一个扎心的现实：深圳巨量小产权房就是编外廉租房、野生安居房

在深圳2200万+人口中，小产权房、单位自建房以及无房人群高达1850万，占深圳总人口的84%；拥有商品房的不过165万，占深圳总人数的7.4%。深圳以行政村为单位的城中村共有241个，农民房和私人自建房超过50万栋，总建筑面积高达1.3亿平方米，约占全市住房总量的50%。可以说，小产权房就是政府的编外廉租房，野生安居房，为深圳这座城市的发展做出了巨大的历史贡献。在这巨量的城中村房屋中，到底有多少经过了合法的报批报建和验收手续，多少又取得了政府颁发的产权证书，不得而知。但一个不争的事实就是小产权房数量众多，情况复杂，来历已久，成了一个特定的历史遗留问题。

"历史遗留"的由来：深圳农村快速城市化进程中的特定产物

深圳小产权房这个历史遗留问题，从深圳行政沿革上也能看出端倪。1979年3月，国务院撤销宝安县设深圳市。1982年，恢复宝安县建制，受辖于深圳市。1992年，宝安县再度被撤销，成为深圳的一个市辖区。至此，深圳市辖宝安、龙岗、南山、福田、罗湖五区，其中罗湖、福田、南山为经济特区，龙岗、宝安为非特区，并以"二线关"将特区与非特区分割管辖。2010年7月1日起，深圳经济特区范围扩大到龙岗、宝安，不再分关内关外。深圳区划历史沿革，在某种意义上也是深圳农村快速城市化的历史反映，当时我国的房地产制度还不健全，小产权房就是在那样特定历史条件下的特定产物。

从1980年到2014年，这30多年以来，小产权房存量占到深圳市总建筑面积的半壁江山，期间政府出台解决小产权房问题的法规高达100多条。这些法规非但没有压制住小产权房增量，甚至还引发了抢建，四次大的抢建潮分别出现在1993年、1999年、2003年和2012年。

整治历史遗留问题：土地国有化，但巨量小产权房已是既定事实，存留至今

为解决城市土地缺口，破解城中村违章建筑难题，早在1997年和2004年，深圳通过立法将所有土地全部国有化，原户籍农民被直接转为城市居民。但这仅仅从法律上确认了深圳土地的国有性质，并未完成对农民宅基地、村集体建设用地上的房屋的征收。土地国有化之后，土地上的违法建筑物理当通过补缴地价的形式进行转正。奈何城中村非法建筑存量太大已成既定事实，历史情况过于复杂，绝大多数深圳农民的生存完全依赖于土地出让、私房出租以及村集体红利，导致小产权房留存至今，成为灰色地带。

实际上，在2003年，深圳提出城市化方案并一次性实现农地国有化之初，得到了广东省政府的支持，但国土部坚决反对。国土部认为，从保护耕地和农民利益的原则出发，城市化并不意味着必然与农业发展相抵触，而深圳以城市化方案绕过征地审批，变更农村集体土地的权属，将损害依附耕地进行生产的农民利益。虽然深圳在2005年依然完成了"土地全国有化"，但国土部明确表示，"深圳做法，下不为例"。

解决历史遗留问题：路在何方？

2009年5月21日，深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”，被提上了解决的议事日程。依据这个法规性文件，不同时期、不同类型的违法建筑全部进行信息采集、录入数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。

面对巨量小产权房这个历史遗留问题，深圳政府的态度是既不公开承认，也不强制拆除；既不否认其历史贡献，也不得不正视其对城市未来发展的负面影响。依据深圳城市更新条例，在城市旧改中，小产权房都会得到相应的赔偿。为了保障、鼓励和加速旧改，深圳还出台了完善的法律法规。