这是冬冬冬的第282篇原创文章

内容提要：2022年，最要紧的是卖房而不是买房，因为这次房地产市场真的是变了，日前国家税务总局公布的文件明确指出，县级以上的房管部门与地方的税务部门实现彻底的联网，这一举措不仅仅是实现了房地产信息的联网，同时也是打破房地产税制定的最后一步关卡，所以说今年卖房绝对比买房更加重要。等你反应慢了，你想卖都卖不掉。现金为王的时代，在大家都恐慌的时候，把现金拿在自己手上，心里才会踏实。

你在网络上看到过或者听到过这个文案吗？我最近就在各种平台，看到过各个城市的房产主播，重复着相同的文案。像这种不以房产持有人具体情况为出发点，不以当地房地产市场行情为参考，就这么危言耸听的建议，完全就是在耍流氓。

下面咱们就以保定的房地产市场为例，帮大家简单分析一下，什么情况下该买房，怎么买房，以及什么情况下该卖房，怎么卖房。还是老规矩，仅供参考。

我是冬冬冬，一个喜欢用文字记录工作日常的房产中介，每天都会更新一些购房经验和保定楼市的最新信息，欢迎关注。

什么情况下该买房，或者这么问：为什么买房？

如果你在保定市准备长期居住落脚，在保定市主城区没有任何形式的住房，首付和月供能力又能够支撑买房，最重要的就是你需要这套房结婚或者孩子上学，那么就可以在保定市主城区购买一套住宅。

我在从业这些年里经常会问客户的一句话就是：你为什么买房？或者叫你为了什么买房？答案也是五花八门，其中两个最多的答案就是婚房和学区房，可能是国人固有的传统观念，大部分人买房首先考虑的就是将来，将来孩子会怎么样。中年人买房为了将来给孩子留下一份资产，给孩子在保定市里留下一个可以落脚的地方，给去大城市打拼的孩子留一条退路。年轻人买房除了作为婚房之外，最多考虑的就是将来孩子上学是不是方便，学校的教学质量是不是优质，为了孩子而买房这个理由是出现最多的。

那么，在当前保定市这个房地产市场行情下，该怎么买房呢？

经常关注我的朋友应该都有印象，无论是保定的一手房还是二手房，我都已经写过很多篇文章，已经忘却或者感兴趣的小伙伴可以自行翻阅一下，在这就不过多赘述，以免耽误大家的时间，关于该怎么买房，我分享一个我经常跟客户说的一个小技巧，希望可以帮到你。

把将来买的这套房子里长期居住的人召集到一块开个小会，然后找到两张白纸，第一张白纸的内容是：

你能够筹集到的，可以作为首付的资金有多少；

你每个月能够承受的最大月供压力是多少；

你的工作是不是足够稳定；

你的收入是不是逐年增加；

付完首付你的存款还能剩下多少；

付完月供和基本的生活开支，你每个月的结余是多少；

如果发生变故，比如失业或者不可预估的事情，你的存款足够支撑你多长时间的月供；

当你的收入减少，还不起月供或者存不下钱入住新房的时候，会不会有人帮你，比如父母或和亲戚朋友。

接下来是第二张白纸的内容是把你对住房的需求也罗列出来：片区、配套、户型、楼层等等，把你对这套住房的需求按照轻重缓解的顺序列出来。

最后，你就可以拿着这两张纸，要么自己一个楼盘一个楼盘的去转，或者你有信得过的房产中介，把这两张纸的内容大概地告诉他，让他帮你做挑选，这样可以省时省力。

小结：目前准备在保定买房，尽量是奔着居住的需求去买房，你需要这套房最根本的原因就是单纯的居住，不要再像之前很多人说的一句话：住的着就住，住不着就卖了。

什么情况下该卖房，或者这么问：为什么要卖房？

买房的理由五花八门，卖房的理由也是千奇百怪。有为了创业卖房的，有为了改善居住环境卖房的，有为了还债卖房的，有害怕房价持续下跌卖房的，这些都可以作为卖房的理由，唯独害怕房地产税出来卖房的，我个人实在不敢苟同，房地产税到目前为止还只是一个概念，既没有具体的试点城市，更没有具体的实施细则，现在就恐慌房地产税会令房价下跌和持有成本增加，我个人感觉为时过早，再说了，你名下有多少套房？三套五套，还是十套八套？

那么，在保定什么样的房子应该卖掉呢？

第一种，房龄超过30年，没有优质学区资源的老旧小区，无论面积大小；

第二种，郊区无居住需求的小产权房，就是你在郊区有一套小产权房，既没有居住，也没有出租，还不是本村村民，这样的房子可以考虑卖掉。

第三种，名下有多套房产，占用买房名额的情况下，应该优化资产配置，将不良资产出售，置换更加优质的房产。

重点来了，怎么卖房？

很多人都会觉得卖房还不简单吗，找个中介门店，把房源挂在门店，然后等着房产中介领客户上门就可以了。这么想也对，但是这么做除非是你的房源属于稀缺房源，不然你的房源开始还会有中介过去看看房，后期可能连个看房的都有。正确的做法应该是：

第一步，先把家里收拾干净，用不到的一定不要舍不得扔，你觉得还有利用价值的东西，在买房客户眼里都是垃圾，只会让你的房子看起来非常凌乱，不但不会提高房子的价值，反而会降低买房客户的购买欲望。

第二步，找一个中介门店，然后查询一下和你类似房源的实际成交价格，不要挂一个你“以为”的价格，很有可能卖不掉。

第三步，找一个信得过的房产中介，说一个大概的成交底价，把钥匙直接交给他，剩下的事交给他就可以了。

小结：一个从业多年的房产中介如果只会帮客户买房，不会帮客户卖房是不全面的，都说买房难，其实卖房更难，又想卖得快，还想卖一个很好的价格，更是难上加难。

还有上面提到的前两类房产现在还能不能卖掉我也没什么心得，我对于这种老旧小区实在是没有什么经验，也不了解这部分房源针对的都是那部分购房群体，类似于中华小区或者大慈阁小区的成交量还是很不错的，熟悉这个片区的同行们有什么心得可以交流一下。

总结：无论是买房还是卖房，一定要从自身角度出发，结合当地的房地产市场情况，综合考虑。

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。