以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！城投置地梧桐栖这个楼盘怎么样有发展空间吗？天府社保户口刚需一顺位摇网红楼盘机率大吗？建议新盘还是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龙场板块，自身产品就不说了，还行，价格也算是中规中矩，但是外部的环境比较恶劣，教育在成华垫底，然后商业几乎只有到建设路或者动物园才有一些，最关键的是它的交通配套很不乐观，自身由高速路、三环路以及铁路线形成了三角包抄的局面，近乎一个孤岛，缺乏成体系的开发节奏和力度。如果谈到地铁的话，这里也是三环内的地铁真空地带，唯一有希望的就是看未来，有可能会有地铁23号线(不确定是否设站，设站与该楼盘距离远近)，这样才能缓解它尴尬的局面，而这个时间周期是非常长的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的风险性，也不太具有居住的实际价值。作为天府刚需第一顺位的话，本地的网红盘概率还是比较大的，像最近的万科、海伦堡和中信，都是刚一轻松入围，只要你预算不是很紧张的话，当前比高新区更容易上车，刚一还是很稳当的，建议着手等新房，摇新房。

提问：雕叔，完了，新政出来要吐血了，刚刚把户口社保全部迁到成华，想等着今年底摇新房，一夜变成刚四，计划全部打乱了。请问雕叔，现在的比较好的退路是什么呢？一是继续等待顺位提升，但是社保和户口都才换了一个月，至少要等到明年顺位才有大幅度提升。这个时间成本值不值得花费呢？二是开始选购二手房，刚好新的二手房指导价出来，不知道现在是不是好的时间点？

回答：现在没有办法的办法就是三手抓，这次新政出炉，并非那么洪水猛兽。首先我们要明确的是，三倍熔断的才执行这个政策，而未达到三倍熔断的话，除非有人恶意报名使坏，不然都还是以往的老政策。比如成华区，雪松雅居乐IN天府、万科知园、源滩麒麟芸，目前成华就这三个熔断了，他们两个不能代表大部分盘吧？所以感觉天塌下来了，我觉得没有必要。退而求其次，还是可以认真筛选一下非热门楼盘的。其次，三手抓，从时间上来看，如果新房你指定就打新最热的，那么很可能是要熬到明年此时了，那么机会成本排在更前面的二手房，我们预计今年底明年初将会达到一个回调的高潮，所以一石三鸟。当下可以苦守非极致热门的楼盘，还是拿成华打比方，比如首钢璟辰里等；今年底到明年初，可以着重看二手房；明年此时，熬成刚一，那么再战网红盘，又是一条汉子。要知道，这次你能从刚一变为刚四，很多人也是如此，刷下去一大半的人，你们相对来说，不论政策怎么变化，都处于同一起跑线，只是让那些真资格刚一，抢了个先，不过没事，让子弹先飞一会儿。

提问：雕叔你好！卖了家里唯一住房准备换套大的，总预算在370左右。工作和孩子读书都在高升桥附近，现在看上了置信丽都花园的一套三楼，还有丽都世家一套房子。两套价格、面积都相差不大。丽都花园小区环境好，物业比较负责，交通位置要更好一些，但房龄较老，是2003年的房子，需要重新装修。丽都世家房龄新，2014年的房子，房屋装修不错，基本可以拎包入住，但开发商是长城集团，房屋品质还有物业都比不上置信。现在纠结应该买哪套？或者是否应该等着富国上邦二批次开盘？

回答：预算中等偏上，作为普通购房者，当下二手房是很好买的，但是看新房也不是不可以。置信丽都花园地段整体不错，是闹中取静的一个板块，当年也是偏改善的，现在却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改善吗？你说物业不好吗？你说地段和配套都不好吗？不，都很好，但好些房价还不到2万，唯一的原因在于，房龄。房龄大了，不仅仅是贷款的问题，更是市场认可度，今后流通性带来的问题。当然，置信丽都花园自住的话完全是没有问题的，关键是，有没有必要上到200平的这种改善程度？是不是有点浪费的空间？一句话来说，物业好小区环境好，抵不过房龄大的这一个不利因素，你要考虑到今后20多年房龄，以后不自住了，或者需要置换需要套现了，能否卖得出去，能否卖得起价？更何况是一个3楼的需要重装的房子？其次，丽都世家，整体来说，我们并不十分看重物业和所谓的品质，品质这个，除非是洋房和别墅以及高层的差别，除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题，一般都不会有明显的界限。丽都世家其实也是小高层，两梯四户的产品。主要优点是房龄小，不到10年，次新，今后你15年或者20年了出售，依然能比当下原房东的置信丽都花园更有优势。我们看重的是它的活力。而且丽都世家你也说了，差不多的单价，面积和总价，而且拎包入住，加上地段类似，差别不大，所以整体来说，我们是比较倾向于两者中选择丽都世家的。最后富国上邦，从地段和配套上，从开发商上，比不上前两者，但最大的优点，还是在于房龄新（不是指剩余产权年限），产品上也是小高层，两梯四户，你的预算基本可以横扫他们所有户型，因此要从自住以及板块来看，我们更建议试试富国上邦的下批次新房，依据以往经验，普通购房者也是能上手的。

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身上，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：雕叔你好！现在手上现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有投资价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：对于买地铁房，我有几点建议。1、离地铁站的距离。正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。近地铁房：步行15分钟之内的。再远，就不是严格意义上的地铁房了。那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？也不完全是。这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大型社区里面，从家走到小区门口就要5.6分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋慎重考虑。2、购买的时机。从以往的数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多购房者会喜欢。

提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢！

回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：雕叔你好！新人首问，我是刚需，我子弹80，一直想买房，很多原因一直没买成，现在终于下定决心准备买房了，但是不知道从哪里开始看起，选什么区位什么楼盘，很迷茫，刚需买房需要注意哪些，买哪里？望雕叔指点谢谢！

回答：第一次买房，图什么？是给女友还是老婆一个栖息之居？还是眼看着货币贬值的预期，必须买个房放着，心里才踏实？还是需要有个地方自住，丈母娘有要求等等。记住：真正的需求决定你要买的房子是怎样，这是匹配的关键之处。我们认为，但凡满足需求和预期的就是“买对”，但凡不满足预期的哪怕涨得多哪怕房子再漂亮，那也是“买错”。在预算一定的情况下，没有绝对的好房，只有匹配你需求的房子，这才是刚需切实的选房标准。而不是单纯地看房子好不好，顶豪虽好，但和你没关系。一般而言，刚需的购房要求会比较综合，要有个房子住，还得尽量不错的品质和物业，旁边有不错的学校，最好具备较大的升值空间。刚需因为就买一套房，也仅仅一套房，当然希望这套房承载他的所有需求，宜居、教育、板块、保值等，全家桶式的满足才好呀。其实，刚需买房，最忌的就是贪大求全，什么都要好，导致忽略了真实需求，从而各方面失衡、不匹配。因此，第一次买房，其实是做减法的过程：满足自己最核心的需求，适当舍弃其他因素。年轻人的第一套房子，是人生的第一个筹码，是阶梯的第一步，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受第一次的不完美，妥协，做减法是必要的。成都7月有不少新盘价格倒挂都在几千以上，看你顺位度，抢到可以无脑入。二手房的话，预计接下来会进入平稳的寒冬，持续到明年初为止，期间尤其是年底，可能是比较好的淘笋阶段，就看你能否把握住了。

提问：本人双流区顺2资格，想在双流购买一套套三新房，预算在160-180之间，二手，新房均可，希望周边配套设施齐全，请问有哪些可以推荐？

回答：双流的话，无非是有三个大的板块，一个是双流城区，包括蛟龙港等地，价格低廉，但是和南门衔接度不够。第二个是航空港，目前以二手房为主，稍微杂乱，房价也比较低，比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖，这个区域二手房价格偏高，新房也水涨船高，顺位度不高，或者预算不够的话，一般不好买。整体来看你180万以内的预算，如果买新房的话，结合到你顺二的资格，是比较推荐去看看华府的，比如可以看一些刚需盘，如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟，因为偏刚需，所以价格还算中庸，而且你的刚二资格，大概率也是买得到的，可以多加关注。至于二手房，180万的预算在华府就很难买到了，建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三，我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座；蛟龙港（双流城区）的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。