图片来源：每经记者甄素静摄

在刚刚过去的2021年，深圳楼市呈现“两极分化”态势，在新房市场创下近5年成交量新高（突破5万套）的同时，二手房成交量却创下了近15年新低（4万余套）。

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自2021年2月8日深圳发布二手房参考价政策后，深圳二手房市场开始下行，从最初的每月成交6000-7000套，下降到此后的每月2000-3000套水平，去年10月份甚至还曾跌破2000套。

据深圳房地产信息网统计，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%，创下近15年来新低。

从成交数据可以发现，去年深圳各片区的二手房成交量均出现不同程度下滑。其中，龙岗区以11717套的成交量高居榜首，宝安、罗湖和福田分列二至四位，成交量均超过7000套。

《每日经济新闻》记者注意到，据中原地产数据，2021年下半年深圳二手房成交最火热的20个楼盘，主要集中在龙岗的布吉片区和坂田片区。此外，福田的梅林片区和龙华的龙华中心片区也均有楼盘上榜。

2021年下半年深圳二手楼盘成交量TOP20

数据来源：深圳中原地产

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在深圳二手房成交量大幅下滑的背景下，上述20个楼盘为何能逆市热销？每经AI品房大数据从人口结构、商务配套、教育设施等11个维度为您进行全面分析。

以罗湖区成交量第一的城市天地广场为例，该项目建于2005年，目前政府参考价为51100元/平方米。据每经AI品房小程序，该项目的估值参考价为54564元/平方米。未来5年，该项目价格有望达到64722元/平方米。

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每经AI品房小程序显示，该项目较为核心的优势为商务密度、地铁配置和购物配置，评分依次为9.7分、9.0分和8.6分。

城市天地广场周边800米范围内就有1、2、9号3条地铁线汇集，1公里内可到达京基100、深圳书城、地王大厦、大剧院、老街等标志性建筑。

在该项目场周边500米范围内，目前在售楼盘有幸福里（8.7万元/平方米）、友谊大厦（4.58万元/平方米）、世金汉宫（6.01万元/平方米）、都市花园（5.47万元/平方米）

再看南山区的国际市长交流中心项目，其位于南山区石洲中路，于2001年建成，目前政府参考价为51100元/平方米。每经AI品房小程序显示，该项目的估值参考价为61061元/平方米，未来5年价格有望达到73182元/平方米。

该项目较为核心的优势为公交配置、人口结构和购物配置，评分依次为9.3分、8.7分和6.6分。

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在交通配套方面，该项目距深圳地铁1号线白石洲站不到100米。此外，周边1公里范围内有白石洲、世界之窗、石洲中路、中信红树湾等多个公交站点，半小时可达南山的科技园、软件产业基地、大冲国际中心。

目前，距国际市长交流中心500米范围内，在售楼盘仅有世纪村一个项目，售价为8.97万元/平方米。在1.2公里范围内，华润城润府三期售价13.2万元/平方米，大冲新城花园售价9.51万元/平方米。

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龙华区民治片区的春华四季园项目于2006年建成，目前其二期的政府参考价为58300元/平方米。据每经AI品房小程序，该项目二期的参考估值价为60225元/平方米，未来5年有望达到72478元/平方米。

每经AI品房小程序显示，该项目较为核心的优势为小学配置、购物配置和幼儿园配置，评分依次为9.1分、8.4分和7.3分。

在该项目2公里范围内，有超过10所幼儿园和小学，其中距离较近的有花城小学（246米）、华南实验小学（391米）、万科双语小学（638米）和育英小学（1073米）。

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在生活配套方面，小区南门50米范围内有8号仓库、龙华名车广场，小区东门步行700米有华润万家、阳光湾畔购物中心和人人乐。

距该项目1公里范围内，目前在售楼盘有阳光第五季（5.5万元/平方米）、万科四季花城（5.37万元/平方米）、碧水龙庭（5.72万元/平方米）和成世纪（5.87万元/平方米）。

再以下半年深圳二手房成交量排在首位的华晖瑞禧家园为例，其于2019年建成，目前政府参考价格为61176元/平方米。据每经AI品房小程序，该项目的参考估值价为60158元/平方米，未来5年有望达到71349元/平方米。

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通过每经AI品房大数据分析可以发现，以上这些热销项目往往在某些维度具有特定优势。比如城市天地广场的商务配套优势，国际市长交流中心的轨道交通优势，以及春华四季园的小学和幼儿园配套优势。

而且值得注意的是，上述几个项目中，除了春华四季园项目的二手房价格比周边略高外，其他如城市天地广场、国际市长交流中心的二手房价格均比周边要便宜不少，而这两个楼盘的建成年份也较为久远。

记者|陈荣浩

编辑|魏文艺何小桃王嘉琦

校对|段炼

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