在“以房换房”的楼市新招面前，小麦大蒜抵首付、西瓜荔枝换房都逊色了不少。

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近日，一张深圳某楼盘海报在网络流传，海报上标有“以房换房、以旧换新”的宣传字眼，可以普通住宅换尊贵大平层、换商务公寓、换临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。

楼盘名为“弘基·翰林九锡”，推广名为弘基朗寓，位于深圳南山西丽大学城板块，即近期陷法拍房风波的宝能城东侧。

时代财经以购房者身份咨询，该楼盘销售人员确认了项目活动的真实性，并表示目前已有很多人咨询该以房换房活动，“目前已有几套来换了。”至于活动结束时间，该销售人员则表示暂时未有通知。

对于该活动，有不少网友在社交平台上发出“活久见”“没人玩得过开发商”“为了卖房拼了”的评论。

奇招背后，是深圳楼市依然处于低位徘徊的现状。根据深圳住建局、深圳贝壳研究院公布数据，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%；二手住宅成交9965套，同比下降65%，环比下降18.7%，为历年最低。

卖房换公寓，“还是开发商精明”

据悉，弘基·翰林九锡为深圳本土开发商弘基地产集团所开发，在深圳发展二十余年，曾开发飞扬二期、名城公寓、南城小筑等住宅项目，以及建成深圳云科技产业园、鹏影广告拍摄大楼等产业园区。

此次参与以房换房活动的弘基·翰林九锡，位于深圳南山区塘朗地铁站附近，包括商办公寓、商务公寓、商铺，此次大部分可售房源主要是公寓业态弘基朗寓。

时代财经了解到，买家可以用一套深圳住宅房产等价交换弘基·翰林九锡项目的商务公寓或商铺，其中业主旧房价格以置换房产小区半年内的成交均价为准，新房价格则以开发商现场公布为准。

如果价格有差额，则按“多退少补”的原则进行置换。假设买家用一套评估价值800万元的住宅置换1000万元的公寓，若未还房贷部分为300万元，那么剩余500万元将用于抵扣新房的价值；扣除后，买家仍有500万元的缺口，则可按照深圳购房要求，1000万元的公寓首付5成、另外贷款5成即500万元，完成置换。

项目销售还表示，业主的旧房可由开发商代为挂牌销售，且在2023年收房之前租房租金由开发商负责。

不过，不少买家却对“卖房换公寓”的玩法不甚认同。

有深圳业主表示，住宅和公寓之前有着本质不同，光是产权年限就差异很大。目前深圳大部分公寓产权年限为50年，部分项目产权能达到70年，但弘基朗寓仅有40年。

熟悉南山西丽片区的中介沈鹏则指出，这个楼盘的公寓价格不低，如果买家以现在市场价置换开发商的公寓并不划算。

据悉，弘基朗寓目前主要推售B栋35-98平方米的小户型公寓，以及A栋343-555平方米的大平层公寓。根据深圳商品房预售价格备案系统显示，A栋大户型备案单价约10万元/平方米，B栋小户型公寓约7.3万元/平方米。宣传资料中，弘基地产将该公寓称之为“开发的首个顶豪公寓产品”。

沈鹏称，距离弘基朗寓一个地铁站的京基御景峰公寓，售价在5.8-8万元/平方米左右，带装修的折后价最低达4.8万元/平方米；定位高端的金众麒麟府公寓售价8-16万元/平方米不等。

“西丽板块的价值这几年也降低了，差不多的价格，买家可能更认可蛇口或其他更好的片区。”沈鹏表示。据查询，位于华侨城豪宅片区、产权70年的公寓深业世纪山谷备案均价为7.1-10万元/平方米；蛇口太子湾泓玺公寓的备案价为7.67-15.62万元/平方米。

另一位不愿具名的房地产业内人士则向时代财经感叹，“还是开发商想法多，买的没有卖的精。”其指出，业主买公寓不限购、不需名额，开发商完全可以先把业主的房子收过来，约定成交价但先不过户，等市场回暖再以高一点的价格卖出去。

“一来卖了公寓，完成指标，二来当中间商，赚取差价。”

新房去化平平，学位房也降价10%

“以房换房”背后，直接指向了弘基朗寓的成交冷淡。

多位熟悉南山西丽的中介均表示，弘基朗寓“卖得不好”。某链家门店的中介王楠表示，弘基朗寓小户型卖得还可以，但是大平层户型卖不动。

2021年10月，弘基朗寓推出200余套建面约35-98平方米的商务小公寓产品，总价200万元起。彼时有报道称，开放内部选房当日现场超3000人来访，因人气爆满买房者还在门外排起长龙，短短几小时，成交喜报频传。而今年，弘基朗寓也推出了343-555平方米的大平层总裁公寓。

有消息指出，目前相对较为畅销的公寓仍有一半房源待售。

根据深圳市住房和建设局网站，截至7月7日，弘基朗寓A栋247套小户型公寓中，仅有49套房源显示已备案/已签认购书，其余均是显示“期房代售”。按此计算，小户型公寓的去化率不到20%；而大平层公寓的备案数据更是寥寥。

当然，这也不是弘基朗寓一个楼盘的特例。“现在一二手住宅都不景气，公寓肯定就更差了。”上述房地产业内人士说道。

深圳房地产信息平台等机构数据显示，在刚过去的2022年上半年，深圳一手新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%；商业公寓成交了4481套，同比下跌36.5%。不管是住宅，还是公寓环比去年下半年仍下降超30%。

近期新盘销售出现的打新热潮不再、折扣不断的现象也反映出市场表现平平。中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，整体上，深圳上半年新盘的去化周期拉长至7个多月。

受二手房指导价影响的二手房市场表现更为冷淡一些。2022年上半年深圳二手房仅成交9965套，同比大跌近65%，乐有家研究中心指出该成交量录得2007年以来最差表现。

不过，中介王楠表示，5、6月相比一季度的二手房成交已经好了一些，不少同事相继开单。“许多业主的心态都有了变化，没那么强势、也好谈价了，基本挂牌价都接近成交价了。”

据深圳房地产信息平台数据显示，今年1-6月份深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后两个月重新回到2000套水平，但距离常规5000套的水平仍有差距。

同时深圳贝壳研究院数据也显示，2022上半年新增二手房挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%。其中，跌幅较多的片区为福田区的百花片区，跌幅10.1%，而这曾经是深圳顶尖的学位房片区。