不同于房地产商开发，合作建房是指房主合作出资、合作建设的住房建设模式。一般是住房合作社融资、购地，并通过专业合作社来建房，而后定向出售或出租给社员。

澳大利亚著名华人经济学家郭生祥指出，合作社建房具有两个明显优势：首先，合作社建房省去房地产商开发成本、销售成本等费用，且享有购地、融资等的税费优惠，成本相对低廉;其次，在整个市场生态上，合作建房对政府建设廉租房和公房、开发商建设的商品房起到平衡作用，有利于发现市场公平价格。

住房合作社自19世纪30年代就已在澳存在、发展。可以说，住房合作社见证了这个英属殖民地最早的城市化、现代化进程，为新移民尤其是中低收入者拥有住房做出重要贡献，打下了“房东之国”的基石。

追溯历史不难发现，每次经济低迷的时候，住房合作社都表现得相当活跃，总是在澳经济社会面临困境之际保证了最基本的供需，为今后市场复苏坚守了底线，成为政府促进经济复苏、缓解贫富分化、维护社会稳定的重要工具。

上世纪30年代，“大萧条”的阴霾尚未散去，澳民众消费力薄弱。在信贷吃紧的情况下，嫌贫爱富的金融歧视现象盛行，银行不愿向中低收入阶层提供住房贷款。实现“居者有其屋”成为民众强烈诉求。

在舆论压力之下，维多利亚州率先引入合作建房模式，并最终于1944年通过了住房合作社法案。根据法案，住房合作社有权代表社员举借贷款，实施购地、建房等活动，而州政府则负责监管住房合作社组织，并为住房合作社提供信贷担保。

第二次世界大战后，政府再度面临复苏经济难题，金融机构在经济低迷的环境下出于避险目的，不愿涉足个人住房贷款，促使政府借重住房合作社。为规范管理，当局上世纪五六十年代设立了合作社注册局，东莞小产权房，与独立审计机构一起，共同监督合作社运营情况，银行信贷和政府资助也通过政府专门账号向住房合作社划拨。

在政府担保、充分融资、规范运作支撑下，澳合作建房在50年代迎来高潮，在维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州等人口稠密地区，住房合作社帮助融资的项目占当地住房建筑市场比率高达35%。

上世纪60年代以后，由于央行货币政策紧缩、金融机构发展房贷业务、房地产市场竞争加剧、融资难度增大，深圳小产权房网，加之众多家庭已经“居者有其屋”，传统的合作社建房开始走下坡路，商品房开发逐步成为住房市场主流。然而，这并不影响合作建房的巨大社会影响力。

目前，传统的合作建房在澳住房建设市场中所占比例不足1%，然而作为其服务对象的中低收入家庭，却占据全澳家庭数量的三成。更重要的是，伴随市场结构变化，合作社形式与时俱进，传统大合作社化整为零，“潜伏”到住房建设市场各个环节之中，且运作更加灵活机动，在更广领域为中低收入家庭解决住房难题。

过去30年来，澳住房合作社把从购地、建设、融资到销售的包办式合作社，逐步分化为术业有专攻的专业化合作社，涵盖融资、购地、设计、专业建设、销售、租赁等各个环节，相关专业资质归于完善的培训、考试，以及证书和验证管理，专业人士则归属相应会员制合作社组织。

郭生祥指出，这种精细化分工的合作社组织降低了合作建房门槛，弱化了房地产商和大银行在房地产市场的垄断地位，有利于合作社成员以“批发价”谋求融资和各种服务，提高人们的议价能力，为中低收入阶层撑起一把躲避资本盘剥的大伞，也为房产市场设立定价参照，稳定市场中下端，有效缓解信息不对称和资本垄断造成的房产暴利，从而构成公平交易和社会和谐的重要支点。

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资料图：北京市亚运村北辰附近某小区楼外景。中新网程春雨摄

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