问：十三老师，我目前在龙华二套房，1.红山，华业玫瑰四季一期，三房（14年200万买入，现升值了400多万）；2.上塘，潜龙曼海宁四房（19年才购入，三年限购）。想问下老师，红山的可以出手不，或加贷再投资一套，如果出手红山，到手500万左右，加贷250万左右，怎样买好，买那？年入百万左右，80后未婚单身。

答：你好，感谢赞赏！红山可以考虑出手，但是750万总价限制，目前也淘不到好楼盘。月供能力还不错，建议优先考虑南山和福田优质板块。置换主要关注以下4个方向：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。你的月供能力不错，建议入手一套核心区的优质盘，曼海宁4房做分割出租，缓解月供压力投资考虑有以下4种思路：1.保险点买深圳湾。2.进取点买蛇口。3.重视教育买香蜜湖。可以考虑的参考选筹：【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，颐湾府【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

问：老师，皓月花园自住兼投资可以入手吗？

答：皓月花园这个楼盘，低容积率，花园式社区，在龙华的地段还不错，可以入

问：十三大大你好，连夜看完了您所有文章，我目前的情况如下。手握子弹1000，计划首付五成，购买预算在1800-1900的三加一或者四房，自住兼具投资需求，从大势判断是应该向西，但是工作读书都在福田中心区，考虑交通因素没法选择过于偏西的。1.华润城四期打新，价格差和配套和学位，但估计摇到可能性不大，另容积率也较高。2.中信红树湾，超总规划，但无学位，过去几年没怎么涨。3.南外高新片区，学位支撑，超总的溢出效应，但均价最高，要牺牲居住面积。4.香蜜湖，小区老旧。香谢里户型奇葩，东海花园多没有阳台，香蜜湖金融区规划还很久远。以上，是我的纠结之处，是否有其他更好楼盘选择？求指点。

答：你好，华润城打新是一定要参与的。这几个板块考虑投资建议优先南外高新把南山区初中学校主要分以下等级：1.绩优持有型：南二外、南外高新2.创业上升型：学府中学3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中5.黑天鹅型：南海中学6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文南外高新中考成绩在整个南山区始终稳稳地名列前茅，拔得头筹。考虑自住优先香蜜湖香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势；具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。香域中央公馆，中旅花园也可以关注。

问：老师您好，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢

答：您好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐。

问：老师您好，一直是您的粉丝。就我具体的情况。我是年前1月中购买了，宝中的凯旋城，总价1200万左右115平方，订金给了60万，受疫情影响，现在成交冰封，请问现在应不应该放弃订金？长期我觉得深圳房价不会大跌，但是短期您觉得应该不应该放弃，把钱拿在手上，这几个月等笋盘？期待您的指导

答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。如果不考虑学校，我不太建议选择凯旋城，这个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。纯投资可以考虑先观望，超过1000万的产品还比较多，受疫情影响，可能会有少量降价盘，多淘淘。需要自住和学区，那就拿下吧，比较定金也不少。

问：大神，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，235万，另一种是450万住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘

答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来升值潜力不如住宅产品。如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

问：十三老师，您好，您对深圳地产的研究很精准、很专业，我很欣赏，立刻就加入星球。我想请教一下，我有两套房，一套用父母的房票前几天才买的福田报税区帝涛豪园两房，总价550，因为老人年纪大了不能贷款，就一次性付款；一套保税区圆梦园141平的5房，目前市值1000万左右，有贷款400万，目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看，您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？如果投资其他地方的，有什么区域楼盘介绍？中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资可否？

答：你好，1000万以上的房子，投资角度不要继续留在保税区了，前海蛇口宝中西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑雅颂居天健深业花园，自住还不错，但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。自住+投资建议香蜜湖深圳湾前海等板块的上车盘，比如翠海花园，太古城等。

问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；自住还不错，投资我个人观点时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；

问：老师您好！佩服您的专业水平，果断加入了星球。请指导！我的情况如下：一家三口，两人年50左右，女孩外国顶尖大学就读，小孩房票不肯拿出来用，家庭年收入100，房贷余额100左右。房子：1、罗湖泊林花园小两房，约400。2、福田阳光城市家园一房，约250。3、公寓180。4、惠州龙门温泉别墅280。5、益田村一套。因各式各样的原因，益田村的不能动，所以我想把1到4的全卖掉，买一套投资回报率高的房子。请明示。感谢！

答：您好，感谢赞赏！这4套房产出售后，到手大概1000左右，根据你的风险偏好和月供能力不同，有几种不同的配置方式。1.拆成2-3套来买（总价500万左右）但是要考虑房票的问题。多套进可以攻退可以守，持有成本会下降。500万的投资策略刚需为主（产品2-3房）买普涨区域2019年深圳领涨区域已经涨上去了购买力会外溢。多关注碧海，西乡，沙井，上塘，西丽等板块。2.直接买一套核心地段核心物业双重属性的物业，也就是我们说的终极改善置业。1500-2000万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2500万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品学位地段都会有要求）多关注前海，深圳湾，香蜜湖，蛇口，科技园等板块。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。

问：十三老师您好！目前本人工作居住都在龙岗中心城，自知东部跑不过西部，想听从您的建议去沙井投资一套500万左右的。另在坪山天虹东城国际有套80平的小户型，纯投资，价值280左右，横盘几年了，但是地铁在建、高速已开通，是继续持有还是卖掉转战沙井？沙井次新盘有什么推荐？还是等海岸城项目？

答：转战沙井，地铁开通是利好，但是利好出尽就是利空了，把握好出手时机。新盘还是海岸城，二手房淘淘西荟城和万科星城周边

问：您好！十三老师。我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津:上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，最好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请老师帮忙分析指点!

答：你好，感谢赞赏！宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。

问：专家你好，最近2个月一直在看你的文章，收获不少，非常感谢这次，需要向你请教购房的方案我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。目前手上有800万左右的现金，每个月，可以承受5万的月供。最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是：1、买一套南外高新的两房，1300万。再买一套500万以内的两房2、买一套南外高新\/南二外的1800万左右的3+1房子3、买一套招商海月3期的三房1350万，再买一套450万的两房请教专家，我这样的规划方式，是否正确？你这样的高手会推荐怎样的选择？谢谢啦。