相关规定

LWGALPROVISIONl

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《民法典》第三百六十二条

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）

城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

王志涛律师提示

在实践中需要分为两种情况去处理，即出卖给同一集体组织成员、出卖给非同一集体组织成员，后者比较常见的一种情形是将小产权房出卖给城镇居民。

1.出卖方将小产权房出卖给同一集体组织成员的，合同有效。

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，我国对农民出卖宅基地上的房屋有严格的限制条件，购买人必须是本集体经济组织的内部成员，但国家并没有禁止小产权房在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。

如果同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖合同》基于双方真实意思表示达成，并且不违反国家的禁止新规定，那么就是有效的。

2.出卖方将小产权房出卖给非同一集体组织成员的，合同无效。

国家对于小产权房买卖一直持坚决否定的态度。早在1999年，国务院办公厅就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅”的规定。

随后，国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定中继续得到了明确。而国土资源部、住房城乡建设部专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号）、2013年11月22日两部委又下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发〔2013〕70号），指出“建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”

在实践中，法院通常对于小产权房买卖合同做无效合同处理，或者认为当属于行政机关处理而对小产权房买卖纠纷案件不予受理。

但是也有例外，《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第2条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第3条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。