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咨询人:路路

我家在2008年购买了一套平房，有购房合同，未过户，当时是我爸签的合同。这套房子在2018年拆迁后，分得两套楼房，我爸写了一个赠予协议，将房子赠予我，后续所有的拆迁相关的合同都是我签字，现在新房不动产登记需要原房主（卖主）的个人信息，但卖主不提供。请问现在怎么解决呢？

解答人：广东大同律师事务所副主任律师、广东省法学会律师学研究会秘书长廖桃叶

首先，房屋的产权人以登记的资料为准，所以，购买房屋一定要过户。根据我国《民法典》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力”。也就是说房屋的买卖必须向房屋管理部门进行登记（办理房产证），才能够发生物权变动的效力。在没有过户之前，你家在2008年所购买的这套平房，在法律意义所有权是属于卖家的。大多情况下，动迁部门会找房产证署名的卖家来签订拆迁相关的合同，像你家这种和买家签订的，多数是卖家已向动迁部门签订了相关同意文书，或买家签订了自行承担风险的相关文书。你可以回忆并找动迁部门了解一下，如果有卖家的相关同意文书，可以提交给房管登记部门。如没有，实质上拆迁补偿的手续是不完善的。

第二，房屋产权不属于你并不意味着不能取得拆迁补偿。本案中，你家和卖家签订的购房合同有效，你方在按约支付全部购房款的情况下，卖家有配合过户的义务。在未过户的情况下，房屋发生拆迁导致物权消灭。购房合同实质上已经不能继续履行下去了，你方可以选择解除合同，也可选择主张取得所购房屋产权消灭的对价，即拆迁补偿款。在最高院（2017）“最高法民再407号”案例中，即便是卖家签订的拆迁补偿协议，最高院亦判决该协议中的补偿和权利归“买家所有”。所以本案中，你家已经签订了拆迁的合同，视为同意以拆迁补偿作为所购房屋产权的对价，拆迁所分的两套房应当归你所有。

第三，你取得的所分得两套楼房的依据是拆迁合同，但是如前所述，如果从始至终，卖家没有对拆迁补偿给你家这件事情进行过确认，则手续是不完善的，所以在不动产登记过程中会存在困难。建议你和不动产登记部门进行沟通，请其一次性告知需补充的材料。如登记部门仅要求个人信息（身份证信息）等，可以通过正规渠道委托律师或者自行查询人口信息取得。如其要求卖家进行其他签订文书等配合，而卖家拒绝的，则建议你可以向法院起诉解决，通过人民法院的生效文书来办理产权登记。

实务中很常见购房未过户所产生的纠纷。如未过户的房屋遇上拆迁，卖方和买方就补偿款产生争议进行诉讼的案件，诉讼的结果根据个案的情形也各有不同。因此，房屋如果不过户，遇到拆迁、查封、强制执行时，将存在很大的法律纠纷风险。