买房已经成为人们的热门话题

不少市民倾其积蓄购房

可就在购房过程中

很有可能被人骗了

一旦中招

血本无归

近日

赣州男子1房9卖就被

判处有期徒刑15年

今年4月

江西一男子

将北京一套40万的指标房

一房卖给13人

骗了近500万

……

这些案例中

嫌疑人均受到法律制裁

但受害人的钱款大多被挥霍一空

无法追回

如何避免进入一房多卖的局中？

一起来看看！

一房九卖

赌博输光钱

陈某是赣州市寻乌县人。在寻乌县长宁镇某地，陈某拥有一栋房屋第四层至第八层套房及底层车库杂间，但该栋房屋建成后未办理房产证。

办案单位查明，陈某无固定职业及经济来源，在明知自己没有偿还能力的情况下，于2012年2月至2013年9月间，以用该房屋抵押签订抵押借款合同，隐瞒房屋已抵押、出售的方式，分别签订借款合同、房屋买卖合同，骗取被害人温某某等人借款共计人民币75万元，骗取被害人钟某等八人的购房款共计人民币154.4万元。

（资料图/图文无关）

这期间，陈某还以兴建房屋资金困难、建房工人摔伤需要资金等理由，以支付利息为承诺，以借款为名骗得被害人钟某某等多人的借款共计人民币50.6万元。

陈某骗得这些钱后，全部用于赌博及归还赌债，后因无法偿还借款，陈某于2014年1月初，逃匿至广东省深圳市躲藏并失去通讯联系。2016年8月18日，陈某在广东省深圳市光明新区塘尾街一副食店内被公安机关抓获归案。

事后，陈某行为构成诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币六十万元。

少则一房二卖

多则同时卖给13人

赌博害死人

一套房多卖

在江西多地发生

万载

今年6月，万载县人民法院审理一起为还赌债一房多卖案，判处被告人宋某有期徒刑10年，并处罚金10万元。据查实，2013年，宋某因沉迷赌博欠下赌债，为还赌债便将自己建的房一房多卖，骗取房款54.32万元后逃跑，所得钱款全部用于赌博和偿还赌债。2016年7月15日，宋某被公安机关抓获归案。

（资料图/图文无关）

宜丰

宜丰一男子刑满后不思悔改，精心导演“一房多卖”闹剧诈骗钱款37万余元，被宜丰县人民法院一审以合同诈骗罪、诈骗罪数罪并罚，判处被告人熊某有期徒刑7年，并处罚金6000元。

南昌

本报曾以《70多套别墅卖给百余人》为题报道了南昌县“罗马·象湖壹号”楼盘一房多售一事，引发关注。今年1月，该案已终审判决，福州新境界企业策划有限公司委派到南昌县“罗马·象湖壹号”楼盘担任销售总监的福建人刘悦，构成合同诈骗罪，数额特别巨大，被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

九江

曾发生开发商在商品房开发中一房多卖诈骗钱财案件，九江市共青城开发区开发商黄某被法院一审以合同诈骗罪判处有期徒刑10年，并处罚金5万元。据查实，黄某是建筑公司的项目经理，从事商品房开发，采取边建房边预售的方式，以个人名义与他人签订商品房买卖合同，将48套商品房分别卖给了72户购房户，其中24户纯属诈骗，诈骗金额达106万余元。

“一房多卖，少则被卖个两人，多则十几人。”有办案人员告诉记者，今年4月，我省一男子将北京一套40万的指标房“一房多卖”，骗了13人近500万房款。

问题来了

为什么能够一房多卖？

受害人又因何上当？

如何避免这种情况发生？

据了解

超过九成以上的“一房多卖”案件

是二手房交易引发的

一房多卖的原因

房价上涨，怕错过机会：

短时间内房屋成交价格前后可能相差几十甚至上百万元，相差数倍，在这种情况下，卖房人极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理，从而导致“一房二卖”。

房屋所有权证书很重要

“一房多卖好比一女多嫁，开发商或原房产权人先后将同一套商品房出售给二个以上购房者的行为。在这些购房者中，只有哪个办了产权登记，领取了房屋所有权证书的购房者才能取得房屋，其余的购房者只能枉付‘聘礼’望‘房’兴叹。”有法官介绍说。

一方多卖的三种情况

↓↓↓

1、出卖人先后与两个或者多个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

3、多次的买卖均未完成过户登记的处理。

（资料图/图文无关）

“二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致一房多卖出现。”法官透露，也就是这些原因，导致在这类案件中，涉案房屋多为二手房，九成以上的“一房二卖”案件是二手房交易引发的，这里面既有商品房，也有各种房改房、回迁安置房等特殊类型房屋，甚至还有不符合上市条件的经济适用房等。“一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷，虽然有发生过开发商涉犯罪案例，但少之又少。”

遭遇“一房两卖”

没有“先来后到”之说

“有些一房二卖的案件，并不能构成刑事犯罪，而只是民事官司，这些人在利益的驱使下，钻了法律的空子。”通过多起案例分析后法官发现，这些年房价不止每年在涨，每个月都在涨，所以卖房人毁约手段的也“五花八门”。

有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；

有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；

有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。

（资料图/图文无关）

记者在梳理这类“一房二卖”的民事纠纷案件发现，在具体审判中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。

房子归谁？

已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；

都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；

既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；

后买房人在签订合同时，知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。

法律解读

如何防止“一房多卖”？

不退赃，不认定悔改表现

“男子一房多卖骗900万服刑期获3次表扬，法院：不减刑！”记者采访获悉，对于“一房多卖”的犯罪行为，有法院认为，督促罪犯积极退赃退赔，履行财产刑，赔偿受害人损失，而一旦没有主动退赃，不能认定为确有悔改表现，纠正社会公众中存在的“坐牢不赔钱、赔钱不坐牢”错误思想。

买房人要预告登记

而在2015年12月，最高人民法院出台了《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》。新《司法解释》于2016年3月1日开始正式实施，对买房、签订合同以及婚姻关系中的房产分割产生直接影响，其中规定了预告登记，以减少一房多卖案件发生。也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或进行抵押，是无效的！

产权人向交易人索赔

另外，新《司法解释》的规定还有一个重要方面：“善意取得”。比如交易一方未通过真正的产权人同意，擅自把房子转让给了不知情的买家。买家付完钱，真正的产权人却来要房子。这时候，房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，买家拥有房子，产权人应向卖房的交易人索赔。

律师建议

“在购房款支付问题上，房款一般分为三部分，定金、首付款、尾款。”南昌律师邵佳建议，

定金占总房款的比例一般不可超过20％，以免因首付交付过多而业主违约等麻烦，