事情说起来让人啼笑皆非，据王先生说，他是2001年时看到现在居住别墅出售的房产广告，经了解后他和妻子张女士都非常满意。当年6月，王先生的夫人张女士与开发商签订了一份《房屋使用权转让合同书》，以55万元的价格购买其中一栋别墅，还有其附属储物间、屋顶露台、花园、车位，不过都是只有使用权。依据合同约定，次年1月1日交房。

购房前，王先生了解到，自己所买的别墅所在的地块原属当地村委会，实际上是俗称的“小产权房”。因此在签订合同时，王先生没有要求开发商出具相关权利证书，但双方签的合同中约定转让的是“房屋使用权”。

交房后，王先生一家开始了快乐的别墅生活，田园牧歌的故事本应到此收尾，熟料十四年后波澜再起，当年55万的别墅现今已经价值数百万，开发商贪念驱使下强行为王先生的家居故事添加续集——将王先生夫妇告上法庭，要求原价将别墅收回。

开发商在法庭上声称当初双方签订的《房屋使用权转让合同》中的别墅所在地系集体土地，因此《房屋使用权转让合同》实际是非法转让集体土地，违反了我国相关法律规定，请求法院判决合同无效，由开发商原价购回。

不过，王先生的妻子张女士反驳说，根据物权法的规定，所有权转让必须到政府登记，没有登记就不能算是所有权的转让，只能算是使用权转让，而使用权转让是合法的。

此案历时一年多，经过一审和二审，最终厦门中院作出判决，认定张女士与原告开发商签订的《房屋使用权转让合同书》是合法有效的，驳回了原告开发商的诉讼请求，张女士胜诉。

虽然此案中开发商的妄念并没有得逞，王先生夫妇获得了最终的胜利，但是一场官司两场庭审前后耗时一年多，严重扰乱了王先生的正常生活，牵扯了一家人极大的精力，并为后来者引以为戒。那么我们常说的小产权房，到底小在哪呢？

为此咨询了专注别墅诉讼十余年的本所律师，律师解释到：

所谓的小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。因而购买小产权房存在多方面的风险。

首先，法律效力风险。小产权房的买卖合同，除本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖等少数情况外，一般被认定为无效。

其次，房产转让风险。小产权房没有房产证，所以只有使用权而没有所有权，因此在购入小产权房以后，无法进行过户和转让。

再者，小产权房存在政策上的风险。遇上国家整治相关建设项目，可能导致部分项目停建甚至被拆除，购房人将面临无法取得房屋，又不能及时索回房款的两难境地。

第四，无法进行银行贷款和抵押贷款。购买小产权房没有房产证，没有经过备案，就无法向银行贷款，只能一次性付清；同样在有资金需求时也不能进行抵押贷款。

最后，小产权房存在监管上的风险。小产权房缺乏明确的开发建设规定，可能导致房屋的质量和售后保修难以得到保障。

因为存在着种种问题，本所律师建议大家尽量不要购买小产权房，对于已经购买入住的小产权房，也要留存好交易合同和收据等材料，在遇到产权问题时，可以寻求专业律师的帮助。

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