有消息称，最近一些未入市住宅新盘盘点了一下新政影响，因名额、首付比例以及豪宅标准线等限制，目标客户量整体下降50%左右，其中：

光明某新盘：新政前蓄客约3400批，新政后蓄客约1200批，整体下降约60%

西部某新盘：新政前蓄客约4500批，新政后蓄客约2000批，整体下降约55%

西丽某新盘：新政前蓄客约2000批，新政后蓄客约1000批，整体下降约50%

光明某新盘：新政前蓄客数量没公布新政后整体蓄客下降40%

龙华某新盘：新政前蓄客约2500批，新政后蓄客约1500批，整体下降约60%

淘哥计算过，据中原统计，2019年深圳一二手房共计成交了约12万套。而2020年，在一季度受疫情影响，成交暂时冰冻的情况下，上半年的一二手成交量依然突破了6万套，如果没有7.15新政，今年的总成交大概率比去年好，下半年至少还会有6万套成交。

现在，一半购房需求、大概3万套购买力消失，这意味着什么？按照搜狐焦点公布的深圳6月均价74929元/平计算，如果平均买一套100平米户型，这部分消失的购买力可能达到了2250亿。相当于一年4500亿楼市购买力被限制，三年上万亿！

但是由于流动性充沛之下，优质资产荒的大背景，资金永不眠，资金会自我寻找出路。未来可能在几个领域有机会：

1、深圳中心区域的优质公寓。

2、传统临深城市，即东莞惠州的临深片区。但东莞刚刚升级调控，限购了。

3、零深城市，即距离深圳核心区0距离的珠海南沙中山。

4、小产权等灰色地带。

就深圳本土而言，最近表现的最好的就是优质公寓！未来可能成为楼市的宝贝，新政第二天，就有公寓开盘售罄。

01.

刚刚，沙井网红盘拿到预售

总价100万起

核心公寓的行情来了

仁恒·芯梦公园项目，7月17日正式获发预售许可证，项目是超小公寓楼盘，总价只需100万起。

从数据来看，仁恒芯梦公园这次备案显示，仁恒芯梦公园共备案房源1236套，其中公寓1142套，商铺共94套。公寓方面，主推30㎡/39㎡公寓，总价约一百多万，39㎡户型可做3房，收纳空间是亮点。

仁恒芯梦公园位于西部热土沙井，是全宝安最低总价的真公寓，总价只要百万起步，

淘哥认为，新政之后，怎么成为新深圳人？这种核心片区的超小公寓是不错的选择。

7月15日，深圳升级调控，发布八条楼市政策，从行政、金融、税收等方面全面收紧，从此之后，入户、离婚、老人，小孩等炒房漏洞都不补上，很多人一夜之间失去了购房资格。

但是，在全球流动性充盈的背景下，资金保值增值的欲望依旧强烈，深圳核心区域的公寓，因为不限购不限贷的特点，没有受到这次新政的严厉打击，买不了深圳住宅，购买力会转移溢出，深圳核心区域、热点片区的公寓会承接大量购房需求。

其实2020上半年，已经有不少有意跑赢通胀的投资者，开始抢滩登陆公寓市场。

1、3月份，蛇口某豪宅公寓开盘，当天清盘104套，单价2133-5479万/套。

2、3月份，宝安某商务公寓直播开盘，288套，7分钟售罄，收金3亿。

3、4月份，罗湖某中小型公寓推售893套，目前快清盘了。

4、6月份，南山某备案均价超过15万/平米的高端公寓，开盘当天卖了50亿，上一周据说又大卖几十套。

新政后，包括前海、沙井、坂田的一些公寓产品走量明显，显示公寓市场开始趋热。

下图是坂田某公寓销控表，开盘一周时间，没有启动三级市场中介联动，没有大规模广告宣传，静悄悄低调就卖了300多套。

淘哥认为，公寓热度提升有很多因素。

1、不限购不限贷，解决了很多人没有购房名额的大难题，尤其对于外地人，又强烈看好深圳的。深圳汇集了全国各地的人才和资金，你不得不承认的一个事实是：有钱人很多。如果这些人长期看好深圳，买房钱不是问题，但名额确实是个阻碍。

对于某些大资金而言，住宅因为名额限制，资金承载力是有限的，但公寓不限购，可以一次性买多套。

2、再有就是公寓的价格相对住宅还是便宜很多，门槛低很多。比如仁恒芯梦公园的公寓，总价才100万起，这意味着首付门槛才50万，这个资金想在深圳买住宅基本是不可能的。

3、还有就是在深圳很多很有前景的区域，目前压根就没有新盘住宅供应，只有公寓。比如后海中心区、比如前海桂湾、也包括目前的沙井。

4、另外就是，公寓由于租金收益率高，能减轻月供压力，这在房价越来越高的当下，成为很多人资产避险的新选择。

02.

沙井大爆发

深圳史上最大旧改项目规划获批

近日，深圳市规划和自然资源局发布关于《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单原计划》的公告，公告项目通过批准，沙井大街片区被命名“金蚝小镇”。

“金蚝小镇”是目前为止规模最大、涉及权属单位最多且历史风貌保护区范围最大的更新单元项目，其现状复杂性与实施难度堪称更新单元之最。

据了解，金蚝小镇明确定位为“深圳西部城市级中心，宝安文化之魂的人文节点，‘国际会展文旅中心’的核心空间载体”，将打造深圳文旅融合发展的全新范本。

可以预见，为了打造深圳西部文旅名片，此处的基础设施会不断完善，也会推动落实教育、文化等公共建设，西部中心配套也会随之更加齐备。

随之而来的商业、文化、餐饮、酒店等服务旺盛，人潮的聚集将会为西部带来不可预估的消费潜力。

03.

深圳西部依然会是热点

前海扩容铁板钉钉

现在有一种观点认为，之所以目前出台这么严厉的调控政策，说明下半年深圳可能有重大利好，所以提前调控对冲。现在有多严，礼包就有多大。

淘哥认为，如果有利好，最大可能还是在深圳西部。

今年是深圳特区40周年，也是前海成立10周年，10年来，前海的发展得到了肯定，面对粤港澳大湾区，先行示范区的新的历史背景，在这个关键节点，再给前海一个大礼包，也情有可原，所以今年宣布前海扩容的可能确实也不小。

淘哥认为，前海扩容是板上钉钉的事情，去年深圳已经明确表示，前海双区扩容方案已经上报。

但是，最关键的问题是，前海扩容的范围有多大？淘哥此前建议，如果前海要双区扩容，尤其是自贸区扩容，格局一定要大，有一个方案可以考虑：

把前海总面积扩大到约120平方公里，不但把宝中、西乡纳入进去，而且将宝安机场、深圳国际会展中心、会展田园城、海洋新城等重要板块也纳入其中。

淘哥对于扩容范围的建议，与广东省意见不谋而合，6月8日，官方正式印发《广东省开发区总体发展规划（2020-2035年）》，其中关于前海合作区连片扩容作出明确批示（见下图）：

注意关于范围的这个描述：机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入。这意味着，前海一旦扩容，范围将会很大，或将涵盖整个大空港。

对沙井来说也是重大利好，因为沙井坐落于深圳西部发展轴上，粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。

在深圳715新政下，要看准深圳楼市未来的发展趋势：

深圳发展一路向西，罗湖—福田—南山—前海，哪里才是尽头？淘哥认为，如果没有粤港澳大湾区和先行示范区，深圳城市中心的扩张，到前海就结束了。

但是，在双区背景下，深圳需要承担大湾区的核心枢纽功能，城市中心依然会继续扩散，下一个中心可能就是空港、会展、新桥智创城等齐聚的沙井+空港新城区域。

04.

南有深圳湾科技园，西有新桥智创城

下一个华润城

具体来看，沙井有哪些优势呢？

谈规划，沙井片区享受“三城一港”（国际会展中心、海上田园、海洋新城和宝安综合港区）叠加规划，光是轨道交通这一点就堪称开挂，不仅有国内最高规格的快线11号地铁线，穗莞深城际，在建12号、20号地铁线，还有3条规划地铁线路;

谈未来，十三五期间，沙井有23个城市更新计划，光是2020年，就有占地面积2.3平方公里的新桥智创城、总体量67万平的壆岗岗厦旧改专规获批、沙井海岸城宣布扩容69万平、140万平的“金蚝小镇”获批等“巨无霸”旧改陆续落地；

谈现实，沙井街道总人口约90万，常住人口36万人，产业基础雄厚，现有企业2.7万家，工业园区123个，2018年地区生产总值381亿元，2020年目标地区生产总值达到405亿元。

值得一提的是新桥智创城，这里未来将形成“南有深圳湾科技园，西有新桥智创城”的新格局。

6月5日，新桥东片区重点更新单元（暂定名“新桥智创城”）最新进展来了，二期搬迁补偿安置工作启动，这也意味着这块深圳市首个平方公里级“工改工”项目一期告捷，正式转战二期！

新桥智创城（效果图）

1、新桥智创城总投资585亿，占地面积2.3平方公里，是深圳市人民政府批准的首个“平方公里”级的重点城市更新单元，也是截至目前全市最大的“工改工”重点产业项目。2019年4月被列为深圳国家高新区,打造创新之城，枢纽之城，产业之城。

2、项目区位优势十分突出，地处粤港澳大湾区地理核心、广深科技创新走廊重要支点，既属于珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，又位于宝安先进制造业、光明科学城基础研究基地的中间节点，承担着产业转化的中试、实验功能，具有链接先进制造和基础科研的先天优势。

3、规划建设完成后，将彻底改变片区现状，使之释放数358万㎡的产业空间，崛起以新一代信息技术为主导，以创新驱动引领，掌握关键核心技术的新桥智创城，形成粤港澳大湾区重要的产业升级支撑点。

4、将打造生态廊道，建设产城融合的乐活家园，实现区域价值提升，让新桥东片区真正成为“三生”融合的深圳国家高新区。

5、这里将建2条云巴，3条地铁，4横3纵路网，公交枢纽；27班九年一贯制学校，48班寄宿制高中，人才住房配套等。

云轨俯视图（效果图）

新桥智创城358万平方米的产业空间和曾经的南山科技园比也不遑多让，而且其投资的585.8亿元是曾经的科技园近10倍，新桥智创城未来就是西部产业新中心！

新桥智创城（效果图）

城市更新对片区价值带来的影响是非常巨大的，最重要的是整个地段的升值会带来房价的升值，总建面达280万平的南山华润城就是一个典型的案例。华润城前身是“大冲村”，不仅房屋破旧、密集、道路狭窄、脏乱，公共设施还十分匮乏，而如今的华润城二手房价已经去到了14万+。

来源：链家

目前沙井、福永参考均价约5.5万，新桥智创城会不会成为下一个“大冲村”，大家可以想象。

来源：链家

05.

由“神之手”打造的仁恒芯梦公园

户型约30-39㎡，总价百来万入手大空港

仁恒芯梦公园就位于新桥智创城旁，项目是仁恒入驻深圳西部的首个产品，项目位于宝安区新桥街道沙井东环路与上南大街交汇处，总建面约30万㎡，是集商务公寓、高端办公、大型商业街区于一身的大型综合体项目。项目位于地铁11号线，无缝对接机场；紧邻地铁18号线（规划中）站点上寮站。

（仁恒芯梦公园效果图）

项目自带约3.7万㎡商业加约4.3万㎡组成的开放式商业街区。

（仁恒芯梦公园效果图）

仁恒芯梦公园的产品非常有特色，由日本“神之手”本间贵史倾力打造，3.6米层高真公寓，户型约30-39㎡，空间大，使用率高。

本间贵史在中国让人惊艳的代表作之一，是他在《梦想改造家》综艺中爆改人均6㎡的小户型。在总面积约43m2的一室一厅中，通过分层设计、日式收纳和柔性空间的应用，大大提升了实际使用面积，甚至还预留出了约25m2的储物空间。

仁恒芯梦公园的户型，是功能性和居住性的完美结合，淋漓尽致的体现了本间贵史的功力。

本间贵史把这次的生活空间做到了极致化，在不影响功能性的前提下，选择采用全屋收纳系统。

如：入户玄关的网红翻斗鞋柜，收纳功能强且不占用空间。

玄关上边的洞洞板可以放钥匙、帽子等用品，玄关下边采用悬空设计，可放置雨伞等物。非常贴心的是，为应对南方潮湿的天气，还专门配备了具有烘干功能的洗衣机。

厨房配备了拥有超大存储功能的上下吊柜，营造出整洁干净的厨房环境。

卫浴间镜柜和下柜都可以打开放置洗护用品，不得不佩服，生活品质都体现在这些细节中。

连接两层空间的楼梯处也巧妙地设置了隐藏式收纳空间，杂物可以放在此处，让生活井井有条。

主卧的一整面墙做成了超大推拉式衣柜，能放百件衣服和几十个包包，为居住解决99%的收纳难题。

建筑面积约39m2户型：

客厅居然有约2.4m的开间，连通超大通风采光阳台，宽敞而明亮。客厅在空间分布上同样做到动静分区，餐厅与客厅分离。

位于客厅一侧的多功能区域，平时可作办公区、游戏室等休闲空间，有客人来时，可以加个床垫作为卧室使用，二房秒变三房。上层的儿童房也可灵活改造成茶室或棋牌室。

建筑面积约30m2户型：

合理的运用错层设计，大大提高了空间利用率。比如客厅在电视柜上面设置了超大悬吊书柜，可放置百本书籍。

卫浴间干湿分离的设计，提高了安全性和便利性，最大限度地保证居住的舒适度。

这些“小而美”的公寓空间，体现了本间贵史一如既往的人性化设计，处处都是细节，充满了生活中的秩序感与仪式感。

淘哥最后总结一下项目亮点：

1、门槛极低，总价约100万起，即可入手。大家想一想，100万你在深圳能干什么？在此之前，你能想象可以在深圳中心区域买一套房吗？

2、公寓，不限购不限贷，不占用住宅名额。

3、地段前景极好，国际会展中心、海洋新城、海上田园城、深圳西部中心、粤港澳大湾区珠江口附近等等重磅利好。可以说，这个区域是深圳未来的又一个城市中心，也是粤港澳大湾区的湾区之心。

5、临近深圳最大旧改—新桥智创城，百亿级旧改为区域未来塑造无限可能。总投资约585.8亿元，将释放358万㎡产业空间。

6、品牌开发商，新加坡上市房企——仁恒置地，深耕中国27年，客户满意度95%，二手房价格比周边物业高10%-20%。去年打造的仁恒梦公园，2019年龙岗区公寓成交备案套数第一，深圳市公寓成交备案套数第三。

7、大社区，约30万㎡街区综合体，集办公、商业、居住等多功能于一体，自带约3.7万㎡商业加约4.3万㎡组成的开放式商业街区。

8、日本“神之手”本间贵史倾力打造，户型使用率高。产品户型约30-39㎡、3.6米层高，绝对的稀缺产品。