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上星小产权房 它的缺点你能忍吗?

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昨天,全深圳的购房者,都在围观沙井万丰村的股东大会。这场会议,将商讨沙井海岸城的扩容方案,以及1000多套回迁房的分配问题。

听万丰村一个村二代说,沙井海岸城这个项目,有户口的村民都赚翻了,他的亲戚一家5口人,直接分到了5套房。

而这次,万丰计划将4万平、约500套回迁房,交给开发商对外销售。如果议案通过,按5万元/㎡的单价计算,村民们能分到的现金有近20个亿。

因此,很多像他一样的年轻村二代很佛系,失去了奋斗目标,年纪轻轻就过上了退休生活,每天旅游、打牌、发呆……是的,他们穷得只剩下房子了。

而购房者们之所以关心这场股东大会,不是想找个村二代谈恋爱,而是因为必须等股东大会开完,村民们选完房子,普通购房者才能抢沙井海岸城剩下的房子。

此外,500套回迁房入市销售,也意味着沙井海岸城这次开卖的房子,从之前的926套,变成了1400余套,是之前华强城556套入市房源的2倍多,抢到的概率略微高了那么一点。

虽然房源多了,但普通人要想抢到沙井海岸城,难度依旧堪比中彩票。很多购房者问我,这么小的中签几率,是应该赌一把手气,还是理智放弃?

在做决定之前,不妨先弄清楚几个问题:规划、地铁、商业、教育,沙井海岸城最大的价值点是什么?

虽然很多人都说,买沙井海岸城稳赚数百万,但实际上,项目定价多少才算稳赚,未来到底有多大的升值潜力,却很少有人能说清楚。

大先生帮大家分析一下。

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对购房者来说,沙井海岸城最大的亮点就是,你想要的配套,它都有。

交通方面,项目紧邻深圳最快的11号线马安山站,直线距离不超过300米。

商业配套上,项目自带建面16万平商业(含地下2万平)+海岸城计划扩容近70万平,是深圳西部最大的综合体项目。

但沙井海岸城最大的卖点还不是这些,而是教育。

此前确定落户的深圳外国语学校宝安分校,目前已经开建,这也让沙井海岸城成为目前整个宝安范围内,唯一一个有顶级名校加持的品质新房。

深圳外国语学校有多厉害呢?

一般而言,深圳的初中都是划片招生,但深外的初中部,是深圳唯一享有面向全市考试招生权力的学校;深外的高中部,也是深圳产出高考管广东省状元最多的学校之一。实力可见一斑。

一旦进入深外,就等于一只脚踏进了顶级名校。

目前,沙井海岸城是深外宝安分校的单享学区,现在已经开学,因为校区今年还没建好,暂时借址万科星城旁的上星学校办学,所以招生人数不多,名额仅限海岸城的回迁户。

今年5月,隔壁的博林君瑞业主为了让自家孩子也能去深外读书,还试图通过联名请愿书去争取权益。但根据官方答复,学区如何划分目前还没有定论,博林君瑞的业主们暂时只能眼巴巴地看着了。

简单算一算账,沙井新房均价目前不到5万/㎡,沙井海岸城一期最小户型是75平,如果以目前的吹风价5.5万/㎡计算,总价400万左右就可以上车名校盘,在深圳可以说绝无仅有。

相比之下,深外本部校区只针对福田、罗湖招生,并且没有确切的学位划分。

目前福田的二手房均价已经10万+,远远高过了沙井。罗湖虽然还能找到总价低于400万的二手房,但是家长们却没法保证自家孩子能进深外。

而深圳其他名校学区片区,要么价格太高,要么居住舒适性不佳。比如八卦岭片区拥有荔园小学、实验中学,有些房源总价低于400万,但面积只有30多平;传统名校片区百花片区,总价过千万,高不可攀。

地铁物业+品牌商业+名校学位,也让沙井海岸城坐稳了刚需神盘的地位。至于未来到底有多大的升值潜力,我们可以通过龙华红山等深圳同类片区过去几年的发展轨迹来推断。

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沙井海岸城的配套在深圳虽然算不上顶级,但其他拥有相似条件的片区,房价都已经豪宅化。

同样在原关外起步,交通强势,通过“大型商圈+名校”实现大翻身,龙华红山就是一个典型的案例。

从价格上来说,龙华红山已经算是名副其实的豪宅区,同时享受红山6979+深高北校区利好的楼盘,二手挂牌价都已经超过12万元/㎡。

而在2015年,这些楼盘的二手成交均价还在3-4万元/㎡。随着片区配套的逐渐完善,加上名校学区的推波助澜,成功实现了3-4倍的涨幅。

按照两年交房+三年限售的周期,五年后的沙井海岸城,虽然因为市场背景不同,可能无法跑出红山的涨幅,但是上升空间还是相当可观的。

毕竟,同片区内,距离地铁更远、无名校加持的次新房博林君瑞,2018年入市时备案均价4.4万/㎡,目前二手房挂牌均价7.6万/㎡,2年内均价涨了3.2万/㎡,涨幅也超过了70%。

以此推算,沙井海岸城的市场价格应该在6.5-7.5万/㎡左右,如果考虑学校以及未来潜力,定价7万以上也是正常的。

但今年沙井新房的入市价格一直被限定在5万/㎡左右,例如华强城一期尾货均价4.77万/㎡(带装修)、嘉富新禧均价4.77万/㎡(毛坯),接下来入市的新盘大概率也会在5万/㎡左右。

即使按照海岸城的坊间吹风价5.5万/㎡,与周边二手房一对比,也是买到即赚到。

但要提醒大家的是,在判断沙井海岸城的远期价值时,一定不能忽视小产权房的重要影响,它可能直接制约着片区的价值天花板。

前几天大先生也去了一趟沙井实地踩盘,整个沙井海岸城周边目前还是被小产权房层层包围,不仅严重影响了环境面貌和居住体验,对于未来的租金和房价涨幅来说也是明显的不利因素。

沙井海岸城未来能否像龙华红山片区一样实现翻倍增长,还要看项目周边大范围的旧改能否顺利落地。

即使目前已经有了旧改规划,但光是沟通协商可能就要耗费数年,拖上十几年的例子在深圳也并不少见。

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与其他区域的网红盘相比,比如龙华的中海汇德理大厦、光明的玺云著和中海寰宇时代,都采用线上抢房,完全拼网速和运气。

沙井近期的新盘销售政策则都是采用摇号选房的方式,非常利好无房刚需家庭。大家可以把资料和钱提前准备起来,随时迎接开盘认筹。

当然,沙井海岸城有这么多人想买,就注定了摇中的概率会相当之低。买到的幸运儿肯定是少数,被迫陪跑,可能才是绝大多数参与者的宿命。

万一运气不好实在买不到,建议大家不必继续死磕新盘,也可以关注一下二手市场,同样的预算范围,在很多片区也能淘到一套次新、带学位、有地铁、规划不错并且性价比高的笋盘。