岁末年初，关于楼市的各种神预测纷纷刷屏，看得网友们彻底晕菜。实际上，这些预测很多并不靠谱。

2018年楼市究竟何去何从？我们不妨听听“预言帝”任志强和他的“接班人”、易居企业集团CEO丁祖昱的看法。

虽然任志强唱涨房价让很多人不爽，但我们不得不承认，他的预测准确率还是蛮高的。

被任志强视为“接班人”的丁祖昱，其预测的准确率到底有多高，我们不去做评判。但是作为房地产专业研究机构——易居克而瑞的创建人，丁祖昱有十多年的行业研究经验，易居也有十多年的房地产行业数据积淀。

90度地产作为一家以大数据为特色的自媒体，更倾向于相信，基于行业大数据做出的市场预测更为科学，深圳小产权房出售，更有可信度。

有意思的是，2018年任志强的第一炮就是和接班人“丁祖昱”的PK。

2018年1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在上海“新静安体育中心”举行。会上，丁祖昱全面回顾了2017年楼市，并对2018年的市场进行了系统分析和预测。任志强也针对“房地产税”、“调控政策会不会放松”等问题进行了预测和分析。

这场发布会干货太多，限于篇幅，我们只梳理了对2018年买房有参考价值的内容，并结合我们的分析，分享给大家。

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2018年这些城市更有机会

丁祖昱研究团队根据行业及经济大数据对有潜力的城市进行了综合分析，2018年，最被看好的以二线城市有6个，分别是：杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

杭州是持续看好。海南国际旅游岛建设进入第九个年头，正在“内外兼修”构建交通大网。天津是和北京关联度最高、最密切的一个城市，2018年天津会有更大的发展。“上海2035规划”明确，上海将建成卓越的全球城市。

武汉2017年出了一个好政策，就是五年吸引100万大学生，这100万人就算前两年租房子，第四年得买房子，深圳小产权房信息，第四年不买结婚、生孩子得买房吧，所以这100万的大学生就是未来的市场。

重庆是除了北上广深之外整个地铁建设最好的城市，地铁在建和已建超过3万5千公里。这里房价10年没涨过，却是人口流入排名第一的城市。

丁祖昱团队还发布了“中国三线最有潜力的20个城市”。分别为无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、烟台、珠海、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州、唐山。

除了经济、人口、房地产的相关数据外，丁祖昱团队还详细统计了高铁出行频率、星巴克的数量、摩拜自行车的数量、美团外卖进入等跨界数据，最终得出这个城市潜力榜。

星巴克、外卖、滴滴、共享单车是否进入，都是城市经济发展程度的表现；飞机飞往上海和北京的频次则是衡量城市活跃度的重要指标，如果连飞北京、上海的航班都没有，甚至高铁都没有，这个城市就不用看了。

所以，想投资三四线城市的朋友，可以参考这个名单。

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2018年买房一定要避开这些坑

发布会上，丁祖昱对2017年进行了总结回顾，提出了关于2017年楼市的8大问题。这些问题虽然主要是针对行业来说的，但是对于买房人来说，这些问题也往往意味着“陷阱”，所以2018年买房时一定要小心，小心，再小心，一定要避开这些大坑。

一是，预售证难题。

2017年，受调控影响，很多楼盘拿不到预售证。在上图列举的10个城市中，上海的问题比较严重，有170个项目没有拿到预售证，在全国排在首位，南京、杭州这些地方没有拿到预售证的也不少。

在市场中，有些项目在拿到预售证之前，会先进行认筹蓄客。所以，90度地产要提醒买房人，一定要弄明白你想买的楼盘是否拿到了预售证。建议最好是买五证齐全的房子，以防因预售证问题延误时机，错过性价比更高的楼盘。

二是，签约不备案。

2017年，有的城市签约不备案特别严重，像合肥，不完全统计，操作15000套房很多交房没备案，无锡也有一万套，我们发现这些签约不备案的城市大多数房价刚刚开始起步，或者过去一年快速上涨的。

2018年压力比较大的城市，这个问题应该还会存在。房子不备案，买房人的权益就得不到保护。2017年就有不少人因为开发商没有及时去网签备案，导致早就签约的房子被限售（很多城市的限售政策以网签备案为执行界线）。

所以，如果你所在的城市房价上涨比较猛，城市房价调控压力比较大，就有可能会遇到签约不备案的情况，这一点买房时一定要考虑周全。

三是，地王亏损。

据丁祖昱团队统计，2016年50块宗典型地王，其中12宗大幅亏损，18宗是亏损，基本价格差不多是亏损，还有4家是微亏，所以加在一起有34家是亏的，不亏的目前来看只有16家。

这话本来是说给发商听的，但对于买房人来说，同样需要警惕。地王项目因为拿地价高，卖房时往往也会定高价，如果赶上房价下行期，地王的后续开盘被迫降价，那买第一期的人就真套牢了。所以，能避开地王还是尽量避开吧。

四是，三四线的隐忧。

丁祖昱给出了一个表格，是非本地客户占比的城市排名。像北海、新乡、廊坊、惠州、鄂州、三亚等，非本地客买房比例达到了70%以上。丁祖昱说，要在这样的城市投资房产，一定要先问自己两个题：一是，当地二手房转让多少钱？二是，出租可以租掉吗？否则你的投资就是高风险。

丁祖昱还提到，统计数据显示，越是限购限售的地方，投资热情越高，同时也说明这个城市的价值潜力越大。相反，一些不限购的三四线城市，如果失去棚户区改造货币化的支撑后，反而会有下降的危险。

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任志强的预测及二手房利好

丁祖昱还预测房地产税将在2018年四季度落地。当然，这一预测遭到任志强怒怼了。

任志强的原话是：

“我可以告诉大家，明年出不了房产税，不但明年出不了房产税，可能更长时间也出不了房产税。”

这个问题，我们和任大炮站在一起。

这轮房产调控已经持续14个月了，到底什么时候可以放松？这也是大家关心的问题，对此，任志强给出了很模糊的回答：粮草不足的时候就可以了。

不过在会上，任志强还说了另一段话：

“到12月份为止，我们的粮草都不太足了，很多地方政府都开始预征没有交的税，那么明年能不能坚持，......我们历来都是像尿壶一样，夜壶总是在尿急的时候才用的。”

最后说一个关于二手房的利好消息。1月4日，易居企业集团旗下的二手房平台——易居房友发布了一个2018“万店计划”，即在2018年易居房友平台努力实现签约10000家门店的“小目标”。

与链家的自营模式和21世纪不动产的加盟模式不同，易居房友作为第三种模式——平台模式的代表，过去两年发展迅猛，在全国22座城市突破了4000家门店，成为二手房市场一支不可忽视的力量。这种模式下，平台本身不开设中介门店、不招募经纪人、不和经纪门店竞争，而是提供资源搭建平台，帮助中小型中介提升业绩，实现双赢。

对于中介行业而言，易居房友的入局无疑加剧了行业竞争；而对于买房人来说，中介行业竞争越激烈，就越会推动中介公司提升服务质量、降低佣金，让买房人享受到更多的优惠。