土地是稀缺资源，房子是土地上的不动产，高房价是对稀缺资源的占有，是家庭重要的资产配置。

1、房子的供需关系

随着去年楼市651次调控下，平抑住房价上涨的势头，房价泡沫不断消除，越来越多利用杠杆炒房投机者纷纷退出市场，刚需购房者观望，买涨不买跌是一般购房人的心态。

当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，且房价指数一旦下跌，一般很难在短期内提振刚需客的热情，加上疫情发生后，亏损的小微企业主，低价抛售房产补充日常的流动资金，让房地产从业人员进入了行业寒冬，信心低迷。从长期趋势来看，房地产高杠杆、高周转、高增长的粗放模式已经开始终结。

从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。去年九月份开始到今年5月底，房价跌到谷底。急于抛售变现的房主，资产缩水，损失较大。根据目前公布2022年度销售目标的32家代表企业来看，仅6家完成销售目标，剩下26家均没有完成年度任务，占比超过80%。

5月份监测全国百城房价走势，新房方面58个城市环比下跌，二手房方面71个城市环比下跌。2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。对国人来说，买房是一种绝佳的造富手段，而且对于房价“只涨不跌”的观念更是根深蒂固。但2022年扭转了一般人的观点，买房成了一门玄学。

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，而且高质量发展是今后一个发展阶段的主题。2022年将进一步筑底企稳和落实“因城施策”，确保房地产既不会过热，也不会过冷。

事实上，如果仅从供需角度来看，我国住房供应在两年前就已经过剩了，住房套户比达到了1.1，2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.6%，如今，某些城镇空置率高?达40%左右。另约有130万套的住房在A股市场，商品房严重积压。

在我国的许多城市都有大量私人盖的小产权房或集体盖的大产权房，这部分房子的数量非常巨大，而且是每个城市都有。这一部分房子数量庞大，目前还没有办法统计。

由于房地产资源错配，很多地方需去库存，网上有视频传出昆明15栋烂尾楼被爆破拆除。浙江、广西、安徽、甘肃的很多城市已经启动了新的楼市政策，这对自住购房者而言，都是温暖的消息。

央行和住建部的共同目标：2022年将为刚需、改善两种自住购房者创造良好的购房环境。一方面资源过剩，另一方面有人买不起，这就是现阶段房价的现状。任何时候，拥有自己的住房是人的基本生理需求，居者有其屋是人人都向往的生活。

2、货币政策调控

央行持续货币超发，M2供应量对商品房交易额的正相关影响将被放大。中国M2供应量从2000年的13.5万亿元，猛增到2022年4月M2余额249.97万亿元，M2增速显著高于GDP增速，M2/GDP倍数从2000年1.35倍高至2022年的2.2倍。全球整体信贷宽松环境也助推中国未来M2绝对增量保持在一定高位。

行业地位与政策导向，短期内房地产仍将是中国经济的支柱产业。2014年房地产业对GDP贡献达6%，房地产投资占固定资产投资近20%，土地使用权出让金占总财政收入的近30%，行业占钢材需求的55%，占终端水泥需求的30%。

如今房地产年贡献GDP超30万亿，占全国经济体总量26%，房地产就业人员达7072万。5月末的全国性稳经济大盘会议，“12万亿救市计划”的投放，被踩的楼市被扶起，打了一剂强心针。5月底的重要会议中，说得够直白了，6月份经济一定要有好转的势头，该批的基建项目批，该放的钱得抓紧时间放，该减的税得赶紧减，药效会逐渐显现。

仅5月份商品房销售金额环比增长30%，商品房销售面积环比增长26%，房屋新开工面积环比增长20%，房屋竣工面积增长7%。6月前半个月市场销售出现回暖。6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。另外，6月上半月，监测的50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。6月1日至20日，全国100个城市新建商品住宅日均成交面积环比增加约两成。

从平衡经济转型和现有经济结构的角度来看，政府未来可能更倾向采取分类调控的手段，借助更为频繁的干预合理引导市场预期。

6月14日，中国社科院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》指出：在房地产政策平稳条件下，预计2022年全国住宅交易规模将达22万亿-23万亿元。

2022年房地产行业将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0％，海外债占比53.0％。放开房企融资的方式，短期来看会有现金流支撑，可长期的根本，还是得把债还了。

2022年北京土拍中，国央企占比达97%，目前已经有超60家房企暴雷，就连位列top10的融创都出了问题，民企的房子成为真正的不动产，房子不好卖资金就无法快速回笼，民企不敢拿地了，之前欠的钱，还是很难还的。

3、楼市两?极?分化

三四线城市是地块流拍的重点对象，占比达65%，义乌、洛阳、阜阳等地均出现了土地流拍比率大幅增加的情况。

2022年，楼市分化趋势明显，投资房产看中的是地段，人口涌入的城市，随着楼市调控政策的松绑，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

2022年中国城市人口排名前十的城市是重庆（3200万人）、上海（2490万人）、北京（2200万人）、广州（1870万人）、深圳（1760万人）、成都（1660万人）、天津（1390万人）、西安（1295万人）。近日，国家统计局2021年人口数据之后发布的全国各城市人口数据中显示，增量排前十的城市分别是武汉120.1万、成都24.5万、杭州23.9万、西安20.3万、南昌28.25万、长沙17.85万、青岛15.1万、济南13.36万、郑州12.52万、宁波12.4万，2021年北上广深四大一线城市人口增量开始放缓。

城市人口总数是评判一个城市最主要的数量，未来中国城市人口会向城市群、大城市集聚。年轻漂亮的深圳市，10年增量713.6万人，足以显示城市魅力是多么有效的，号称“中国硅谷”的粤海街道办，20平方千米土地上，聚集超过112家上市公司，华为、大疆、BAT等高科技大厂比比皆是，那可是深圳人的骄傲！

广州的常住人口分别增加598万，北京和上海的人口增长分别达到228万和185万。北上广深可能不再是年轻人唯一的选择，其他中心城市、新二线城市和实力雄厚的省会城市正显示出越来越大的吸引力。

我国2021年GDP10强城市依次是上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京。我国的粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角城市群都是?经济增长的城市。

除了上述这些城市，新兴的年轻城市也受到人们的青睐。1993年5月国务院批准设立地级防城港市，是广西的一座沿海城市，常住人口为105万，十年人口增长20.66%。

防城港拥有沿边金融综合改革试验区、东兴国家重点开发开放试验区、中国东兴-越南芒街跨境经济合作区、东兴边境经济合作区、边境旅游试验区等5个国家级改革创新平台，是国家战略聚集区和先行先试特区。

2016年5月，防城港还被列为我国开展构建开放型经济新体制综合试点试验地区之一，被?称为天?然氧?都、长?寿?之乡，?是中国—东盟自由贸易区、泛北部湾区域合作中具有特殊重要的战略地位。

2019年?7?月?，防城港国际医学开放试验区揭牌，继续推动上海合作组织医学创新合作。2022年防城港机场建设预计完工，目前到南宁吴圩国际机场，转汽车、火车2小时不到都可到达防城港。

2021年，防城港GDP815.88亿元，比上年增长9.4%，经济持续发展，大都市的框架也逐渐凸显出来，并且也是青山绿水、风景如画，很多人非常向往的康养城市。

2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立国家级新区河北雄安新区。目前我国已经批了19个国家级新区，遍布东中西部。从浦东新区到雄安新区，新区成为引领区域经济发展的一大动力。

2019年8月30日，雄安新区设中国（河北）自由贸易试验区雄安片区。2019年12月，雄安新区入选首批交通强国建设试点地区。2021年，雄安新区地区GDP为700亿元。

北京除了把现代化的产业搬到了雄安，其他的核心问题比如教育和医疗也搬了一部分到雄安，比如北海幼儿园、史家胡同小学、北京四中、北郊北科、地大和北林在学院的校址也都已经确定了，而协和医院和宣武医院的雄安分院也在有序建设中。截至2020年10月，雄安新区有100多个重点工程项目建设进行施工。

过去20多年，只要买房基本就能赚得盆满钵满。无论投资的是住宅、公寓、小产权房还是其他类型的房地产，基本都不会亏本。

经济下行，人口很快面临负增长，城镇化率达到65%，即将触及天花板75%，而居民杠杆率创下历史新高，遏制房地产泡沫化、金融化成为前所未有的决策“明牌”……

在这种背景下，蒙眼狂奔只会陷入被动，至于三四五线城市，选好城市是房产置业的第一重要之事。

货币之水的边际效应越来越弱，全国性的普涨已经是不可能的事情，也不是宏观经济所调控的方向。未来钱往哪里走，人往哪里去，楼市普涨将会是小概率事件，分化正在变成大概率事件。

4、选择城市的一席之地

有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。

就调控政策而言，房地产始终是经济的从属工具，一切的核心都在于经济。经济稳则房地产处于抑制状态，经济波动则房地产必须要稳，经济大波动则房地产要成为最后的定海神针。

这就决定了房地产的逆周期性特征，同样也决定了楼市调控与经济形势的负相关性。当然，房地产对于经济的刺激效应面临着边际递减的困境，支撑效应越来越有限，而负面效应越来越突出。

但从长周期来看，楼市最终要回归基本面的约束。这里的基本面，主要指的是经济、人口、城镇化和住房存量。

我们涌入大城市寻找无限可能之时，必然要付出的代价。相比于所能体验的丰富多彩的生活，相比于更大可能的上升空间，相比于虽然显得冷漠但秩序井然的都市法则，这些代价或许都不再是问题。

人们青睐大城市，不仅因为大城市有一流的公共环境有无数的工作机会，还在于大城市更缺少关系社会的羁绊，有依靠奋斗就能成功的更大可能。

适合自己才是最好的。如果想要寻求安稳的生活，且与父母相依相伴，小城市的体制内或许是好的选择。如果想要获取更高的收入、追求更具挑战性的生活，体验更加丰富多彩的人生，大城市或许能提供更多空间。

中国即将步入深度老龄化社会，养老已经成为上亿人的刚需。养老看重的不是经济实力和就业空间，而是生态环境、医疗设施、生活便利性和居住成本。

一个地方如果空有良好的生态环境却无相应的医疗配套，或者医疗配套一流但成本高昂且不宜居，都谈不上是养老意义上的好城市。

多年前让许多大城市备受困扰的雾霾、沙尘暴等问题基本不复存在，空气质量优良的城市越来越多。南方空气质量普遍优于北方，空气质量排名最后的10个城市分别是安阳、石家庄、太原、唐山、邯郸、临汾、淄博、邢台、鹤壁、焦作。

基于城市安全性、公共服务设施方便性、自然环境宜人性、社会人文环境舒适性、交通便捷性和环境健康性等6大指标，选择空气质量、宜居环境、基础设施和医疗资源好的城市。中小城市在交通便捷性上处于劣势，这使得许多生态环境不错的旅游城市，受制于交通通达性而未能成为主流选择。

沿海小城市空气优良、生态环境一流，且无人口拥挤、交通拥堵、生活成本高等“大城市病”，但小城镇最大的问题在于基础设施不完善、医疗资源不足。一些生态良好或气候适宜的小城市，如云南西双版纳、贵州兴义、四川攀枝花等，地处偏远，离大城市较远，从其他地区抵达不便。

房价也是衡量城市是否宜居的重要标志之一。宜居城市至少有三个类型：一是气候温和，不热不冷，阳光充足；二是拥有一流海景，水清沙洁，给人一种度假的感觉；三是兼具自然和人文底蕴。

大城市有大城市的好处，沿海小城镇有沿海小城镇的优势，尤其是房价便宜！

乳山地处山东威海市，是名副其实的滨海城市，虽然海景资源不差，但房价却遭遇了跌回“白菜价”的尴尬。一个原因是海景房供给过剩，大量海景房陷入空置的境地，同时由于入住者寥寥，无论是基础设施还是商业配套，都难以跟上。没有人口规模作为支撑，学校开不起来，医院会赔本，商场更不会轻易入驻，由此陷入恶性循环。