出于职业习惯，在得知这件事儿之后，首先就是去了解他的房子房本契税满几年，还欠银行多少贷款。

但当他告诉我说，没有贷款也没有契税房本的时候，我一时间没有反应过来。当他把购买的手续发给我看的时候，我才反应过来，他这套房子是套——小产权，而且是一套非常特殊性质的小产权房。

因为他掏出来了的购买手续，是本老年康养中心的入会合同：

在去到实地之前，我甚至一度怀疑，这套房子是不是在养老院里的一套房，满院子都是老年人晒太阳？

甚至，园区里会设置各种康复、疗养设施，救护车随时门口待命？

我还在想，之前就有不少这种卖养老院的骗局，这该不会被骗了吧？

一路不安的奔赴了福建，去到了现场，忐忑的心才算落了地。

上边是小区大门，而下边是小区内部：

两梯4户，18层的小高层板楼。

有正常的花园大门，一楼还有配儿童滑梯游乐场。如果不是从手续上看，几乎看不出这个所谓“养老社区”和普通的小区有什么明显的区别。

当然，绿化是稍稍惨了一点，但对于小产权来说已经算中上游了。

随后，我们在附近的商品房下找了中介，挂了盘、放了钥匙，便开始了等待。

和很多人想的不一样，小产权难卖并且卖不出去。而这一套，似乎还挺好卖！

从福建离开之后，当地中介很快就约到了多组客户上门看房，并且因为是毛坯中间楼层，没有这方面的缺点，客户这边没成交的原因都是因为价格和自己凑全款的问题。

因为足够便宜，所以在大约1个月的时候，成功出手。

那这套房子到底有多便宜呢？

按照单价来算，他的最终成交价还不到5000元/㎡。

而旁边只有5-600米距离的大开发商商品房小区，已经卖到了10000元/㎡出头。

如果对方是属于改善项目也能理解，但其实从用地指标上来看，商品房还不如小产权的更有优势，要知道这个小产权是18层的小高层。

这是商品房的照片：

30多层的高层小区，门禁安保松散，小区草地绿化刚过及格水平。

而这样的小区，均价已经上万，个别装修后的房子可以卖到一万三。

这也就是为什么5000块钱不到的小产权可以快速脱手的原因。

这套小产权，是朋友当初在朋友的介绍下，跨了千里在尚未建设也不知道有没有手续的时候，以3000块钱的价格，全款买的，当初的计划是没有月供，周围有山有水空气好，将来可以给父母养老。

对于买小产权的人来说，他是幸运的，他这块地不是村集体土地，他也等到了平安交房，也在还没有出问题的时候，成功变现离场。

但是，但是，但是，重要的事情说三遍，他只是个例，幸运的那些个例。

还有许许多多在小产权上栽跟头的人，他们买的房子开发商跑路、开发商烂尾、开发商整体抵押房子后被债权人收回等等问题。

还有许多个人转让的农民房小产权，只有一纸协议。房屋转让后，原业主因为觊觎升值涨价、或者拆迁赔付，拒不承认转让协议，强制收房，不配合办理拆迁手续等等。

一旦出问题，就意味着房子不但住不了，钱也很难拿回来，陪伴你的只有漫长的诉讼。

这类的案例，在国内数不胜数，屡见不鲜。

除了这种其他土地性质打擦边球建住宅的小产权，大部分小产权手续是转让方的，村集体用地根本不可能更名，类似于集资之类的特殊情况，出问题后单位或者村委之类的，也多是偏袒对方。

小产权的安全性，远远远远远不如商品房。

我们一直强调，不建议大家买小产权，并不是说小产权一定不能买，一定卖不掉。

而是第一安全性太差，第二收益率也很难赢过周围商品房。

就以这套小产权来算，3000多的单价购买，持有几年后，以不到5000的价格出手，中间差价只有1500元左右，一套房子只有差不多十几万的利润。

而上文中的商品房同期售价大约在5000多元，如今翻了一番。

如果以当初小产权的全款二十多万，作为商品房首付，大约可以买到80万的房产，大约140平方。

放在当下，卖掉140平方的商品房，去掉几年下来十几万的月供，当初20多万的首付，50多万的银行贷款，至少还有60万以上的利润。

两种产品的收益率，高下立见。

所以，我在跟身边不少人聊这个话题的时候，大家都在说，财富的增长，选择更重要。

而其实就买房这种事儿来看，选择更重要的背后，其实是认知。

认知够了才叫选择，认知不够之下的选择，与抓阄无异。

再说回小产权，小产权一定不能买么？

也不是，对于本村开发的买自己村的大多没问题，出了问题谁也不会偏袒谁。

又或者这套已经现房的小产权，价格远低于周边商品房。

而对于正常的人来说，我们是极其不推荐小产权的。除非你有一笔特殊原因获得的财产，实际并没有赚钱能力，没有月供还款能力这种特殊情况。

毕竟，贷款月供就目前这个房价来看，对于大多数人来说真的不是一个小数目。

综合以上，商铺、公寓和小产权一样，基于收益率来说并不推荐购买，基于安全来说，更不推荐购买。