回迁房的缺点

①门槛高，购买回迁房无法按揭，需要一次性付清

②时间周期会较长一些，交房时间预计3-5年

③未拿到红本前不可抵押、贷款

④拿房时间为开发商拿到施工许可证48个月后可拿

回迁房的优点

①价格低

比周围商品房的价格低40%左右，相当于商品房的首付就可购买

②交易有保障

跟开发商签约、各部门备案、交楼后即办理‘不动产权证’

③没交房前每个月都有租金补助，交付后还有装修补偿或带精装交楼

④前期投资较小、后期增值空间较为可观，回报高

⑤无税费、同样享有70年产权

开发商承担所有税费、免费办理房产证

⑥不限购、不限售

不占用购房名额且红本到手后可直接出售，无需受深圳三年限售政策影响。

图片素材来源于网络

回迁房怎么选择？

首先需要关注的一定是回迁房的地理位置，以及它周围的二手房价格。还有就是预算是否在自己的接受范围之内，综合考虑结合自身的情况再选择。同时找一个靠谱的职业经纪人，也是非常关键的！

目前深圳市内最大的旧改项目非“白石洲”莫属。近一个月由万科已注资23亿开发商绿景（中国）地产用于投资白石洲旧改项目，目前白石洲项目一期土地使用权出让金已提前支付完成。

绿景（中国）地产投资有限公司公告披露，白石洲城市更新项目一期工程建设推进顺利，目前正全力开展地下工程施工，下半年将进入地上主体工程施工，明年可望进入大规模预售。

对于白石洲回迁房有兴趣的朋友欢迎随时私信咨询。

回迁房能不能买？

深圳的城中村一般都是位于市区的核心位置，虽然目前房地产业不景气，但是在一线城市的核心地段，房源永远是非常紧俏的。

在核心地段以周围二手房60%左右的价格拥有一套房产，完全可以称之为“捡漏”。

如今深圳的回迁房市场交易已发展较为成熟，一般凭借小开发商的实力是无法在深圳做旧改项目的，所以无需有开发商跑路的顾虑。且现今签约手续等早已正规合法，不存在业主反悔、产权纠纷等问题，所以近来回迁房的成交量倍数一直在增长。

购买回迁房是一种非常具有前瞻性的投资，但是因为需要全款购买所以门槛非常高，所以限制了很大一部分人群。但是从投资的长远角度来看，回迁房的回报率是非常高的，凭借早期入手的低价，到后期建成后价格所产生的的利润差是非常可观的。

图片素材来源于网络

白石洲的旧改回迁项目与隔壁大冲旧改项目对比来看

自2014年下半年，华润大冲村旧村改造转变为华润城系列正式入市。短短十年不到的时间，大冲村从“握手楼”城中村摇身一变为黄金楼盘，原住民也成为了手握“回迁”的千万富翁。而改造后的华润城，几乎具备了最好的配套，区域地处深圳中心地带深南大道，有万象系高端商业万象天地加持，周边毗邻人才聚集的高新科技园，已然“脱胎换骨”。

2014年作为大冲旧改首发的华润城一期入市时，价格仅为4.5万元左右，而如今华润城二手房成交价约为18万+，房价增幅达到了惊人的333%！华润城目前的挂牌价则是已经到了18-19万/㎡！

而早在18年6月白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元／平，到2020年5月份7.2万元/平，到2020年7月份8.3万元/平，到2020年12月9.5万元/平。

按合同开发商承诺6年内交房(仅供参考)，2026年7月份又会是多少呢？

图片素材来源于网络

以一期项目来看，白石洲一期规划总体量分别为68.2万平方米、其中有一半体量为返迁房，另一半为可售货值，参考周边项目均价10-15万元/平方米，推测货值将超过400亿。

以此测算，明年达到预售条件后，绿景中国的回款将在300-400亿，倘若以300亿确认收入算，按照60%的毛利率和30%的净利率，公司一期将获得近100亿的利润，而截止2021年底，绿景中国收入仅为43.8亿，盈利仅为13.4亿，上百亿的收入和利润流入上市公司，这意味着不论是规模还是盈利都将实现跨越式的增长。业绩的提升带动估值的修复，以目前公司仅约为60亿港元的总市值和不到5倍的动态市盈率来看，公司在资本市场后续估值提升的空间将尤为可观。

考虑到当前不确定性市场环境下，资金更加追求企业的现金流创造能力，愿意为确定性买单，在此背景下，绿景中国的优势也将进一步助力其获得资本市场溢价。

总的来说，无论是想在深圳扎根的“深漂一族”还是异地有资金考虑投资深圳房产的朋友，白石洲的旧改回迁项目还是非常值得投资的。目前白石洲旧改项目一期拆迁补偿协议签署工作已完成100%，而白石洲三期的单价是7-8万/㎡（2022.07月价格）未来价格也是持续上涨的状态。