以下来自“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好，房姐，坐标上海，以前刚毕业的时候干了三年房地产中介，听前辈说了市场上09年的疯狂，也经历了16年的疯狂，说实话当时父母在上海在16年买房的时候，我还百般阻止，我坚信房价失真，因为一直觉得工人工资收入没怎么变，凭什么6000的房价到现在的5万，我在上海嘉定区13号线附近，我做房产的时候这边11年左右就是6000-7000元。15年出来干了别的行业到19年我在松江又买了一套而且买的特别小，为了小孩上学没办法还是坚信房价会跌。但是看了你文章以及目前经济形势我反而觉得之前是认知问题。现在手里有80，非常看好武汉。但是没去过武汉，也不了解。没有资格，却想投资。帮我推荐一下，一手二手都行，不限购最好

回答：人与人对比，为什么结局不同？

因为认知水平，智商高低难以更改。

所以，人与人的结果，最终就变成两大类：高智商的人群，迅速与底层智商人群划清界限；

低智商人群，因为无法进行更高级的事务，乐于寻求被奴役之路。

买房不是一个充分竞争的行业，空军：多军9：1，即使在多军里，完全明白房价上涨逻辑的人，依然是少数，中央舆论的教化和12年的洗脑教育成功将绝大多数人变成只有打工心态的人；

买房，是依靠智力和逻辑赚钱的行业。利润取决于专业程度，虽然多军人很少，但是任何一个其他买家都是我们的竞争对手，好在这个世界上能把事情做到极致的人只有极少的一部分，明白道理动手做的十分之一，做事做到底的十分之一，能够持之以恒的又不到十分之一，每突破一个难关，都会筛掉无数人，但只要在正确的方法上坚持执行，利润完全是确定的。

每一个人，都可以买得起房，都可以把全部身家投入到房产，起步1000万，终于数亿，网上是人中龙凤的企业家，往下是芸芸众生白领中产，在整个社会结构上，是普通人确定能达到的最好阶层。

武汉目前有8种方式可以破限购，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：您好，公司坐标乌鲁木齐，人是浙江义乌人，年纪51岁，二个孩子，自己经商，现在生意不好，基本无收入，基本无存款，有80万贷款在付利息，乌鲁木齐有4套房子，600平方米高层写字楼，350平米自用，别的出租，义乌市有二套房子，（其中一套老母亲自住，一套出租）义乌义亭镇有一幢小联排别墅刚造好，没装修，上海莘庄江南苑有一套126平米房子，义乌市的自住的这套房子今年10月要折迁，想卖莘庄的这套房子，（不过房价从2016年的8佰多万降到现在的610万）想买义乌一号院小区3万5一平的98平方米让老母亲住，或义乌市江南四区一幢三层半，落地95平方米的排屋（以后回义乌可以和老母亲一起住），大概要530万左右，上海的房子卖不卖和买义乌的哪处房，请指教。

回答：你好，莘庄一带，比较适合自住，配套比较好，生活方便，但增值性不算最大的板块。但是相比义乌和乌鲁木齐的房产，莘庄更优质，建议继续持有。长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状；南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的；孔雀东南飞，内地甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜；乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤；“只有大城市才有房地产”！乌市虽然租售比高，但是涨幅弱。乌鲁木齐建议保留一套自住，剩余子弹投资到能级更高的城市才能利益最大话。义乌的房地产，我觉得没什么前途。小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业升级的势还看不到。长期看，衰退似乎不可避免。考虑自住，可以出手义乌的2套房，入手一套排屋。

提问：你好房姐：我想问一下融创玖玺臺项目怎么样呢？后期是投资或自主还未定，此项目和华发中央首府那个好些？

回答：你好，融创玖玺臺属于汉口核心区，板块成熟，周边配套齐全。融创的项目品质和未来的溢价能力都不错。大面积为主，业主圈层更存粹。融创和华发的价格，属于汉口房价第二梯队，自住都还不错，但是投资性价比并不高。加上都没有名校的学票溢价，未来升值潜力不看好。如果考虑自住，这2个项目并没有非常明显的差异，我会更倾向价格低，溢价更少的。

提问：汉南的碧桂园凤凰湾怎么样？可以投资吗？四环外，143平的精装100万多点，不同楼层有浮动，地铁口800米，值得投资吗？二套……

回答：汉南属于武汉远郊区里最没有投资价值的，距离主城区太远。远郊区的第一条地铁开通之前，房价会透支，加上各大开发商的宣传，新盘价格抬升明显。但是地铁开通之后，利好出尽，人口反向输送，房价反而涨不起来，很难有人接盘。

提问：新人首问智慧的房姐，你好，新人小白，男31岁，婚前和老匹婆联名贷款在江岸区佰昌公馆2期89.87的小三房，纯商贷30年。18年底交房，去年装修完，今年9月准备入住。19.9月已办房产证，产证为夫妻两人名字。现在娃1岁多，考虑学区房，目前手上有20多万。家庭年收入24-30万之间。目前有几个问题比较焦虑:1.如果不卖佰昌房子，再买一个学区房是否操作为首付3成？2.佰昌的房子现在是否适合出手？出手后，如果LH的话，是不是双方都可以SFSD。3.学区房水域天际和复地东湖国际选择什么合适？4.新人小白很多不懂，导致以前很多操作浪费了购房资格，是否有相应手段修正？未来也想尝试房产投资。非常希望得到你的专业指点。

回答：你好，佰昌公馆不还清贷款也不离婚的情况下，可以找渠道做2改1，需要结合你们的征信情况。把佰昌公馆出手，离婚后双方都是sfsd水域天际和复地东湖国际，学区都还不错，居住环境复地更好。佰昌公馆其实没必要卖掉，建议把贷款结清之后做抵押，离婚房产证去名，腾出一人的sfsd，入手一套学区房即可。

提问：新人首问1、坐标武汉，关山大道金地太阳城老小区140四房一套，当代国际花园高层87两房一套，汉阳保利香颂141四房一套，江夏东方雨林一室一套，无贷款，谷方公寓一室一套，均无贷款，现无购房资格，犹豫是否卖两套购入远郊别墅？应如何处置更好?请房姐给予意见，谢谢

回答：你好，三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人看不上，穷人买不起系列，升值潜力和流动性都很差。这几套房，建议出手东方雨林和金地太阳城。oldmoney喜欢市区别墅，newmoney喜欢沿江沿湖大平层自住看你自己的喜好

提问：??新人首问！新人首问！！！房姐。坐标武汉光谷两套房一套当代国际花园（119平）一套森林小镇（80平）。金融港写字楼一套，小区商铺一套（72平）无负债。手上还有两张房票，子弹280发，准备入手琨珏府188平，求最优配置方案应该把写字楼卖掉买房吗

回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高。到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。住宅产品涨幅更大。一铺养三代的时代已经过去了。1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。3.商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。琨御府大面积适合自住，流动性会比小户型差很多。子弹280，建议入手一套一线城市的上车盘，现在北京广州上海都是比较好的进场时机。剩余子弹入手一套关山大道，光谷东，白沙洲这些潜力板块的小户型做投资。

提问：新人首问房姐好！急！重庆180-200左右（极限220-230）的地铁（或者离未来轨交近的）次新江景房，以投资为目的，应该在哪几个小区里选～要是房姐手里有几个具体房源恳请房姐向我推几个～拜托了房姐

回答：你好，重庆江景房要选就选一线江景楼盘，坐北朝南的最好，其次是一线江景坐南朝北，最后才是二线江景坐北朝南：第一梯队：融景城、珠江太阳城、寰宇天下、紫御江山、春森彼岸；第二梯队：长嘉汇、东原1891、南滨特区、珊瑚水岸、金辉城、国际社区、阅江阁、龙湖郦江、铂悦澜庭；第三梯队：西派城、新鸥鹏教育城、御龙天峰、招商江湾城、金科廊桥水岸、保利观澜、中央广场、金科金砂水岸、北岸江山东区、重庆天地。

提问：博学的房姐，新人首问，看了多篇文章受益匪浅。坐标唐山，子弹100，老婆有公积金，有一套小产权两室，孩子刚出生，欲购唐山路北区远洋城附近改善性三室。现在上车是不是唐山的好时机？毕竟连续涨了两三年了。看了几个新盘，万科翡翠蓝山，期房，均价14000，送装修，排卡中。只能勉强上车107。怕以后出现意外变故，纠结中。恒大学庭，捂盘惜售中，中介神神秘秘的告诉我想要买必须当天交定金。必须商贷，放弃。

回答：唐山是京津冀城市圈的第三大城市，自住买入没有问题。不过唐山去年基本上也已经涨完了，现在买的意思不大。北方城市建仓首选北京，子弹100建议优先考虑北京，其次是天津和沈阳。小产权出手之后置换一套改善房即可。

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