一、何为小产权房

所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。

通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

二、购买小产权房的风险有哪些

（一）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（二）法律效力

小产权房的效力一般认定无效为原则。特别是深圳的小产权房，事实上，从2010年开始，深圳已经发布了相关规定，明确禁止房地产中介机构和员工为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、中介等中介服务。

（三）房产转让

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所权。