在大浪淘沙下，楼盘与楼盘之间分化明显。

据南京网上房地产显示，南京的商品房库存达到5.5万套。一般而言，南京新房库存超过5万套后，销售压力就会增加。

今年宁小通上线后，南京各家楼盘的报名人数和热度全部透明化，给不少楼盘带来了一定压力。

如同著名的冰山理论一样，我们能看到的热销楼盘只是露出的十之一二，而更大一部分的遇冷项目却藏在更深层次，不为人所见的冰下。

翻开南京一些楼盘的销售情况，但凡遇到江宁远郊、江北远郊的项目，销量几乎都是惨不忍睹。

*本文数据来自南京网上房地产，统计截止2021年8月21日，不排除以下楼盘存在延迟上传的可能。

2019年5月31日，六合的云梦尚品领到1、2、3、4、5、6号楼销许，共147套房源，毛坯交付，户型建筑面积100-145㎡，均价12116-13185元/㎡，拟交付时间为2020年9月30日。

但从网上房地产的销售公示来看，2年来，这147套房一套都没卖出去，实在太惨了。

浅析项目销售遇阻原因：

1、距离六合主城区有一定距离，只能吸纳地缘客

云梦尚品东苑位于六合区程桥街道，离地铁站较远，最近的地铁站都在10公里以外。

不便利的交通让其面对的买房人只能是地缘客，但从项目周围来看，地缘客并不多。

另外，项目最便宜的一套房源在130万左右，最贵的一套房高达347万！

2、非品牌房企，知名度低

当买房人都不知道你的时候，房子肯定不好卖。

经历一场YQ，禄口的楼市行情雪上加霜。

如果在前几年左右谈起禄口，很多人都认为，这是一个不错的价格洼地，倒挂明显且入场门票很低。这也直接引得不少炒房客蜂拥而至。

斗转星移，当年的禄口板块在众多纯新盘上市之后，彻底没了“倒挂”这个巨大推手，加上过多炒房客的存在成了压死骆驼的最后一根稻草。

没有足量的人口流入，加上供不应求的二手房挂牌量，禄口的市场行情与日俱下。

二手房方面，当年被疯抢的翠屏城的房价已经涨价乏力，甚至3年时间房价降了2500元/㎡，令人大跌眼镜。

2020年9月22日，禄口的红豆香江华庭3、4号楼，共计146套房源，其中人才房源44套、无房家庭保障44套。户型建筑面积89、110㎡。销许单价19347-19551元/㎡。

时至今日，已过去近1年时间，146套房仅卖出84套，占比5.7成，微微过半。

曾经的禄口是投资客重仓之地，如今板块内多数楼盘却卖得有些困难。

需要肯定的是，产品本身存在价格优势，总价一百多万就能置业南京，对于很多首次置业者来说是一个上车好机会。

浅析项目销售遇阻原因：

1、周围缺乏大型生活配套

项目的地理位置稍显不足，周围缺乏大型商业配套。轨道交通上，项目距S1号线的翔宇路南站直线距离约4.2公里。

2、周围二手房供应量巨大且价格更低，对新房销售造成冲击

在二手房市场上，项目周边二手房供应量充足，均价普遍在1.2-1.6万/㎡之间。对于很多预算有限的买房人来说，价格是买房的先决条件。

巨量且更便宜的二手房对新房无疑造成了强烈的冲击，缺乏亮点的楼盘就开始卖不动了。

浦口汤泉作为一处群山环抱、风光旖旎的地方，是孕育别墅的绝佳沃土。

依托汤泉和老山原生的景观生态环境，很多别墅区与连绵起伏的坡地、沟谷相得益彰，有一种隐居的意味和惬意。

时下别墅产品尽管稀缺，但能够欣赏的人的确不多。

这也直接造成了一些别墅盘的销售受阻，比如老盘正源尚峰尚水。

2020年3月，正源尚峰尚水加推98套毛坯别墅销许，销许均价17150-25000元/㎡，具体一房一价，户型建筑面积约215-628㎡。

现在从网上房地产网可以看到，项目3月领取的98套房，仅卖出了30套房，占比只有约3.3成。

南京·正源·尚峰尚水是正源地产在南京投资建设的低密度别墅项目，项目位于南京浦口汤泉街道，规划为60万平米超大型温泉别墅区，以低密度独立、双拼、联排别墅为主，配以花园洋房、精装温泉公寓。

内设温泉私人会所，定位高端。

实景图来自365淘房

浅析项目销售遇阻原因：

1、产权缩水18年

项目是于2003年拿地，至今产权已缩水18年，存在一定劣势。

2、别墅本身受众群体面窄

在南京，约400-500万总价买套江北的别墅，的确听起来很诱人。但别墅本身因装修成本高，往返市区通勤不便，使得客户群体有限。

加上项目不远处即是仁恒大吉凤凰山居，区域客户被仁恒分流，也就不难理解为什么卖的时间比较久了。

纵观这些卖房周期很长的楼盘，它们大多有着这样的共性：品牌知名度较低，所在位置较偏远，项目产权缩水严重……

对于大部分买房人来说，这样的房子买完可能会面临涨价难，置换难等一系列问题。

但没有卖不出的房子，只有卖不出的价格，它们还是会在某一天遇到有缘人，容纳一家人的欢声笑语。