32694元/㎡，相比上一次开盘至少涨了2000元/㎡多。网房显示，去化不到4成。

此外，还有7月中旬，河西中部突然冒出来一个近10年的老盘——建邺区长江路389号的楼盘爱达嘉鸣领取48套住宅销许，户型面积约103-212㎡，销许均价约38150元/㎡，毛坯交付，首付3成起。目前正在报名。

从这个销售许可上可以看出，这是一个综合地块上的楼盘，3楼以上（4-11层）为50年产权的住宅，3楼以下是商业/物业用房。

确实，从项目同步曝光的户型图上，也看出来这一点：

值得一提的是，这是老盘爱达花园近10年后的老盘新开，全新组团，因此在开盘前夕，项目已经盖了不少层了。

这个项目处在建邺区与雨花台区交界处，属于建邺区，紧邻虹悦城、银桥市场。

目前销售去化情况也几乎很差。

河西-宁工新寓

经过近一年的酝酿，位于河西北的宁工新寓一村终于有消息了，双学区+双地铁+现房，起步户型约48㎡，已经开盘！

这是一个房龄已经近20年的老小区，此前一批被地铁公司回购的房源，经过整体的重新装修，再度入市，为基本已经无新房可售的河西北部，再度入市一批房源，其中更是有48㎡超小户型。

当然，这个项目被关注到，还有一个原因是，这里的对口的学校是：拉小宝船小学和宁海中学。其中，宝船分校在宁工新寓二村内部，和宁工新寓一村仅一街之隔，日常上学还是很方便的。

虽然近年来分数排名不多，但是宝船小学当年的首秀给很多人留下深刻印象，在家长中的认可度比较高；宁海中学近年来的推进率也不错，这是小区独特的溢价资源。但是遗憾的是，大部分买房人仍然不太买账，除了少量小户型出于“学位票”的动机售出之外，基本上都没戏！

写在最后