1、持不能买方认为：老破小别碰，小心砸手里。停车难不说，环境脏乱差、物业管理差、居住体验差，后期难转手。

2、持能买方认为：老破小周边配套成熟、生活便利，这是郊区的新房所不能比拟的，总价低，对刚需友好。尽管外面破点，里面完全可以装修成自己喜欢的风格。

今天，笔者在网上看到了一则关于市区老破小的帖子：

一位买房人为了小孩上初中，想在市区买老破小。同事却说买老破小一定会后悔死，老破小坏境差，没电梯楼层高的估计会累死。到时候转手都不好转，流通性很差的……买之前一定要考虑好。……

这位买房人自己倒觉得价格还挺合适的，听完心里凉了半截。心想难道老破小真的这么不堪一击吗?

在这条帖子的下面，我们看到一些不支持买老破小的观点：

“好好搞孩子，凭孩子的成绩择校，比买老破小学区房香。”

“千万别买老市区的老破房子，南京的老城区又破又烂，与4线城市的城区差不多，要买还是买新城，老城发展到顶了路又差人又多,停个车都没地方停。”

……诸如此类的观点。

不可否认，二手房市场上的老破小基本都存在以下通病：

·设施破旧，产权肉眼可见地减少；

·大多小区没有电梯，上下楼不方便；

·缺乏物业管理，环境差、居住体验差。

这一系列硬伤，好像一下子就给所有的老破小都扣上了一个“死刑”，难道老破小在市场上真的这么不受“待见”吗？

由于建设年代较早，老破小房龄大多在20-30年之间，基本都位于市中心的成熟地段。无论是教育资源、交通、商业，还是医疗配套都非常完善，居住氛围浓郁，生活便利。

老破小还有得房率高的优势。一般的老破小得房率在90%以上，要比现在新房市场上高出10%。

此外，很多人选择老破小，还有一个主要原因就是总价相对较低（当然这里学位房例外）。

大部分老破小房源面积较小，购房者往往能以低总价买入，比如秦淮区最近新成交的一套户型建面约68.17㎡的房源，总价200万，足以让一对年轻小夫妻在这座城市安个家。

有网友因买了老破小而庆幸：19年买了鼓楼区29学区，现在庆幸买了老破小，小学是草小普通人，初中成了名校三好生。

也有人因为买带学区的老破小，狠狠地赚了一笔，从入手时的29万，到出手时的260万，还是顶楼。

其实，除了有学区加持，市中心性价比较高的老破小买的人也大有人在，也许有人会说“要不是没钱，谁愿意住老破小？”但不可否认，老破小总价低、生活配套成熟，本就有大量的购房群体愿意为之买单。

从南京最近月成交面积占比来看，主力面积段仍是90平以内，累计占比达65.1%，走势稳定，2居、3居仍是绝对主力，占比8成左右。

2022年6-7月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

其实，“老破”两字更多地是指小区的环境、物业、有无电梯等外在的因素。而内部完全可以可以和老破区分开来。在南京，买房人选择老破小，进而改造成田园风、ins风的案例举不胜数。

比如，南京鼓楼48㎡老破小改造，秒变新房样板间；60㎡老破小改造，秒变95后小夫妻的温馨小家。隔着屏幕也能感受到改造后入住时的那份喜悦。

前不久，一对从事室内设计南京小夫妻，改造市中心老破小的视频就火了一把，总面积只有46㎡。

不规则的46㎡室内空间带前后院，由于房子房龄老，加上闲置时间比较长，屋况潮湿漏水、长满杂草，甚至安全隐患也比较高，该房源空置了很长时间都卖不出去。

好在小夫妻两个人的专业性较高，夫妻俩依照自身居住和办公的需求，创造出了9个空间：客厅、餐厅、书房、办公室、厨房、卫生间、卧室、前后院，定制家具让屋里的每个角落都不浪费。很难相信这是一个只有46㎡大小的房子。

你看，只要你愿意，居住在市中心的老破小里，生活依旧可以很精致。

有人说：城市里的老房子自然有它存在的价值，这也可能是未来年轻人买房的趋势。

年轻人第一次买房，预算有限，加上工作需要考量交通，住在市中心会方便些，老房子相对面积相对较小，总价可控，还不影响生活质量，对刚需很友好。

那么问题来了：哪里的老破小更有入手的价值呢？

首当其冲，地段是老破小的最大优势。房子所在的位置，决定了它的价值，中心区核心地段，是选择老破小的大前提。

对于老破小如何选择，笔者总结了几点建议，可供参考：

1、尽量选择市中心的，郊区的老破小不要碰；

2、优先考虑有不错的学区属性、靠近地铁口的老破小；

3、尽量避开太过奇葩的户型，顶楼和一楼的房子要注意漏水；

4、尽量选择有电梯的老破小，电梯是加分项；

6、老破小的楼层基本在七楼以下，没有电梯的情况下，老破小尽量选择三四楼。