上面说到，小产权房是建在村集体土地上的房子，也没有缴纳土地出让金等税费。

农村的土地是划分清晰的，只有宅基地能建造房子，其他的属于违规建筑，而且今明两年农村要完成土地确权，确权后农民能拿到房产证。

但小产权房却拿不到正式的房产证，不构成真正法律意义上的产权，只有使用权，没有所有权。

小产权房的产权证不是国家来颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的。

国家发产权证的叫“大产权房”，反之叫“小产权房”。

简单说就是，小产权没有法律意义，而是人们实践中形成的一种约定俗成的称呼而已，购买合同也不能在国土房管局备案，不具备法律保障。

小产权房有两种情况，一种是村集体建设用地上建造的，只属于该村的村集体所有者，本村村民可以购买，外村农民却不能。

另一种情况则是集体企业用地或占用耕地违法建造的房子，属于违规建筑。

2007年城市房价上涨明显，廉价的小产权房受到关注，但小产权房不能确权发证，也不受法律保护。

但并非所有小产权房都是违法建筑，比如发展商的产权房屋，购买人的产权叫小产权，购房人的产权是由发展商一个产权分割而来的。

还有按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，补缴土地出让金的小产权房属于紧急适用房。

这两种情况的小产权房是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就能自由买卖。

但有一种情况存在较大争议，拿不到法律意义上的产权证。

这种情况就是按产权证的发证机关来区分，大小产权，也就是乡镇政府颁发的产权证的小产权房不具备法律意义产权，这种房屋交足购房款，不叫土地出让金都没用，都不能自由买卖。

小产权之所以会出现，是因为很多大城市的房价太高，当地人买不起房，而政府推出的经济适用房、廉租房建设无法满足住房需求，低廉的小产权房运营而生。

其次，小产权房也是一些人钻的法律空子。

农民自建房可以进行交易，但法律规定有些模糊不清的地方，让一些人有漏洞可钻，在合法与非法之间留下擦边球的空间，产生了小产权房。

还有农村制度的不合理，政府出面征收农民集体土地，这过程，农民通过出售小产权房获得收益高于政府征收土地的补偿金额。

目前农村的土地确权登记已经完成70%到80%，而关于小产权房的一些规定和政策也已经出台，小产权房不登记发证已经是事实。

还增加了福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个集体土地建设租赁房作为试点城市，让人看到一丝丝小产权房转正的曙光。

但各地试点方案上看，小产权模式的规避，都要求项目地块只能办理整体产权，不能分割登记。

不能“以租代售”，避免变相式小产权房出现，小产权房依旧严峻。