你有没有一种心塞，明明同地段的两个楼盘，价格不相上下，你偏偏押中那个涨不动的？

有些小区自带bug，哪怕有好的地段、学位、配套加分，与同赛道选手相比，在优势上始终有明显硬伤。

普通人的买房试错成本太高，尤其是具体到买房操作，大部分人下错一子，一直陷入泥坑爬不出来。

本文不是排雷避坑帖，只是想告诉你，有几种楼盘不是不能买，而是它的缺点会随着时间推移被数倍放大，黄金周期比一般的小区要短。

也许在未来你想置换出售时，不会太顺利找到接盘侠。

01

小区规模太大或太小

在佛山，住宅建筑面积超50万㎡，或者小区户数超5000户的都算超大社区，这类小区如果入住率高，将面临人太多，基础配套不够用。

如果小区自身没有配建学校，同一小区可能将划分到两所或以上学校。

其次是同一个小区所享受的配套，与不同期数楼栋的脚程有着天壤之别。

比如说地铁，1期业主下楼走几步就是地铁站，而后几期业主却有近1km的脚程；菜市场和商场在2期楼下，5期业主却望穿秋水。

这天杀的距离，要是下雨或者暴晒着走，估计够呛。

在佛山，这类巨无霸小区还真不少，比如禅城泷景、顺德容桂BGY凤凰湾、南海里水保利紫山、罗村时代倾城、丹灶桂丹颐景园、狮山中恒海晖城等就是这类代表。

同时要注意的是，若这类大楼盘的刚需产品占比很高，未来接盘的依然是刚需为主。

而刚需买家的最显著特征，就是一分钱想有十分货，往往视性价比如命根。

当你的房子，距离小区配套的步行距离太远，竞争力自然大打折扣，毕竟这样的小区放盘量巨大，大把有的挑。

也许跟你不相上下的产品，人家总价少个3000元，买家就签约去了；也可能是隔壁装修好一点，哪怕是瓷砖比你好看，这桩买卖又飞了。

这种没有最卷，只有更卷的窘境，在这个小区入市时已成定局。

除此之外，你的竞争对手不但有同小区的房源，还有同板块的其他一二手房。

而另一类小社区，比如单体楼、约等于没有的配套设施、可以忽略碎片式绿化。

要啥啥没有，别说老人溜娃舒展不开手脚，甚至连自家旺财都撒不开腿。

楼上是家，楼下是市政路，附送的噪音、震感、粉尘24小时在线，除非全天关窗。

那到底多大的小区规模，才算合适呢？

15-30万㎡，1-2千户，容积率3以内，搭配基础配套，这种体量的小区居住品质舒适度比较高。

02

得房率太高

通常来说，得房率越高，意味着买到实际居住面积越大的房子，这一定是天大的好事儿才对呀！

怎么成不好的了？

如果你到平层住宅楼盘的售楼部看板房，销售告诉你某户型的实用率超九成甚至更高。

按字面意思理解，这个得房率，很有可能连电梯都没有了，你难道靠吊威亚上下楼吗？

销售所说的超高得房率，其实是用赠送面积抵掉公摊面积，比如飘窗全送、阳台或花园送一半等，给人“基本没有公摊”的错觉。

但值得注意的是，这些赠送面积是不算入产权，但是在你的房子外面，公摊永远存在。

要知道得房率太高，那必然会牺牲掉房子外公共区域的空间。

比如入户大堂、电梯、楼梯、走廊等面积，这样的公区比较会比较压抑，生活体验和质量都打折。

就好比2梯6户比2梯4户的公摊小，但公共空间的舒适度肯定不及后者。

每个城市的得房率标准不一样，下面给大家一个大概的参考值，你可以大致推断出得房率和舒适度：

作为理智的买家，要明白公摊也有其真正的价值，只要在合理范围内，才不会影响当下生活，给日后流动拉后腿。

03

商场+地铁上盖的纯刚需盘

在商圈+地铁站上盖的小区，如果以小户型为主的纯刚需盘，通常出租人群的比例非常高。

这类小区住着是很方便，但高出租率也带来了人口的高流动性，甚至是龙蛇混杂，什么人都有。

租户是不可能像业主那样爱护小区的，出租率高的小区，总会有各种各样的不文明行为、甚至是破坏行为。

比如小则电梯间抽烟、乱扔垃圾、霸占公共区域、不分日夜喧哗等；大则公区设备损坏加快，无孔不入地为居住品质扣分。

至于外部环境，这类型小区楼下有商场、美食街、步行街等开放式街区。

看似下楼就能享受吃喝玩乐一条龙，实际上如果你家有老人小孩的话，这种街区反而是困扰。

老人多数喜静，而遛娃最重要的是安全，楼下街区都很难兼顾到两个群体的需求，加上这类小区自带的社区一般都不会太大，绿化有会比较有限。

除非地段特别抗打，否则这类型小区会在时间的推移下，逐渐显现出大量毛病，它的黄金期也会比其它自然些的小区短。

随着改善需求逐步占据市场，这类小区，基本很难进入看重居住品质的改善族法眼。

04

小区物业水平影响升值空间

后疫情时代，物业的好坏，影响着小区的口碑，而口碑影响着该小区房价。

现在先来一个灵魂拷问：从那些方面，看物业水平？

1、公区环境：肉眼可见的绿化、路面、池塘、垃圾桶、外立面等，是否有该修剪的修建，该清洁的清洁，该更换的更换。

2、服务人员的态度：门卫是否对外来人员进行来访登记，向外卖、快递小哥确认业主地址；

3、安防级别：保安是否定时巡逻、摄像头有没有正常工作；

4、物业服务的响应速度：

5、信息发布：每栋楼的管家信息、停水停电通知、园区广告;

6、设备状态及检修频率：入户大门、感应灯、门禁对讲设备、电梯是否正常运行，检修表是否填写。

当然了，以上几点做得越足，物业费贵点无所谓，有这样面面俱到的物业，无疑是小区房价的定海神针。

如果你看中同地段的两个高度相似的小区，就选物业费更高、物业品牌更大那个，日后的居住舒适度更有保障。

05

写在最后

凭着地段、配套跟涨的小区司空见惯，随着未来改善占主导，买房逻辑也在变

即便当下居住起来影响不大，但这些硬伤在时间的推移下会被充分放大，流通性相应变低。

所以你买到的房子，能否精准get到未来接盘的需求点，这一点非常关键。

尤其是未来改善当道，在大差不差的配套面前，板块的内部分化会更突出，楼盘间的价差也更明显。

不得不说，从你有买房决定开始，就注定是一场博弈，在还没掂量明白心仪小区的利弊，不要一上头就刷卡哟。

一定要充分知晓它的缺点、弊端，再自己能坦然接受这些不足后，再刷卡不迟。