一、年限区别：

按照目前国家土地政策，住宅是70年的，商住分为70年和40年两种，小产权房属于集体用地，无产权房则属于违章建筑。看一下产权年限划分：

上图这三种土地性质都属于大产权房。，即分别为70年产权、50年产权、40年产权。

70年产权的为居住用地，也就是我们平时说的商品住房，大多数情况下的住房都是这一类；

50年产权的主要是工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地，这一类住房虽然比较少见，但是那些工厂土地建房、学校内部土地建房等都属于这一类；

40年产权的主要是商业、旅游、娱乐用地房屋，我们常说的商住两用住房就属于这一种。但也有些公寓70年产权的，比如燕郊的天洋城公寓、维多利亚公寓、还有最近嘉都推出的70年公寓产品。

二、限购区别：

北三县限购政策

商住不论是40年还是70年的，都不限购不限贷。所以很多被政策拒之门外的刚需都转而奔向不限购的商住房。

三、贷款区别：

住宅：首套30%，二套50%首付，限购限贷，贷款年限最长30年，能使用公积金贷款，基准利率；

商住：50%首付，不限贷不限购，贷款年限10年，不能用公积金贷款，基准利率上浮10%-30%。

四、落户与学区：

公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。有部分70年的商住，这种公寓比较特殊，不仅有学区，可以落户，且交易税费也是按照住宅的标准来缴纳，大体上跟住宅一样。

五、生活费用：

商业公寓的水电费按商业标准收费，水电费较高；住宅用地的公寓，水电费则按民用水电计算。

普通住宅的水电费按照普通民用水电计算，相对来说水电费较低。

六、交易税费

跟住宅相比，公寓的交易税费主要有三点不同之处：

①除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；

②营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；

③契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。

用一张图总结下住宅与商住的区别：

说完了大产权住宅和大产权商住的区别，再来看下大产权与小产权的区别：

小产权房是拿不到正式的房产证的，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。通俗点的说法就是，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。

大产权和小产权有哪些区别？

第一，大产权房有五证，受法律保护，有完整的产权。小产权，是没有五证的，当然是不受法律保护的，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权是没有房产证的，只有乡镇给发的证件或合同；

第二，大产权拆迁有补偿，但是如果是小产权的话，是没有拆迁补偿的。也就是说，如果政府要拆迁房子的话，小产权业主基本上不会得到拆迁安置补偿；

第三，大产权房的房屋质量往往能够得到保证，而小产权房屋质量是没人监督的，往往容易存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也是极容易出现问题的；

第四，大产权房是可以抵押或转卖的，而小产权房由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房是不能进行贷款的，只能一次性支付全款。