如果把时间缩到小6年内的生活和资产升值状态，其实不难选。（据非官方数据统计，深圳平均每套商品房的持有时间有6-7年，文末附乐居坂田实探）

同样的价格买不到龙华CBD,而布吉的交通规划在没有质的突破前，购房者也不敢贸然进入，那如果坂田和光明pk，你怎么选？光明有的是大规划，但目前已透支，6年时间上不天。而坂田有的是与CBD靠近的地理优势与现有的区域成熟度。

但坂田最受诟病的是配套仍然是学校，学校，学校！

据乐居收到独家消息，坂田将是龙岗区以及深圳市的重点建设对象，未来将会有几所名校落地，接下来可以期待的是坂田的教育配套的逆袭，想要买坂田的购房者，今年一定要特别注意。

先看一则最新消息：

据奥一网报道，为缓解片区学位紧张，尽快补齐教育短板，坂田街道在全力推进新建书香实验学校等4所学校的同时，深挖片区已建学校学位潜力，积极推动深圳大学附属坂田学校、雪象小学、扬美实验学校、五园小学、五和小学5所公办学校改扩建工程。

作为深圳市重点建设片区的坂田街道，中小学学位持续紧张，特别是随着呈祥花园、风清林苑、荣汇等保障性住房和新商品房业主陆续入住，学位问题更加突出，去年缺口甚至达到9000个。

目前，该工程项目已获龙岗区政府常务会议审议通过，预计今年上半年动工，2021年6月底前可交付使用，届时可增加102个班5100余个学位，加上新建学校可补充4000余个学位，可缓解该片区学位压力。

近年来，坂田街道经济社会发展驶上快车道，人口快速增长，但是，公共配套基础设施建设相对滞后，特别是学位缺口大，优质教育资源严重缺乏，已经成为掣肘坂田进一步发展的一大短板。

坂田街道教育办负责人表示，虽然片区这几年先后新建开办了科技城外国语学校、坂田实验学校等7所公办学校，也对坂田小学和万科城实验学校进行了改扩建，但是光靠新建学校难以满足人口增长带来的学位需求。

如何有效解决“学位难”引起了龙岗区高度关注。为尽快补齐坂田教育短板，区委主要领导和分管领导多次到坂田调研教育资源分布现状，发改、规土、教育、建筑工务署等职能部门和坂田街道集体发力，据实谋划，加快推进补齐坂田教育短板。

坂田街道有关负责人表示，去年9月以来，坂田街道及相关单位先后21次到辖区18所公办、民办学校实地调研，在调研基础上，深入分析通过现状改扩建、空地新建、规划调整三种教育设施增补方式的利弊，明确“深挖现有教育用地潜力，强化学位供给力度”的思路，全面梳理现状学位的用地规模和指标，研究片区所有公办学校现状用地及办学规模、法定图则规划、按深标可建设规模，并结合各学校教学楼建设和学校可利用场地等实际情况，筛选出5所具备改扩建条件学校。

同时，加快推进各项工作进度，二十五天内完成调研工作并形成调研报告上报区教育局，两个月内提请上级将5所学校改扩建工程纳入区发改立项，12月20日，该工程项目获区政府常务会议审议通过，短短三个月，便将该项工程落到实处。

据介绍，此次改扩建方案根据学校招生半径及周边小区学位需求，以功能定位和服务重点明确改扩建学校选点，其中，北片区改扩建深圳大学附属坂田学校、雪象小学增加36个班，服务佳兆业城市广场、呈祥花园等小区，中片区改扩建扬美实验学校增加24个班，服务荔枝苑、风清林苑等小区，南片区改扩建五园小学、五和小学增加42个班，建成后五和小学升级为九年一贯制学校，将缓解片区初中学位不足的压力。

五所学校经过改扩建，可增加84个班，4200个学位，另有机动教室18间，学位900个，总共可增加102个班5100个学位。

“片区学位大幅增加，学位紧张问题有望得以缓解。”市人大代表吴冰长期关注坂田教育，他表示，教育为民生大计，解决教育短板不能只停留在口号上，需要做出实实在在的行动，为龙岗区和坂田街道“一张蓝图干到底、看准了的事一抓到底、落实工作一竿子插到底”的实干精神点赞。

作者|李莉莉欧挺陈瑜丰来源:奥一网

实探

一文了解“宇宙副中心”坂田：

坂田，是二线关除龙华外最不可忽视的一个区域。

这几年，关于坂田的话题炒作不断，一个是因为房价，二是因为华为。华为的存在，确实让这个街道变得极富含金量。

今天不讲去留，不提概念，更多看坂田现状如何，买房可以重点关注哪里。

为什么同样是六万？有人选择了坂田，放弃了福田。

从地图上看，编辑大致把坂田以道路划分为三大版块，布龙路以南统称为坂田南、布龙路与贝尔路之间称为坂田中部，贝尔路以北称为坂田北。传统中介会以布龙路为界，直接分为坂田南与北。

坂田北：高新科技区

优势：高新科技园区，消费力强，旧改多

坂田科技城规划已逐渐落实。日前，天安骏业公司已和华为、IBM、顺丰、超算深圳中心等企业签订战略协议，将在“天安云谷”智慧园区平台建设与运营上开展深度合作。

天安云谷也是深圳市“十二五”重点规划建设项目，2015年已投入运营，目前商业氛围浓厚，弥补了周边商业配套的缺位。

代表性楼盘：佳兆业城市广场，占地约30万㎡，建面约180万㎡，容积率为4.9，是深圳32年来较大的城市综合体项目。项目该项目拥有丰富业态，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身，说白了就是可以自给自足。

科技产业的落户与天安云谷商圈完善，对坂田北大盘佳兆业城市广场的业主来说是好消息，加上地铁16号线的动工，如今的城市广场已经不再是2013年第一期开盘时那个只有未来（概念）的孤独小子（无地铁、无配套）。

一期2013年开盘，均价2.3万/平。据中介12月28号来电称，目前三期有4.8万/平的房源在售。笔者两位朋友买了，从一开始被人笑，到现在笑别人，也是楼市小百态。

旧改多：据了解，坂田北地区法定图则08号控制单元详细规划已经规划主管部门审议并原则通过。08号控制单元位于深圳市坂雪岗科技城南部，主要划分为六个拆除重建类城市更新单元，总建筑用地共23万平方米。

简单来说，坂田北新增135万多㎡旧改，随着城市更新的完善，该区域的公共配套设施也将规划完整，人居氛围将会更加活跃。另外该区域的新盘和成嘉业还剩尾盘在售，项目周边的商业配套还未成熟，待万科商业综合体建成后将会有新的突破。

区域二手房不多，知名的小区有万科城、中海日辉台。两个小区都是以小高层为主，居住体验好，舒适度高，目前交通不太便利，10号线贝尔路站就在附近，该路线预计在2020年6月份开通。

而舒服的代价也不小，中海的价格在5万/平左右，优势在赠送高。万科城放盘较少，距离华为更近，华为不少高管居住于此，容积率低，小高层，小区共有5个区，彼此相互独立，私密性高。74-78平的两房价格2016年底大概在5.2-5.3万/平，现价格约5.8万/平。

劣势：楼盘不集中

佳兆业大盘虽然规划很强大，但单凭一个盘要担起整个坂田北商圈的重任，仍需时日，现在有天安云谷的合力，商圈风貌渐起。曾经的坂田北，对整个坂田来说是偏远的城中村，马蹄山这村也不怎么长进，傍着华为这么好的金主也没规划出像样的街区。

坂田中部：学校集中

把坂田划多一个中部，主要想提一下坂田的学校，这是目前坂田最大的硬伤。据统计，据统计，2019年初坂田街道常住人口约66.4万，户籍人口约7.6万，有各类大中型企业2000多家。

坂田目前只有，一所公立高中：深圳科学高中；五所九年制公立学校：深圳实验学校坂田校区、深圳市龙岗区科技城外国语学校、万科城实验学校、深圳大学师范学院附属坂田学校、坂田实验学校；一所公立幼儿园：龙岗机关幼儿园坂田分园（信义嘉御山内），除本小区外，基本难进，学位紧张。

幼儿园只有一所公立，且坂田私立幼儿园普遍师资力量都偏弱，拥有外教的极少，学费超1万/学期，硬件一般的学费大概在7000-8000元/学期。而小学的名气就更一般了，在深圳前20排不上位。

坂田中部偏右的的位置曾属于坂田的世外桃源，偏僻。目前上品雅园、万科金色半山、佳兆业悦峰、华为荔枝园（华为员工宿舍）都集中在该区域，是坂田唯一可以幼儿园、小学、初中甚至高中（考得上的话）可以在一块读的片区。

万科金色半山主要以双拼的大户为主，小区消费水平高。佳兆业上品雅园和悦峰就较弱，荔枝园主要为华为的中层员工，消费力与万科城稍有差距。目前片区没有集中式高端商圈，只能靠小区的自有商业。

但这不只是这小片区的硬伤，放眼整个坂田来说，只有信义嘉御山、佳华领汇广场的天虹商圈，才能算得上上档次的商业区。当然这两个小区的价格也是坂田的高价位房。学校、配套以及未来的地铁吉华站，都集中在这地段。

吉华路是去布吉、龙华的必经之路，公交线路多，目前沿路休闲体验较差，生活氛围较浓厚，这目前也是坂田最为核心、最成熟的商圈。而信义嘉御山体量大，户型也很全。

坂田南区：集中式住宅区

目前基本上坂田的新房二手房集中区，坂田6成成交均来源于这片区。

优势

交通便利（近梅林关口、坂银隧道）、小区聚集。

劣势

没有集中式高端商圈与成熟学校，农民房偏多，老城区规划滞后。

商业

目前现有的坂田手造街，太小，带动作用有限，没有形成规模效应。小资一点还是要去吉华路的天虹或民治的8号仓。

交通

作为深圳改善中部轴线交通的主要措施之一，坂银通道的修建备受关注，最新消息将于2020年初开通。其中，鸡公山隧道南北端左右线已累计推进约650米。现有的地铁口就不再赘述。

房价梯度

老破小楼梯房3.8万/平，老破电梯房4.5万/平，新房5.8万/平，万科房5-6.5万/平。

如果粗浅划分，坂田南的老房子可以分为万科房和非万科房。四季花城是万科在关外的第一站，也是老根据地，关内的第一站是1990年的罗湖天景花园。不少老业主就是从万科四季花城开始跟着万科品牌买房。随着品牌开发商的入驻，该片区的住宅氛围已经成熟，虽然像样的商圈还是没有。

万科第五园的第一、二期属于楼梯房，四期相对而言户型较为规整，五期有公寓，六期以大户型为主。二手房价格主要看具体的户型决定，都司在一个大片区，也是万科物业，外部硬件都基本没什么差异。

值得一提的是近年入市的紫悦山和璞悦山，两个楼盘还有太阳雨都紧挨在一起，紫悦山的万科里社区商圈目前运营不错，璞悦山则属于豪宅大户，目前价格片区最贵。

在新房方面。买新房无论如何一定是开盘买最便宜，开盘买，开盘买，开盘买，重要的事要说三遍。错过以上开盘新房的可以关注明年预计入市的新房。据统计，2020年龙岗依然会是全市新房供应量较大的区域，预计有36个全新项目入市。

目前坂田在售楼盘：

大族云峰

占地面积约5.7万平米，总建筑面积约42万平米，由8栋高层住宅及1栋写字楼围合而成，是集中商业、写字楼、中高档住区于一体的综合体项目，拥有9班幼儿园，36班小学等。项目分两期开发。

目前尾盘剩不到50套，集中为103-106平四房。项目二期预计2021年年底毛坯交房。

华晖瑞禧

推出82-143平2-4房住宅，均为70年产权带装修。目前剩下30套尾盘在售。乐居于1月5日到现场踩盘，中午时分约30-35批客户挤在现场，看情况应该会在近几日内清盘，项目预计2020年底精装交房。

注：以上所有新盘的开盘时间和价格信息，

以开发商公布为准。

不塞车情况下，在珠江旭景佳园/万科第五园（坂田南片区都差不多）坐公交车到福田会展中心，乐居从2点钟出发，两点15分能到达。坂雪岗大道直上梅观高速，等坂银隧道开通之后又多了一条路走，具体有多近，老司机们比编辑懂。（但是一塞车，呵呵......全深圳都一个样）

PS：从坂田去东莞凤岗镇中心，三点钟出发，三点半能到。近期有在坂田上班的朋友把自己的小孩子送到凤岗雁田英才幼儿园（凤岗权贵上的幼儿园）10000元/学期，反馈是比坂田的大部分幼儿园好很多。在坂田上班，去凤岗住已经成为不少人的选择。这种案例在近两年增加不少。

小结

晶报有一位叫谢银波的记者，做了一篇这样的报道，还原了曾经的坂田：

从1999年到2003年，四季花城是深圳万科分七期开发的，首期均价每平方米3300元。此后，这里陆续迎来了来自30多个省市的新深圳人。开发商当年的宣传语是,“采用街区式社区概念和小镇主题，成功地弥补了边缘社区的缺陷”。

2001年，四季花城的某一期开盘时，23岁的黄姐在福田华强北的一家电子企业当文员，领着几百块一个月的工资，租住在岗厦村。有一天，她和同在华强北当销售员的老公一起，转了两趟大巴车，来到梅林检查站。

“到处都是农民房，路也不像样子，到处坑坑洼洼。”但看到一排排崭新的欧式小洋房后，一路的疲惫便消失得无影无踪。当天，两人就下了定金。在旁边的饺子馆填饱肚子，天已经快黑了。没有路灯，公交车很久才来一趟。逮到一辆开往梅林关的，小两口慌慌张张上了车。

当车子离灯火通明的检查站越来越近时，黄姐的心竟然有种莫名的温暖。一直因看房买房而兴奋的心情，也平静了下来。在开往福田的公交车上，黄姐偎依在老公的肩上，幸福溢满两颗年轻的心。

武警站得笔挺，关口检查倒没有想象中的严格。在关口凭身份证办好临时通行证后，两个人就被引向了边检通道。正是在这个晚上，“梅林关”这三个字明确无误地闯入了她的生活。

而也正是这个夜晚，坂田悄然走进深圳刚需的心里。自打万科四季花城2000年入驻坂田后，深圳也正式开启了花园式小区的新时代。

最后最后的小建议，如果你在坂田买房重点考虑学位的话，以前就推荐回市区看看老破小的学区房，但是基于现在坂田将是接下来几年重点建设片区，据乐居收到独家消息，未来还有几所名校将落地坂田，家长们可以重点等待和挖掘。

如果无论是自住还是资产升值，坂田天空（空间）仍然广阔，毕竟眼前地铁10号线，坂田有9个新增的站点；坂银隧道明年即将开通。正在待建的楼盘与学校都不少，未来可期。

看到最后，5万+/平，坂田和光明pk，你怎么选？

温姑娘|编辑

文中一则新闻来源|奥一网