【粉丝提问】老师您好！我和我爱人今年从外地派遣回深圳，国有企业，两个人一个月能开1.4公积金两个加一起4500，有购房资格，外地房子卖掉能有100个，但是来到深圳要首付百分之五十，我工作在布吉，我爱人工作在罗湖。想问问老师怎么买房子，我们是丁克不要孩子，所有不用考虑学区！谢谢老师

回答：

1.如果外地的房子是在一个人名下，并且有一方没有贷款记录，在深圳，以这一方的个人名义买依然是首付3成。

2.如果外地的房子是共同还款，都有贷款记录，按照深圳购房规定，房贷按揭最低5成。

3.但是只要有购房名额，无论在外地是否有贷款记录，都可以通过全款垫资抵押的方式实现7改3，5改3，这部分的内容我之前的内容讲太多了，有空可以去翻一下。

4.这样的话3成的话，就可以完全选择300左右的标的，负债200，家庭为单位公积金最高90，这样下来月供在1w以内，是能够实现你的上车期许。

5.结合你们的工作半径，罗湖是比较合适，也是现实的。罗湖可以实现刚需250-350的上车盘推荐，供参考：

港岛银座（人民南）汇鑫花园一期（黄贝岭）天俊时代（南湖）金鼎大厦（人民南）

云景豪园（人民南）新银座大厦（人民南）

城市天地（人民南）祥福雅居（笋岗）

美景大厦（洪湖）新港鸿花园（翠竹）

东方都会（黄贝岭）卧龙阁（黄贝岭）

锦上花（黄贝岭）阳光新干线（南湖）

【会员提问】我的基本情况：【1】南京离主城最近的新城有一套小产权170平4房，一梯两户非电梯房，两大开间朝南，采光通风俱佳，第3/共6层，地下室储物间23平。但是卖不上价格，之前一直自住，小区还有电子车库一间，08年买是7万。租4万多/年。

【2】14年商品房85平米三房，公积金贷款30万，老公名下价值200万带一个中等学区，2022年通地铁，好卖，待租，租金2400。

【3】16年全款买了近郊一建材市场一楼商铺，因为传言他旁边一家生意不错的建材市场到期要拆，一手买来含税114万，现在出租中但租金极低2万/年。

【4】17年东莞大岭山100平米3房，新房买来178万，利息上浮20%，现在拿房待租。可租3000。

【5】2019年11月中润大厦73平2房，530万贷款370万月供2万出头，准备自住。但为了及时上车首付都是借的。

目前债务情况；家人借了120万，银行2个信用贷共60万，还有买公司股票贷款70万，装修贷30万。车贷15万月供6000。目前老公年收入+奖金月均7万多。之前我一直在南京，办一个营业执照家附近开一个小店主要为了方便照顾孩子。19年9月全家搬深圳，无业，现在月供和还款压力很大，月供6万多，我目前的问题是：

一、想把南京两个糟心物业卖了，商品房等通地铁也卖了，但不好出手，想尽快出手卖房有什么方法吗？

二、现有财务状况如何规划是不是该去找工作了？

回复：

1.卖房所有的科技树方法，本质上归根结底核心只有三点：

a.让利润；b.让时间；c.让更多人知道。

如果想快速是卖掉，首先要让更多人知道，你可以：

a.多挂几家中介，包括小区物业，保安，朋友圈等等各种渠道

b.房源展现上多美化，优点话术等，给人第一印象好

c.给中介的红包不能少

e.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。

f.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

g.价格上用附加值吸引，比如赠送10多万车位，简单翻新一下，税费一人一半等等，给人不仅感觉买得便宜，而且还占了便宜。

2.简单整理一下你目前的房产情况：

a.南京小产权（无融资属性，计划卖掉，租金4万/年）

b.南京商品房200w（欠30，租金2400元/月）

c.南京商铺114w（租金2万/年）

d.东莞大岭山178w（如果是3成首付，欠124，租金3000元/月）

e.南山中润大厦530w（欠370，自住）

目前的其它债务情况：家人借款120+信用贷60+买股票贷款70+装修贷30+车贷15

房子虽然多，空有量没有质，商铺、小产权这些都是投资属性相对较差的房产类型，需要有选筹和倒手技巧。房贷的月供其实并没有多少，大概在2.8左右，但是装修贷和信用贷基本都是3-5年的等额本息的贷款，所以月供压力会相对较大。目前的负债率比较高，降低负债占比，要么房产变现，缩小负债；要么扩大还款能力，增加收入来源。

3.所以建议，南京的房产必须缩减，商铺返租率不到2%，不值得持有。南京商品房需要优先出掉，商铺和小产权也尽快变现，东莞大岭山先放着，等南京变现完之后，再考虑知否需要再优化一套到深圳来，这个时候变现减少房贷以外的债务，工作上班能够减少一部分压力，同时也要在卖房的时候多花点时间。

【会员咨询】表哥你好，工作几年有了一些存款，工作也比较稳定，预算有限，想要买一套房子自住。请问刚需买房首要考虑的应该是什么？是房子的户型面积还是所在地段位置？除了这些还有什么要考虑的吗？

回复：

你好，首要考虑的是房子的地段。不管是自住还是投资，都应首先考虑地段。对于买房投资者而言，买房能获取收益，即房子的升值潜力是最重要的，而地段对于房价涨幅影响巨大，所以他们往往会首先考虑房子是否在核心地段。

对于自住者而言，房子用于自住，户型面积固然重要，但生活居住离不开周边商业、交通以及教育资源，地段优越，配套成熟的房子更为便利，居住价值也更高，因此地段也应是首先考虑到的因素。

【咨询】表哥您好，想请问一下合伙买房的话，应该要注意哪些事项？

回复：

合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。

合伙买房中主要的关键点在于两个：

一个是利润的分配；

一个是售价的确定。

房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。

比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；

再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。

合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。...更多细节就不展开叙述了