2020年是深圳经济特区40周年,楼市也迎来了新的高潮。
上半年,深圳楼市就一直领涨全国。下半年,深圳抓紧通过政策打补丁,限购限贷加码。深圳房价“3重暴击”!3年落户+3年社保,豪宅线750万,要凉凉?
深圳房价:3个信号助推“下跌”,公寓“禁批”,刚需迎来春天?
深圳40年大礼包来临,未提“房地产”,凸显3大趋势,房价呢?
深圳过高的房价,虽然涨得快,但是投资回报率却十分一般。
深圳的房租,一直都在下降,房东望而生叹。
相比之下,小产权的回报率竟然完胜商品房。
今天,让我们一起来看看这种“怪相”。
深圳城市夜景
2020年11月已经过去,国家公布了各个城市的房价情况。
从近一年的房价涨幅看,深圳当仁不让地位居第一,涨幅14.6%。
深圳也是全国唯一一个房价涨幅超过10%的城市。
除此之外,唐山、银川、成都等城市的涨幅也都在8%以上。
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11月各城市房价涨幅
虽然房价飞涨,但是租金却一直在降。
根据诸葛找房11月的数据,深圳租金水平环比没变,同比下降了8.26%。
这真是一种奇葩的现象,房子越来越值钱,租金却越来越低。
不光是深圳,北京、广州、杭州等城市的租金同样也在下跌。
租金上涨的城市,都是二三线城市,例如无锡、福州、珠海、成都等。
全国40城租金情况
再来看看深圳的情况,自从2019年以来,深圳的写字楼市场就一直不景气。
从季度数据来看,深圳写字楼价格下降2.54%,租金下降1.75%;从半年数据看,深圳写字楼价格下降4.56%,租金下降6.89%。可以看出,深圳的写字楼市场已经发展到一定阶段,等待转型。
深圳写字楼市场
再从普通住宅情况看,深圳的房价在5年的时间里,上涨了166%,是之前的近3倍。
但是从租金情况看,5年的时间,租金只上涨了25%,相当于每年只有5%涨幅。
可以看出,买房的都是有钱人,大家不惜花大价钱买入深圳。
但是对于租房的人,大家都只能支付特定的租金。
那些为深圳贡献青春的人,都是支付能力有限的租客。
深圳5年房价与租金的涨幅
房价不断涨,租金不断降,能够遇见的就是租金收益率的降低。
从数据来看,深圳租金收益率的确垫底。
锦州、乌鲁木齐等城市租金收益率均在3.5%以上。但是房价牛气哄哄的深圳、厦门,租金收益率只有1.2%。在50个城市中,排名倒数后两位。
50个城市租金收益率排名
从具体板块来看,罗湖和坪山、盐田是收益率相对较高的区域。
收益率最高的盐田和罗湖地王板块,收益率都能超过2%。
但是对于房价火热上涨的光明、龙华、宝安,收益率都在1%左右徘徊。
所以买这里的房子,就别想通过租金来还贷了。
只能等待房子升值,否则就是给银行打工。
深圳各个板块租金回报率
从国际视角来看,大部分的亚洲国家租金回报率都在2%以上。
印度尼西亚的租金回报率最高,达到了7%。柬埔寨、菲律宾、泰国的回报率能够超过5%。相比之下,日本、香港、台湾、印度等回报率则不足3%。像深圳这样不足2%,甚至有地方不足1%,真的有点离谱。
亚洲主要经济体的租金回报率
相比于商品房价格高租金低,小产权算是价格低租金适当的典型。
从下图的小产权租金收益率地图可以看出,投资收益还真不错。
坪山的租金收益率达到了16.79%,简直秒杀商品房。光明、平湖、观澜等区域,收益率也能够达到10%;福永、龙岗等区域,收益率也能超过5%;最低的是蛇口、白石洲,收益率不足3%。虽然这些小产权房的回报率不错,但是很可能就是违法建筑。
早在2006年,深圳就明确了违建的定义。
一户只能建一栋,一栋基底面积不得超过100㎡,建筑面积不得超过480㎡。
但是对于很多农民房来说,一栋盖个5-6层很常见,显然已经超标了。
据统计,在2013年,这种违建房屋就有57820栋,集中在龙华和宝安。
深圳违规建筑分布
深圳是一个有着4.28亿㎡小产权的城市。
小产权,地理位置不错,配套比较丰富,价格不贵。小产权,也难以拿到房产证,不被国家认可。小产权房能“转正”么?自然资源部说No
成片的小产权房
深圳小产权,你敢买吗?