商品房装修价纳入购房总价款进行贷款认定

南宁市自2月28日起启用新版《南宁市商品房买卖合同（预售）》（以下简称新版合同），对住房公积金贷款的审核有什么影响？住房贷款实施的新政“二套二次”的具体内容如何执行？随着复工复产全面推进，近日记者走访发现，南宁一些楼盘售楼处人气逐步恢复。针对前段时间南宁市出台的一些公积金新政以及热点问题，南宁住房公积金管理中心相关负责人进行了解读。

新版合同

商品房装饰装修价格纳入购房总价款

“南宁市从今年2月28日启用了新版合同后，对住房公积金贷款的审核有什么影响？”市民王先生3月初在凤岭北云景路购买了一套商品房，想申请住房公积金贷款，特意向南宁住房公积金管理中心咨询。

●解读：新版合同中，将商品房装饰装修价格纳入购房总价款。因此，购房者向管理中心申请住房公积金贷款，将按照预售商品房（含装饰装修）全部价款作为购房总价及抵押物价值的认定标准。

暂缓缴存

降低缴存基数月收入按之前基数认定

市民梁女士在南宁市一家大型餐饮企业就职。受疫情影响，公司不得不采取只发基本工资的措施，并向南宁住房公积金管理中心申请缓缴公积金。梁女士问：“我们公司受疫情影响，申请办理缓缴、降缴住房公积金手续了，如果我要买房，贷款会受到什么影响？”

●解读：针对这种情况需要分两种情形。第一，缓缴企业职工，视为正常缴存住房公积金，可以正常申请住房公积金贷款，符合贷款发放条件的，可以正常发放贷款。

第二，假如公司采取的是降低缴存基数的企业职工，在计算其还款能力时，月收入认定可按办理降基之前的缴存基数认定。职工在申请贷款时如有此类情况的，要及时向贷款受理岗位说明情况。

商转公贷

贷款差额资金需要申请人自筹支付

今年1月份，南宁市出台公积金新政，缴存职工如果想将商业贷款转为公积金贷款，不用筹资还清商业贷款，可以通过办理第二顺位抵押登记手续，就能将公积金贷款资金转入商业贷款账户，用于结清商贷。该新政受到了不少缴存职工的欢迎，那么，在办理商转公顺位抵押业务时需要注意什么？

●解读：缴存职工需要注意这三个问题：第一，贷款差额资金需自筹支付。贷款差额资金是指管理中心的贷款批准额度与结清商贷所需资金之间存在差额部分，包含但不限于商转公贷款批准额度与原商业贷款剩余本金余额的差额、结清原商业贷款的应付利息及违约金、合同变更手续费等费用。

第二，借款申请人需根据委贷银行通知积极配合商贷结清手续。差额资金提前准备充足，在约定时间将差额资金补充到位，公积金贷款才能后续发放。

第三，关注与本笔商业贷款关联的可能债务。由于部分住房商贷通常附带车位贷款或精装贷款等其他非住房性质的贷款，这部分贷款及因办理商转公顺位抵押业务所产生的提前还贷的违约金等，不属于可以转为公积金贷款的范畴，因此仍需要借款申请人自行筹集资金结清。

据介绍，目前有建设银行、农业银行、交通银行三家承办商转公顺位抵押业务，在这三家银行办理商贷的职工可以通过顺位抵押的方式将商贷余额转为住房公积金贷款。如果职工的商业住房贷款属于其他银行发放的，仍可以通过原有模式办理普通商转公贷款。

“二套二次”

贷款认定标准以职工家庭为单位

今年2月底，南宁对住房公积金贷款有关政策进行调整，明确职工及个人家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%。“怎样才算是‘二套二次’，具体内容是什么？”市民韦女士婚前有一套住房，婚后又与丈夫购置一套单位房，对于新政中提到的“二套二次”概念，仍不是很清楚。

●解读：首先，“二套二次”的认定标准以职工家庭为单位：如职工单身，则只看个人名下的房屋套数和贷款次数；如职工已婚，则以职工及其配偶名下的房屋套数和贷款次数计算。其次，套数按在南宁行政区域范围内的住房套数计算，贷款次数以申请人及其配偶在全国范围内的住房公积金贷款次数计算。

对于借款人首次申请住房公积金贷款购买住房，在南宁行政区域范围内（含五县），存在以下几种情况：1.如果家庭无房的，按首套首次贷款政策。2.家庭已登记有一套住房（不超过120㎡）的，再购买的住房属于第二套住房贷款范畴。3.其家庭已登记有两套及以上住房的，不能申请贷款。

假如韦女士已经利用过一次公积金贷款并已结清的，又申请第二次公积金贷款。结合其家庭住房情况，则存在以下几种情况：1.申请贷款时没有住房，则属于二次申请住房公积金贷款。2.仅有一套已登记的住房（不超过120㎡），按二次二套贷款执行相关政策。3.其家庭已登记有两套及以上住房的，不能申请贷款。

危改房贷款

购买危改房可以不受面积限制

针对南宁市一些危改房对贷款面积和房屋套数的要求该如何界定，南宁住房公积金管理中心相关负责人也进行了解释。

（一）不限面积：购买危改房的职工（包括还建和非还建住房）都可以不受面积限制。例如，韦女士已经有一套130m2的房子，仍可以购买150m2的危改房项目住房，申请第二套房贷款。

（二）不限套数：购买危改房的还建住房不受套数限制，即还建住房不限住房套数和面积。如果拥有超过两套以上住房，，没有申请过公积金贷款或只使用过一次公积金贷款且已结清，还可以再次申请。

例如，韦女士购买还建房后已经有三套住房，但没有使用过公积金贷款，可以按二套政策申请。如果已经使用过两次住房公积金贷款，那么无论什么情况都不能再次申请。（记者凌剑伊）

(责编：周雨乐、庞冠华)