一讯一评，解读你关心的楼市动态：

01楼市新信号！小产权房未来何去何从？

什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，也被称作是“乡产权房”。小产权房的出现与城市快速上涨的房价密不可分，虽然其产权不受保护，但是依然受到市场欢迎，并且屡禁不止。

幸福策评：集体用地入市，小产权房“转正”有望？

以深圳为例，数据显示，当地所有的房子加起来累计超过1000万套，但是商品房只占10%，小产权房占比达到了60%以上，剩下的其他房产为保障房、单位自建房等形式。像深圳这样小产区房占比大多数份额的城市，还有许多。当城市建房速度跟不上人口增长的频率，难免就有许多人“看上”小产权房。

那么，对于小产权房的问题应该如何解决呢？业内人士表示，要么全面取消，要么逐步转正，后者提出的理由是基于小产权房数量巨大，若是直接拆除，不免是一种资源浪费，相反若是通过合理补交税费的方式转正，或许更能满足实际需要。

2020年以来，高层发布关于新阶段市场经济的问题，其中提及农村房产土地使用和流转问题，也为今后的小产权房、宅基地房等多种房产指导了大致思路，具体如下：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

这段话传达了两个信息：一是农村集体用地可以入市，使其发挥更大效用；二是三权分置，明确宅基地的使用和流转等。在这种情况下，是否意味着小产权房有望转正呢？但文件中也特别使用了“探索”二字，说明现在也只是探索阶段，短期内不会有大进展和具体的解决方案。小产权房的问题最近几年应该不会有重大变动。

来源：楼市指闻i

02重磅！山东“双子星”的新定位亮了！

9月25日，山东省发改委在省政府新闻发布会上透露，将支持济南建设国家中心城市、青岛建设全球海洋中心城市。目前，我国已有9城获批建设“国家中心城市”，分别是北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安，如今济南正式加入第10个名额的竞争中，那么，与之“无缘”的青岛是否吃亏了呢？

幸福策评：济南入围“国家中心城市”竞争行列

答案是否定的，青岛也有了新的定位，那便是建设全球海洋中心城市，从名头上来看，该定位此前并没有先例。然而在这方面缺乏相应的国家标准，究竟会有多大程度的政策含金量仍然是未知数。不过就此回合来看，济南更胜一筹，未来济南做大做强省会城市的倾向将越来越明显。

目前，在竞争第10座“国家中心城市”一事上，还有诸多城市是热门选项。比如沈阳、南京、长沙、福州、厦门、杭州等。为何能否获批国家中心城市会引起如此多的关注？一方面国家中心城市对外在发展外向型经济以及推动国际文化交流方面具有重要作用，有可能发展成为亚洲乃至于世界的金融、贸易、文化、管理的中心城市；而对内，在全国的政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、集散功能。

从已经批复的九大国家中心城市来看，除了直辖市外，其他5个皆为省会城市。虽然当前济南被明确为支持建设国家中心城市，但能否成为第10座依然不确定，要知道，济南此前提出的是“三年行动计划”，换言之，即便获批，大概率也将等到2022年左右。

来源：西部之城事

03究竟是高房价成天然“避孕药”，还是人口问题影响房价？

伴随着全国出生人口的逐年下降，越来越多的专家将提高出生率的希望寄托在全面放开计划生育政策上。然而，近期中国人民大学国家发展与战略研究院教授刘瑞明表示，中国的生育政策放开得太晚，即使是全面放开生育了，我国的生育率的增长趋势也难以乐观。那么，人口出生率的下降，对于楼市又会产生哪些影响呢？

幸福策评：在出生率低的背景下，未来这两类房子将更受欢迎

首先来看一组数据：

2015年，全国总出生人口1655万人；2016年，全国总出生人口1786万人；2017年，全国总出生人口1723万人；2018年，全国总出生人口1523万人；2019年，全国总出生人口1465万人。

从数据中可以看出，虽然2016年有一个小高峰，但到了2018年二胎需求基本释放完毕，2019年，总出生人口进一步下降，全年出生率为1.048%，创下了1949年以来人口出生率的新低，并且远低于世界平均水平。为什么我国的出生率和生育意愿双重下滑？

高房价成天然“避孕药”虽然是一句玩笑话，但是早在2018年，美国最大的房产平台Zillow就曾发布的一份研究报告证实，房价和生育率之间存在着极强的负相关关系。报告以全美国25-29岁妇女为样本，房价平均每上升10%，生育率就下降1.5%。在大城市中，高房价对生育率的影响表现得更加明显。由于大城市的生活成本较高，年轻夫妇的生育意愿更容易受到高房价的影响。

许多人认为，随着人口出生率的下降，也就意味着房屋空置率将进一步上升，未来房价将出现向下趋势。事实是否如此呢？值得注意的是，我国的男性比女性多了3000-4000万，从某方面来看，频频登上热搜的天价彩礼或许就是性别不均造成的结果。在这种情形下，房价不仅不会降低，而且婚房的标准将越来越高，大平层、洋房等品质性住房也将有更大的市场。