大家好，我是诚友房产毛哥。接下来我们就是接上一次视频。现在目前进入第二步签合同的步骤，这个步骤是一个最重要的步骤。在签合同之前要确认房屋的价格。由于二手房房屋的特殊性，每套房子的价格都会有差异。就算是同一个小区同一个套型，装修风格的差异，都会对最终价格产生比较大的影响。所以具体房屋的价格肯定是要因房而异，这边就不需不具体细说了。

价格确定好以后，我们就要交定金。定金这一块。民典法里面第一586条明确规定，定金必须要以书面的形式签订，且定金的总额不能超过合同标的的20%。如果超过20%在法律上是不生，所以最高的，基本上是房屋总总款的20%，要确定房子的产权。产权主要有住宅和商业性质的区分。所以在确定买这套房屋的时候先要确定产权。

大部分人买的房屋都是住宅产权，住宅产权就是70年的，剩余的基本上有40年，包括50年的商业地产。大多数的商业地产是不能使用民用的水电，没有办法去落户口的，而且首付的比例最少要50%起。所以大家在签订合同的时候一定要看清产权。

第四点抵押。抵押是指这套房子是否有抵押，我们要先了解清楚业主，也可以通过支付宝上不动产查询的功能，并且看清楚合同里面的约定项。至于抵押这个钱怎么去解，等我们在下次视频会接着讲。

接下来牵涉到租户，租户这一块的内容。租户这个指的是，这个房子里面有没有租户？如果有租户大家有可能知道，他会有一个优先的房屋购买权。如果在同等条件下房子100万卖了，租户他也想100万买。这时候租租户如果提出起诉，他有很大一个可能会有申诉的可能，因为他具有一个优先的购买权。所以我们在买二手房的时候，如果里边是有租户的，就应该特别注意。我们最好的办法是让租户签一个放弃，优先购买权的协议。

民典法第725条规定买卖不破租赁。所以我们在签订合同的时候，租赁的租户如果仍然住在房子里面，直到租赁结束之前，租赁合同都是有效的。

接下来我们说一下第六点。作为业主和客户来讲，最关键最重要的两点，主要是一个价格和一个付款方式。这套房子它是以什么价格，什么时候去付款？付款方式？在合同里面，必定是必须是做好约定的。

接下来户口户口迁出和物业的交通，它其实是属于同一内容。主要是房屋里面是不是存在一个户口，如比如说现在很多中小学学区，他是要有一个户口的要求的，户口如果一旦占用了或者没迁出，虽然目前湖州是可以通过将原户口强制迁出的，双方可能就会买卖，双方都会比较被动，很麻烦。所以户口我们在这里也要做好一定的约定。一般的情况下，我们在合同里面约定，迁出户口的具体的时间，并预留一个保证金。到时候迁出了以后，户口迁出以后再把保证金给业主。其实跟物业交割，其实是一样的，物业交割，同样也需要有一个保证金。因为一旦过完户进行房屋交接以后，作为我们买房来说，手里面可能就没有什么筹码了。万一业主他有欠费不去交了，作为我们买房来说可能会比较被动。

最后一点我们来说一下，约定付款和过户时间。这一点相对来说还是比较重要的。我们着重来讲一下，就是合同里面，一定要约定好，付款及过户的时间，要不然你的合同即使是有效的，也是没有办法去执行的。合同里面我们一般会约定两个要点。第一点是条件，第二点是时间。我来讲一下什么是条件和时间，比如说我们可以约定户口是过户后3个工作日内迁出。那么第二点我们来讲时间。