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据搜狐焦点网统计，2022年全年南山（含前海）推售的住宅新盘累计约15盘，整体的推盘量较少，住宅供应主要来自前海和蛇口两大豪宅板块。

而2023年，南山（含前海）预计入市的住宅新盘有23盘，供应量增幅明显，供应主力除了前海、蛇口这两个片区之外，西丽和南头或也迎来供应大爆发，因此想上车南山的朋友，不妨重点关注这4个板块。

1

蛇口

要说南山的豪宅板块，蛇口、后海、华侨城、深圳湾，这几个都是大众比较认可的，但近年来，也就只有蛇口还有点新房库存，其余板块都只能淘淘二手房，因此蛇口只要有新房推出，就必定会受到市场关注。

从统计的数据来看，2023年蛇口预计有6盘入市，成为南山供应量最大的片区之一。其中3盘位于赤湾，赤湾近距离享有山海资源，但被大南山隔离，生活配套会相对缺乏。这3盘中，开云府于2022年年初停工，目前展厅处于关闭状态；紧邻赤湾总部大厦的赤湾琅玥湾佳园，楼体刚出地面，仅2栋高层，户型信息暂未公布；而左炮台东地铁上盖的深铁熙府，预计首批推售人才房，商品住宅推售时间会稍晚，因此关注赤湾的朋友，可以要等到2023年下半年了。

另外3盘则位于蛇口老城中心，那里享有蛇口最醇熟的商业、教育、市政等城市配套，居住氛围浓厚。其中晗山悦海目前销售公寓中，住宅仅有少量，预计会以准现房的状态入市；一路之隔的招商花园城二期基坑作业中，外界传闻2023年年中可入市；而距离蛇口港最近的招商渔二村旧改也已动工，邻近半岛城邦等豪宅，大家也可以期待一下。

晗山悦海

户型建面：160-180㎡住宅

项目进度：已开展厅

晗山悦海是12号线四海站地铁口物业，规划有2栋住宅，2栋办公公寓，共4栋产品。

项目首批推售的是公寓产品，已于2021年6月入市，均价约10万/㎡；而住宅处于待售状态，面积约160-190㎡，包含部分回迁房，据悉可售房源仅97套左右。

*项目效果图

晗山悦海为南源工业区城市更新单元，由深圳市华园房地产开发有限公司、深圳市南源实业股份有限公司合作开发。项目一共分为两个地块进行出让，其中幼儿园为工业用地，产权50年；住宅、公寓、办公是二类居住用地、商业用地，产权为40年。

项目占面约2.2万㎡，建面约14.5万㎡，其中住宅约5万㎡（含1500㎡保障房），办公约4.8万㎡，商务公寓约2.7万㎡。另外还配建有2.5万㎡商业，以及0.57万㎡公共配套设施。

目前晗山悦海已建成，住宅或以准现房/现房入市，具体营销节点还未定。

配套方面：

交通配套：无缝对接地铁12号线四海站E/F出口，1站至南油可换乘9号线，轨交出行便利。

教育资源：周边是育才教育集团的大本营，距离最近的学校有育才三小、育才二中，具体入学已当年区教育划分为准。

商业配套：自带2.5万㎡商业，一路之隔有招商花园城的商业、沃尔玛，生活配套成熟。

招商花园城二期

户型建面：待定

项目进度：打地基中

招商花园城二期紧邻工业八路，具体位于花园城购物中心东侧、四海小区隔壁。项目地块呈三角形，建设规模3039.97㎡，体量较小，或规划为独栋住宅。

*剪头围合区域为项目位置

招商花园城分多期开发，其中住宅一、三、五期已开发入住多年，此次建设的二期，是时隔13年再推出的新品。

据自媒体爆料，招商花园二期基坑支护及土石方工程的合同开工日期是10月15日，合同竣工日期是2023年2月28日，目前，还处于打地基状态。

*图源水印丨摄于2022年10月

配套方面：

交通配套：邻近地铁12号线四海站D出口，1站至南油可换乘9号线。

教育资源：周边有育才二小、育才三小、育才中学、育才二中等多所育才集团名校，但具体入学已当年区教育划分为准。

商业配套：自带招商花园城商业中心，邻近沃尔玛，未来一路之隔还有晗山悦海2.5万㎡商业，商业配套丰富。

招商渔二村旧改

户型建面：待定

项目进度：打地基中

招商渔二村旧改位于蛇口老街、湾厦路和望海路交汇处。邻近蛇口广场，周边有枫叶望海公馆、半岛城邦等豪宅小区。

招商渔二村旧改，占地面积0.9万㎡，建面约6.6万㎡，规划容积率7.25，预计建设2栋45层住宅+1栋39层公寓。

从地块分布图来看，公寓是最靠近海的，但有海明苑的楼栋遮挡，部分视野或受影响；住宅1栋一单元的海景视野是相对较好的，但也会稍微受旁边蓝漪花园、南海玫瑰花园二期的影响。

据悉，招商渔二村旧改早在2006年就启动，但旧改拉锯战长，直到2022年年底，才公示建设规划，目前正在打地基中。

配套方面：

交通配套：根据地图测距，步行220米左右可达2号线东角头站，未来这里还可以换乘地铁13号线，可快速通达南山各大片区。

教育资源：项目周边有南山区蛇口学校、南山外国语学校滨海学校等教育资源，但具体入学已当年区教育划分为准。

商业配套：地铁一站可达海上世界商圈，周边则有蛇口市场等生活配套。

2

前海

近年来，南山的住宅土地招拍挂主要集中在前海，因而前海也在2021-2022两年内先后推出过7、8个新盘，托起了南山的住宅供应量。

前海是举全市之力开发的片区，前景和潜力不言而喻，加上有限价政策的福利，前海成为了深圳newmoney重点打新片区，就已入市的住宅新盘来看，2021年推售的住宅项目全部取得“日光”的好成绩，而2022年入市的楼盘大多去化也在8成以上。

深受深圳土豪们喜爱的前海片区，2023年的供应量也依旧可观，预计有5盘入市。其中刚入市不久的万科臻湾悦（均价约10.5万/㎡），预计会有二期新品推出，但户型信息还未公示；位于兴海公园附近的创意世纪公馆，也在施工中，但体量相对较小；另外，前海今年还有2个限价新盘招商·前海玺、深业云海湾，以及“王炸”产品前海时代三期，这几个较为值得关注。

招商·前海玺

户型建面：100-150㎡住宅

毛坯限价：10.7万/㎡

项目进度：打地基中

招商·前海玺，前身是2022年第二轮土拍招商拿下的T102-0410宗地，项目紧靠前海信息枢纽大厦，目前项目打地基中，预计年中或下半年入市。

根据规划显示，招商·前海玺用地约2.4万㎡，计容建面约11.9万㎡，其中住宅11万㎡，商业0.4万㎡，公共配套规划有一所12班幼儿园、社区菜市场、小型垃圾转运站，容积率为4.92，配建机动车停车位1150个。

据爆料，招商·前海玺共规划7栋建筑主体组成，住宅面积段100-120-150㎡3-4房，项目毛坯限价10.7万/㎡。

配套方面：

交通配套：项目位于5号线前湾、前海公园地铁站之间，步行可至，轨交出行较为便利。

教育资源：前湾的学校配套还算相对丰富。紧邻润峯府的有深圳前海哈罗外籍人员子女学校、深圳前海哈罗礼德学校，都是国际私立名校，但前者只招收外籍或港澳台学生，而后者则不限国籍。

商业配套：根据规划显示，项目自带0.4万㎡商业，距离不远的龙光有1万㎡、润峯府有0.7万㎡，商业合计2.1万㎡，能满足业主的生活需求，但周边暂无大型购物商场。

深业云海湾

户型建面：108-178㎡住宅

毛坯限价：9.2万/㎡

项目进度：已开展厅

深业云海湾，前身是2021年第三轮土拍由深业集团和人才安居集团拿下的T201-0168宗地，项目位于天健悦桂府西侧，目前展厅已开放，预计上半年入市。

深业云海湾共8栋住宅，其中5栋商品房，3栋人才房，项目住宅总数1141套，其中商品房约637户。

根据官方公布的户型图显示，项目面积段有106-108-116-143-183㎡3-4房。

A1户型106平3房

A2户型108平3房

B1户型116平竖厅3房

B2户型1106平横厅南北通透3房

B3户型116平横厅3房

C户型143平南北通透4房

D户型183平4+1房

*点开查看大图

深业云海湾项目毛坯限价9.2万/㎡，预计带装修价格为9.7万/㎡，是目前前海片区中限价最低的新盘，价格非常具有吸引力。

配套方面：

交通配套：与最近的1/5/11号线前海湾站，大约有1公里距离，轨交出行相对不便。

教育资源：直线距离约400米有前海港湾小学，项目楼下目前72班的九年一贯制学校建设中，预计2024年开学，具体学区划分以教育局为准。

商业配套：项目自带1万㎡商业，东南角的龙海家园商业广场，可以填补部分商业配套，而若想去大一点的购物商场，则也可以前往1.5公里左右的万象前海、前海卓越intown。

前海时代三期

户型建面：89-277㎡住宅

项目进度：基坑作业中

前海时代位于桂湾与前湾的交界处，临近1号线鲤鱼门站。项目最早于2014年入市，目前二手房参考价10.7万/平，即将推出的是三期产品。

前海时代三期，规划有住宅、公寓及写字楼，目前写字楼楼体已出地面，住宅楼体还在打地基中，且根据网友爆料，三期预计率先推售公寓及写字楼，住宅预计会更晚入市。

据网上信息显示，前海时代三期住宅预计供应806套房源，有2梯3户、2梯2户结构。户型建面约89-195-237-277㎡四种户型，其中89㎡、195㎡为主力户型，另有少量237㎡跟277㎡户型。

前海时代是前海最早入市的住宅楼盘，共分三期进行开发，项目总占地约33.6万㎡，总建面110万㎡，是前海标杆住宅产品。

周边有万象前海购物中心（约10万平）、前海卓越intown等商业，有南山实验港湾学校（九年一贯制，48个班）教育资源，以及桂湾公园等景观资源，可以说是享受了前海目前最完善的配套。

配套方面：

交通配套：项目邻近地铁1号线鲤鱼门站，轨交出行便利。

教育资源：项目附近有南山实验港湾学校（九年一贯制，48个班），具体以教育局划分为准。

商业配套：周边有万象前海购物中心（约10万平）、前海卓越intown等商业。

3

西丽、南头

再来看看西丽和南头，这两个板块在南山来说相对处于边缘位置，房价也长期处于“洼地”状态，整体房价甚至低于宝中、新安，南山选择刚改置业，这两个区域在2023年还是有比较多的选择。

据@血拼深圳楼市不完全统计，2023年西丽（含桃园）将有6盘上新，所推楼盘大多位于5号线、7号线沿线，交通相对比较便利。从产品来看，方直珑樾山、汉园茗院、汇城茗院以改善定位，这三盘处在西丽三个方向，相对而言直珑樾山更靠近中心地段，另外汉园茗院2021年推出的一期房源已经售完；鼎盛金域阳光、总章叠翠花园两盘相邻，属于小体量社区；羊台书苑相对位置较偏（邻石岩），项目2021年年底已经在做地基，2023年有可能入市。

南头预计有4盘上新，且四盘的位置集中，天源华府相对离地铁口较近，有一定的位置优势。桑泰朗樾轩、荔源雅苑、缙樾府更靠近同乐原关口，靠同乐学校，周边商业配套、交通条件都需再改善。

2023年可以重点关注它们↓↓↓

方直珑樾山

户型建面：120-268㎡平层

350-500㎡复式

项目进度：已开展厅

方直珑樾山位于桃园街道的方直珑樾山花园与深铁懿相隔一条北环大道，直线距离不到700米（地图测距），目前方直珑樾山花园已经开放展厅，首期将推的180套建面约120㎡的3房。

方直珑樾山位于南山北环大道北侧塘朗山南麓，地铁深云车辆段B通道以西、香瑞园小区以东，从地铁7号线深云站C出口出来即可见；南侧隔北环大道为深云村和深铁懿府。

方直珑樾山占面约21343.41㎡，总建面113606.92㎡，其中住宅63992㎡，商业4280㎡，规划520套住宅，车位635个。据悉项目首批将推180套建面约120㎡的3房。

目前项目展示中心已经开放，预计2023年上半年推出首批产品。

配套方面：

交通配套：方直珑樾山紧靠7号线深云站C出口，一站可换乘2号线，轨道交通较为便利，且项目临近北环大道、京港澳高速、南坪快速，通达南山中心、福田中心较为便捷。

教育资源：片直珑樾山目前所在区域为哈尔滨工业大学（深圳）实验学校中小学学区，具体入学已当年区教育划分为准。

商业配套：方直珑樾山自带有建面约4200㎡的底商，日常商业可借享周边，不过临近大型商业配套缺乏，需前往福田安托山、车公庙或者南山华侨城区域。

汉园茗院

户型建面：110-255㎡平层

项目进度：已开展厅

汉园茗院紧靠5号线长岭陂站A1出口，与京基御景峯小区一路之隔，近西丽水库，塘朗山，大学城，生态景观视野较好。

汉园茗院规划住宅面积10.8万㎡，另带4000多㎡商业和1所9班幼儿园。

汉园茗院分A/B两区开发，据悉首批推售的是A区，A区总户数1014套，可售房源683套，建面约110-255㎡平层及复式。

目前项目展示中心已经开放，样板间迟迟未能开放，项目最快或许也要到年中入市了。

配套方面：

交通配套：汉园茗院紧靠5号线长岭陂站A1出口，步行距离约200米。地铁一站即可到达深圳北站，可换乘4/6号线；3站之隔可达西丽站，换乘地铁7号线；

教育资源：根据目前教育局划片，项目可申请的小学有深圳大学附属教育集团实验小学（塘朗小学）、南山区南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校；南山区南方科技大学教育集团（南山）实验一小等3所小学，这三所小学为共享学区；按照初中学区划分来看，汉园茗院目前可申请的初中有南山外国语学校（集团）桃源中学、哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（原桃园实验学校）初中部、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部），这三所初中为共享学区。具体入学以当年教育局划分学区为准；

商业配套：除了自带商业，周边京基御景峯约3.7万㎡的集中商业、约8万㎡宝能城shoppingmall，经地铁还可通往万科云城商业、众冠时代广场及龙华深圳北站的缤果空间等。

天源华府

户型建面：90-110㎡

项目进度：建设中

天源华府位于地铁12号线中山公园站D出口，处于南山大道西侧，西靠中山公园，临近南头古城。

天源华府总占面约16126.57㎡，其中住宅建筑面积47910㎡，规划3栋住宅塔楼，总层高32层，共有433套住宅，停车位500个。

天源华府主力户型为建筑面积约90-110㎡，其中90㎡170套，110㎡201套；此外还有160㎡29套，190㎡33套。整体布局2梯4户，2梯5户，2梯6户。

配套方面：

交通配套：天源华府紧靠地铁12号线，可便通往南山中心片区，2站至桃园站可换乘地铁1号线，3站至南山站可换乘地铁11号线，轨交出行较为便捷；

教育资源：周边有南头城幼儿园、南头城学校、南头中学等学校，具体入学以当年教育局划分学区为准；

商业配套：项目周边社区较少，临近南山古城城中村，短期大型商业配套较为紧缺，不过项目距离南山农批市场约1.2公里（地图测距），大型市政配套及商业前往南头、南山中心。

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南山中心、白石洲

此外，南山中心区的金桃园大厦二期位于南头街道大新社区桃园路与大新路交汇处，1号线大新站地铁口物业（约200米），为1栋单体商住楼，分两单元，总层高约20层。网传项目将会推出190余套，建面约71㎡-118㎡之间住宅产品，楼体已于2017年便已经完工，不过因用地红线存在压线建筑的问题迟迟未能完成竣工验收，故迟迟未能入市。