摘要：

小产权房是指在法律规定范围之外，由开发商未取得法定国有土地使用权、出租、销售的住宅房屋。由于地盘闲置，开发商依托本身的资产、土地权属相关的手续等，对其自身拥有的房屋进行出租或销售。这些房屋一般是位于所在城市非主城区，或行政级别比较低、基础设施建设比较滞后的城市的房屋，因此价格较为便宜。

一、房屋权属

小产权房可以分成两种情况：

1、未经批准房产：开发商购置的土地是集体土地，开发商未经政府批准开发，因此，房产法律上并不认可。

2、宅基地上房产：宅基地是指农民集体或国有土地上用于农户居住的土地，由于宅基地上建造的房屋土地性质并不属于住宅用途，因此在法律上房屋的所有权不能转移，即小产权房并不存在房屋所有权的问题。

但是根据《物权法》“房屋的使用、收益和处分权一般都属于所有权人”，所以小产权房产权争议的焦点在于：房屋使用权是否能够有效转移。

二、销售难度

小产权房销售难度大，原因主要包括以下几点：

1、银行不愿意提供贷款：银行普遍都不放贷给购买小产权房的人。

2、政府不支持销售：很多城市政府并不支持小产权房的销售，因为小产权房的存在会导致城市规划和城市管理方面的问题。

3、难以获得居住证和户口：小产权房没有合法的产权和房产证明，无法获得居住证和户口，影响居住人口的生活权益和教育医疗等基本公共服务的享受。

三、风险问题

小产权房存在很多风险问题，主要有：

1、法律风险：小产权房的合法性问题一直存在，一旦政府出政策关停，小产权房就可能被强制收回，从而导致购房者的权益受损。

2、物业管理问题：很多小产权房都是由开发商自主出租和销售，物业管理不完善，住户的生活品质也会受到影响。

3、质量问题：由于小产权房的出售对象和价格较便宜，很多开发商会在质量上大打折扣。

四、政府管控加强

目前政府已经加强了对小产权房的管控，所有小产权房不能再进行出租、销售等活动。政府的举措对于小产权房的发展带来很大的影响，但也可能会随之带来一系列的问题。例如，大量的小产权房无法流转，对城市土地利用效率，住房供需市场等产生重大的影响。

五、总结

小产权房的问题较多，存在法律风险、物业管理问题、质量问题等，现在政府管控加强，对其发展带来一定的压力。不过，基于市场的需求，小产权房依然有存在的空间和市场。