小产权房广州城郊仍悄然有售 买卖违法风险多

小产权房改革：补缴土地出让金无先例 转正需二大步骤

小产权房的合法化问题再次浮出水面。

一份由国务院发展研究中心公开的、被各界冠名为“383方案”的改革方案在讲述农村土地改革时提道，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

深圳市规土委一位内部人士告诉《华夏时报》记者，解决小产权房的问题已成中央高层的共识，但十八届三中全会即便提到小产权房，也只会是笼统的意见，不会有细则。

而小产权房转正的消息一放出，深圳不少投资客已按捺不住，开始四处搜寻性价比高的小产权房。不过深圳市房地产研究中心主任王锋认为，小产权房在短期内不可能转正。“要解决也要先解决村委集资建房的违法问题，然后才是购买环节的问题。”他说。

投资热潮再起

10月30日下午2点，深圳某商业银行的3位客户经理以拜访客户为名溜出了办公室，直奔光明新区塘家社区融域名城售楼处。在听说小产权房可能转正的消息后，他们萌发了投资小产权房的想法。

尽管是周三上班时间，但记者随行到达融域名城时，现场已有十多位看房的人，有的是自住，有的是打算投资，而认为不可能拆除、风险不大是他们的共识。“商品房限制多、门槛高，不适合再投资，小产权房是新的蓝海。”现场一位看房者这样告诉本报记者。

据售楼经理陈先生介绍，融域名城是由村委集资建设的统建楼，属于深圳小产权房的一种，占地面积约1.7万平米，而总建筑面积达到16万平米，容积率接近10。已建成的有10栋房，每栋30层，总共1600套房。

该村委做过市场调查，认为这种楼房的需求较大。陈经理也告诉本报记者，该统建楼购买者中的八九成是自住，目前二期仅剩100多套尾房，均价63006500元/平米，而去年卖一期时，价格还有四千多一平米的房子。业主购买时可以分期3年贷款，在年利率6.765%的基础上打9.9折，100平米的3间房，首付32万元，另外可贷款32万。

一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示，深圳一季度有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平米，均价为4000元/平米。提供银行按揭贷款或分期付款的楼盘共31个。其中，银行按揭贷款期限最长的是光明新区某楼盘，首付五成，最长10年分期月供。

可提供贷款的小产权房让投资客更加心动。上述商业银行客户经理杨洋在看完周边交通和产业布局后，便打算贷款购买一套两室69平米的小产权房。他认为这种投资的风险不大，也方便转让。

陈经理说，购房合同是由村委出具“共同出资建房合同书”，再由律师见证，除村委确权费50元/平米、500元律师见证费以及200元绿本制作费外，不再收取任何其他税费，将来转让也可以让村委或者其他中介代卖。

已经于2012年购入两套小产权房的张律师在听说“383”方案的相关表述后也很兴奋。“圈子内都高兴坏了。”他说。他所购买的两套小产权房在深圳龙华梅林关惠鑫公寓，都是28平米的单房，15万一套，每月收租1200元。

而惠鑫公寓管委会王先生告诉记者，因需求太旺，目前这种单房已涨至25万一套，且没盘放出来，近期前来买房的人倒是不少。

在宝安区专门代理公明街道内小产权房买卖的中介徐先生近日接到本报记者咨询买房的电话时，已没耐心做风险分析。“没有买过小产权房的人觉得是冒险，买过的人再去投资就跟买菜一样。”他告诉记者，公明片区的农民房(小产权房的其中一种)单价只要两千多，十几万就可以买两套房，每月租金至少有一千多。他还告诉记者，深圳小产权房，这种房子的风险几乎可以忽略不计。“房子即便拆迁，村委至少会把本钱给你。”他说。

徐先生说，他手头购买小产权房的人，投资和自住比例各占一半，投资客买过来，半年再卖掉，可小赚三五万元，而交易手续费很少。“不夸张地说，近期周末找我看房的人，不比排队买苹果手机的少。”他告诉记者。

能否转正？

上述深圳市规土委内部人士告诉记者，关于小产权房的问题，必须要先等中央指导性意见出来，各地才好操作，每个地方情况不同，实施情况自然也不同。

“深圳小产权房占了一半，政府若强行拆除将引发社会动荡。”一位小产权房的投资者这样告诉记者，而这也几乎成了所有购买小产权房者的共同心态。

王锋告诉记者，深圳此前对部分违法建筑确权发房产证，是针对本地农民，没有涉及到出售给外来人的统建楼或集资房，这些房子各种手续都没有，违法性质较严重。

尽管政府每年在强调对违法建筑的查处，但深圳每年仍有大批的小产权房拔地而起。相关部门公布的数据显示，深圳小产权房网，截至2011年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

据统计，全国范围目前小产权房总量可能已超过70亿平米。市场分析人士认为，如此巨量的供应一旦合法地进入市场，对房价势必造成猛烈冲击。

“补地价是肯定的，不然对商品房不公平。”上述深圳规土委人士表示，小产权房转正其实对政府而言也有利，可收地价，交易又可收税。

“若能转正，这将是比商品房回报率更高的投资。”杨洋认为，即便补地价也是象征性的，肯定比商品房的地价便宜。

近几年来深圳一直在清理违法建筑，一类是农民的私宅，另一类是村集体经济组织合建的统建楼，均属于小产权房。1999年3月5日之前建的违法建筑，目前基本上已全部领到绿本房产证，每平米只需补交几百元的地价，而这一时间节点之后的小产权房目前仍在处置中。

“村委违规建房都没有解决，更别说小业主买房，已是违法再加违法，不可能强迫政府解决你的违法行为。”王锋认为，土地改革很复杂，配套方案需要时间来反复验证，这类小产权房有关部门还在调研，短期内不可能发正式房本，就好比房产税，“十四大”就提出来，直到“十七大”后才试点，现在都“十八大”了也没推广。

深圳市查违办新闻发言人柏军胜曾告诉本报记者，违法建筑必须符合城市总体规划、土地利用总体规划，以及安全、消防、环保等要求，才能进入到合法化处理程序。

“转不转正都无所谓，1年时间我已经收回两万多租金，且卖出去随时有人接盘，非常抢手。”张律师表示，已做好长期投资的打算，如果能转正当然更好。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁认为，小产权房涉及群体庞大，不解决问题只会越来越严重，政府也没法利用土地，但解决对房价肯定有影响，政府需要衡量市场影响，不能一刀切，如果建筑质量、消防等合规，符合规划的可发证，不符合要求的提出整改，分类分批解决。