【粉丝提问】大表哥你好，请帮我分析个问题。感谢！内心有一点想换房，跟租房之间纠结。具体情况如下：37岁，老婆名下有一套房自住，小三房。价值680万。一家四口还有个阿姨。父母住在另外一处比较破旧的别人的小产权房。现在目前面临的困难是想住一个大点的房子。不知道是买好还是租好。买的话想买个自己现在所在的花园，双拼的大概需要900万。如果租呢，大概9000块钱。买商品的房子，名额自己可以想办法。如果买的话买在同个花园，自己其实已经有一套房子，学位来说对自己也无关紧要。买的话压力有点大，租的话压力就轻很多。不管租还是买，自己一家人带上阿姨住大房子，自己现在住的小三房让给父母住。您说我是租好还是买好？如果是租房住，每个月9000块钱的房租。对我来说比较划算，因为我的钱如果不买房，在其他地方产出的话，回报率也是比较高的。如果买房的话，900万的房子，既使贷500万利息的话都不止2万块钱。

回答：

1.你已经解决了自主，同时有更好的投资出去承载资金，你的情况现阶段完全没必要买！

2.大多数人在买房这个观念上都有很强占有欲望，才导致自己活得很累。你已经解决了居住问题，改善学位也不是需要考虑的。换房的目的只是拉近与父母之间的距离，这个时候房子是不是你的其实并不哪么重要。重要的是，一家人能在一起，就算不在一起，在同一个小区也能好好照顾。每年10多万的的亲情开支，于情于理，而且你现在这套的增值是肯定可以抹平而有盈余的。

3.男人在步入40左右这个年龄阶段是事业资源密集的黄金期，背负过大的压力会影响重大决策，不要因为“感情牌”的内部压力而提前封住了上升通道的天花板，对于天下父母来说，是希望自己的子女飞得更高，子女自己的小家更幸福美满，而不是飞得很累。当你每个月不再考虑月供的时候，再去进一步提升生活品质。

【会员提问】目前家庭名下有两套房子，一套是小户型学位房，市值300万，由于购买时间不足三年以及需要读书用，暂时不能出售，贷款有80万。另外一套是布吉万科鹿城的房子，市值460万，有贷款320万。目前手头有积蓄100万，年收入150万，可以确定收入能够稳定上升，两个小孩。现在由于房子小了，想把布吉的房子卖掉，换一个家居大一点的房子，四房或者五房的，如何操作？一直关注您的内容，获益匪浅，望老师抽空予以指点，非常感谢！

回复：

1.首先，第一套学位房的空间：300*0.7-80=130w，也就是说第一套学位房可以通过加按二次按揭把130w的房贷空间再次贷出来。虽然限售和学位使用不用卖，但作为融资“机动”部队，随时可用。

2.你现有的负债400万，月供2.2w左右，按照你的月收入条件，是完全可以增大负债来换取居住面积，并且不会有太大供楼压力。给你计算一下。

比如，置换到同小区万科鹿城的四房690，新盘万科鹿山四房800，新增差价290~400，也就是说卖掉原来换四房后，总负债扩大到570-640，总月供3.1~3.5w左右。按照你的平均月收入12万来算，是绰绰有余。

3.具体如何操作？正常情况下，卖掉万科鹿城三房的话，再买，深户家庭二套就需要首付7成，这样的话，首付需要560，基本上就把你拒之门外了。但考虑到你的首付少，月供能力强，是完全可以使用7改3的首付手法。

4.可以通过垫资全款购买，然后抵押，7成改3成首付，卖掉后还清万科本套欠款，你有140+100=240万在手，三成首付，也只能刚刚好够上700-800万的四房（贷款490-560），总负债570-640，月供3.1~3.5w左右，但是没有资金在手留防火墙和购房税费怎么办？

5.这个时候，“机动”部队的100多万就派上用场了，而且税费不够，可以申请五年期税费贷（比房贷利率还要低3.8~4.2%），由于你每个月的正向现金流是可以覆盖3倍以上的月供，这些“机动”部队只需要短时间周转即可让它们继续“复员”。

【咨询】大表哥，你好！学区房一直是房价上涨的领头羊，现有的这些手段，能控得住吗？

回复：

现在主要有四个手段：名额分配，多校划片，公民同招和六年一位。从教育均衡的角度看，都是非常不错的政策；但从抑制学区房的角度看，完全是天壤之别的效果。

做得比较坚决的是上海和北京。前段时间上海实施了优质高中名额分配，把超半数的名额分配给几乎每一所初中。

新闻报道就出来了：学区房应声而跌。

学区房的含金量被降低：优质初中被优质高中录取的学生名额变少了。所以，在政策刚出台的当下，跌也是正常的。那么，以后呢？

北京实施多校划片有几年了：一套房子对应几所小学，读哪一所不确定。政策刚出台时，学区房也是应声而跌。但现在涨回来了。

大家花了一些时间终于接受了这个事情：买了学区房不一定能读好学校，但不买一定读不了好学校。

其实深圳和北京是同一个道理，都是把优质教育资源给稀释了。好学校终究是有限的，中国人口多，再稀释也还是稀缺的。

【咨询】你好，想要进行置换，请问当前应该再购置一套还是置换呢？置换有什么要求吗？

回复：

经过几年房价暴涨，商品房意识应当越发重要且置换会越来越普遍，对于投资性房产要寻找具有领涨性的产品，伴随大都市圈战略、强二线城市崛起、城市中心转移等，置换越来越重要，但要遵循几大原则：

首先是要有置换意识，刚需是当前房产行情的主要走向，而置换就是下一轮行情的主流需求；

其次要挑好标的物，未来的好产品应当符合：优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校，以及不错的小区园林和物业；