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南山公寓和小产权房,真的值得买么吗?

我觉得,这是一个值得探讨的话题。

我的建议是,如果你想要确保,小孩能读上好学校,那么带学位的商品房,即学位房,才是你的第一选择。

因为学位房的积分更高,而且投资属性也相对更强。

但如果你说,熊大,我已经被限购了,而且我预算很有限,买不起学位房,能不能考虑带学位的商务公寓呢?

答案其实也是可以的。

深圳的商务公寓,不限购不限贷,你想买多少套,就能买多少套。

而且公寓本身不限贷,但首付统一要5成,贷款一般只能做10年,利率上浮至少10%。

大多数情况下,商务公寓房使用年限为40-50年,极少公寓产权使用年限跟住宅一样,拥有70年的年限。

值得注意是,深圳的公寓是限售5年,所以你买公寓,要等房产证出证满5年以后,才能出售。

从资金投资上看,商务公寓的回报并不高。我们今天就只讲讲,在深圳买商务公寓,能不能顺利上学?

我们以最出名的两个教育大区,南山和福田区为例。

之前有网友咨询,要不要买万科云城这种商务公寓?

一是它带有学位;二是所对口的学校是深圳中学南山创新学校(原名:留仙洞学校)。

(图片来源:深圳乐居)

这所九年一贯制的学校,于2018年5月25日正式委托给深圳中学进行管理,也是南山区区委区政府和区教育局,在西丽片区重点打造的优质品牌学校,来头不小。

以初中学区为例,学区内商品房非常非常的少,学校周边绝大部分为企业或事业单位配套的宿舍。

比如:深圳市第二高级中学宿舍楼,中兴通讯人才公寓,TCL科学园国际E城等等。

目前学区内可以购买的,仅有万科云城这样的商务公寓。2房的价格,仅为350万。

相对于其他同面积房源,万科云城,无论在总价还是单价上,乍一看性价比都还挺高。

所以,很多朋友都会比较心动。

那么,购入万科云城,不占购房名额,总价又比较低,这会是一个获得名校资源的不错选择么?

个人的建议是,不见得,而且最好还是不要碰。原因有两个:

1、南山区没有像福田和罗湖那样,在积分入学政策上,对商务公寓拥有学位申请资格,做过明文背书。

简单讲,就是没有正式文件,能保证万科云城所带学位资格的含金量,说不定哪一天说取消就取消,不保证后续学位资格的延续性。

在什么时候之前购入,学位还是可以用的,但是过了什么时间购入,就不可用了,这些细节政策上都没有明文规定。

而且一旦有变动,那么这类房产的学位价值就没有了,以后也不好转手,政策风险比较大。

2、据了解,虽然万科云城部分房产,现在可以用来申请学位,但是必须要求你购入的这套房产,是你在深圳唯一的房产,才能用来申请入学。

所以,这类房产用来申请入学,利用的价值就很鸡肋。此外,在南山区的其他商务公寓,其实是不可以用来申请学位的。

万科云城目前是个特例,谁也说不准,以后会不会有取消申请学位资格的隐患。

那么,福田区的情况是怎样呢?

根据福田区的入学积分政策,商务公寓可以作为特殊住房,可以用来申请学位,但基础分值只有70分。

这意味着,如果你想让小孩在福田上学,你们家刚好又被限购,那么你可以通过购买商务公寓这类房产,获得申请学位的资格。

咱们以福田区侨香外国语学校这类名校为例,学区内对应的学位房,就有金地香蜜山这类商务公寓,入学基础分为70分。

与其他同档次或相近的小区相比,金地香蜜山的价格,在同类面积段户型对比中,价格上要便宜5-10%左右,且户型的使用率更高,社区的居家环境比较好,所以买来居家性价比还是不错的。

根据网友提供的参考资料看,2018年侨香外国语学校初中部录取分数线为70分。

那么也就意味着,你不需要提前1年或2年及以上时间布局学位房,只要你能搞定相关商务公寓的购房材料,在申请递交材料截止日之前提交就好。

甚至都不需要动用加分,就能轻轻松松申请上学校。

这是2018年比较乐观可执行的情况,毕竟花了更少的钱,不占购房名额买到更好品质、更大面积的优质物业,何乐而不为呢?

而到了2019年,暂无统计到侨香外国语学校初中部的录取线分数情况。

但我们从各同类档次名校分数线的变化上可以看出,大部分福田学校但录取线都往上涨了,而且超过了80分。

咱们假定侨香外国语初中部的录取分数线在80分,那么你想要让孩子成功入学,那么购买商务公寓就需要提前布局了。

对于是独生子女的家庭来说(加6分),还有4分的差距需要通过加分项来弥补。

假设父母已经在深圳缴纳了1年4个月的社保,并且实际居住了同样时长,那么达标录取分数线还是比较轻松。

但如果录取分数线在90分呢?那么就还差14分的差距。

假设小孩的父母刚来深圳缴纳社保(加0.1分/月),结合购房满一个月(加0.1分/月)以及实际居住一个(加0.1分/月)的加分情况,那就需要这类生源的家长,至少提前3年11个月布局,才能有更大把握地成功申请入学。

我们可以看到,在不占用购房名额的情况下,在福田区买商务公寓申请入学,还是有机会申请入学名校的。

同样在其他区,例如罗湖区以及龙岗区的商务公寓,也能通过特殊住房的方式申请入学。

所以,如果是为了自住,而且预算有限被限购,那么在福田、罗湖以及龙岗,买套商务公寓来上学,还是值考虑的。

关键,要看你的积分情况,能否达标。

如果太难达标,那可以考虑积分更高的学位房;而反之本身条件很好能达标,学校分数线也够得到,那就可以买。

综合上述,咱们可以看到,深圳各个区对商务公寓申请学位上,还是有一些差距。

南山区以及龙华区,在政策法规上就规定,商务公寓不能用来申请入学。

但是,福田区、罗湖区和龙岗区的商务公寓,由于现实或历史的原因,还是有机会通过特殊住房的方式申请入学,只不过相对积分起点会比较低。

从这个角度来看,福田、罗湖以及龙岗的商务公寓的综合价值要高,主要区别在学位的价值。

对于已经没有名额买学位房的朋友,应该算得上一种福音。

当然买商务公寓上学,也有潜在的风险。

比如政策的变动,由于学位紧张,教育局要优先保障住宅,很可能导致部分行政区的商务公寓,丧失申请学位资格,全市一碗水端平。

其次是,积分入学办法的调整,商务公寓积分分值会不会发生变化,带学位的商品房和公寓之间但差距会不会越拉越大?这一切都是未知数。

最后,还有一种可能是,好学校每年的录取分数线,都有逐渐提高的趋势,部分热门学校学位相当紧张,连有学位房的家庭都没法保证,而想要通过商务公寓上好学校的概率就更小。

总而言之,我认为带学位的商务公寓的产品,只适用于特定的客户。即使它们更便宜,也能上学,但它缺少了商品房带有的投资属性。

本质上,这类产品更多是消费,而买学位房才算是投资。

当然,每个家庭情况都不太一样,针对每个人的建议也有所不同。