本次看房路经为:华润笋岗万象广场（罗湖）、鹏广达山海四季城Ⅱ华府（盐田）、保利勤诚达誉都（龙岗）、润樾山（坪山）。

其中，华润笋岗万象广场位于罗湖区，位置优势明显；鹏广达山海四季城Ⅱ华府则邻近地铁8号线盐田路，户型方式，采光通风好；保利勤诚达誉都体量超百万，分8期开发；位于坪山的润樾山，则价格亲民。

华润笋岗万象广场

片区规划：

华润笋岗万象广场位于笋岗地区中心偏南位置，片区法定图则功能定位为现代化仓储业、商业和交通运输业协调发展，集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体，土地利用性质主要包括物流用地、居住用地、对外交通用地、商业服务设施用地，总规划用地面积约为2.37平方公里。片区远离机场，受建筑高度限高影响小。

从法定图则来看，片区用地面积前三位的土地性质为铁路用地、物流用地和道路用地，合计占比超过2/3，片区内居住用地较为紧张，各类居住用地总计占比仅12.21%，项目处于14-02地块中。

具体规划亮点:

【红岭创新金融产业带】

产业带以红岭路为轴，长达3.6公里，用地面积2.03平方公里。依托城市更新的历史契机，其产业定位为“新罗湖?粤港澳大湾区金融服务中心”与“金融岭?公园里的金融街”的空间设计相结合。其中，位于笋岗的“深圳红岭基金产业园”将引进超六百家备案私募基金公司，成为国内私募行业集聚的标杆。

【旧改扎堆】

笋岗作为罗湖区少有的连片开发的旧改集中片区，也是罗湖区旧改的三大重点片区之一。片区物业的功能主要是物流、仓储及工厂等，产权集中。

片区旧改体量大、速度快、品牌开发商扎堆，而且总体上开发进度相差不大。华润置地、招商蛇口、深业泰富、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商的重要项目，建成后总体量超过350万㎡。

片区概况

1、优势

片区交通便利，公共交通及道路资源丰富。目前已有2条地铁线开通运营，另有1条近期规划中地铁；处在东西向主干道的笋岗路与泥岗路和南北向主干道的红岭路的围合区域，近水官高速。

片区拥有较为集中的服饰类购物商业，以及丰富的装饰家居等购物中心；此外，片区周边几公里之内有多处大体量公园及体育中心。

2、短板

片区旧改项目密集开发，交通及周边环境处于阵痛期，未来片区建筑密度较大。

项目概况

华润笋岗万象广场宝安北路与梅园路交汇处东南，项目占地约2.9万㎡，总建筑面积约41万㎡，涵盖住宅、公寓、商业、写字楼业态。其中，商业部分7.8万㎡，包括地下2层和地上6层，作为片区内少有的配建住宅的项目，638套住宅产品为55层和55层的约190米的超高层。具体包括约78㎡的两房、约99㎡三房一卫和117㎡的三房两卫以及约143㎡的四房，7层为空中花园，8层以上为住宅。

交通方面

项目紧挨地铁7号线“笋岗”站A出口，为7号线与17号线（规划中）笋岗站地铁上盖，近7号线+9号线换乘站“红岭北”站。距离红岭路、笋岗路及泥岗路均在数百米之内，另外由红岭路直通水官高速。

此外，罗湖区正在积极争取深汕高铁在清水河设站,实现罗湖区与惠州、深汕合作区、汕尾等东部地区的快速联系。

教育方面

项目楼盘属于笋岗—桂园大学区，具体为笋岗小学/桂园小学/红桂小学/百草园小学（原铁路小学），初中学区被划分在桂园中学，项目配建36班小学。

商业等配套

项目自带购物中心，以万象食家打造食材特色主题商业，周边有华海达服装交易中心、笋岗服装批发中心服装类商业，以及沃尔玛、艺展中心、宝能第一空间、好百年、家之福、百利玛、百安居等家居及装修装饰类商业；2公里左右有洪湖公园、荔枝公园、人民公园、儿童公园。

深圳市人民医院和深圳市妇幼保健院两家三甲医院距离项目均在3公里内。在东南西北1.5公里-4公里内有洪湖公园、人民公园、儿童公园、笔架山公园、中心公园、银湖山公园、红岗公园等。

鹏广达山海四季城Ⅱ华府

片区规划

鹏广达山海四季城Ⅱ华府位于盐田港后方陆域地区的中区，后方陆域地区的法定图则给出的片区功能定位是:"集疏运系统便捷、配套功能齐全，环境优美的港口后方服务基地"，总用地面积731.5公顷，整个片区的居住用地总计占比较低，仅9.69%。

盐田港后方陆域地区法定图则

片区的开发建设原则要求，师法自然，依山就海，突出海滨特色；体现现代化国际性城市的物质风貌。塑造港口城市的性格特征，以人为本，创造亲切宜人的城市环境。

具体规划亮点

【盐田河临港产业带】

盐田河流域临港产业的发展不再依赖于单一的产业主导方向，转而朝更为生态宜居的多元融合的方向前进。形成“港区作业——涉外中心及后方综合服务——居住区域”的布局结构。

盐田河综合发展轴

盐田河临港产业带地处深圳东部湾区，是深圳18个重点开发区域之一，位于盐田港后方核心腹地，规划面积8平方公里。期望通过产业公共空间廊带建设，推动港口后方产业和城市升级；打造超816万平方米的产业发展空间，构建以现代物流业”和“创新型产业”为基础，“配套服务业”为支撑的“2+1”临港产业体系，建设国际一流的临港创新生态城，整体形成港产城协调发展态势。

片区概况

1、优势

盐田河临港产业带是盐田区唯一的市级重点区域，是盐田区最大的产业发展集聚区，也是实施产业兴盐战略的重要载体。具有丰富的山海资源，盐田河临港产业带三面环山，一面依海，一河中流，具有“一港三区”的资源禀赋优势。“一港”即盐田港，“三区”即盐田综保区、生态文明示范区、国家自主创新示范区。

根据规划，整个盐田河临港产业带（含后方陆域西南片区）将有幼儿园17所，独立小学5所、九年一贯制（小学部）3所，独立初中1所、九年一贯制（初中部）3所。

2、短板

由于处于盐田港相邻片区，周边道路有不少货柜车造成客货混行、拥挤问题。另外，受制于区域的区位与地形条件，主要靠东西向的深盐路和惠深沿海高速交通主动脉承担。

项目概况

鹏广达山海四季城Ⅱ华府位于盐田中心区东海道与盐田北四街交汇处，项目占地约2.6万㎡，建筑面积约17万㎡。项目分南北两地块，涵盖写字楼、商品住宅、商业广场等。其中，住宅部分包括4栋超高层在售，产品包含约90㎡-117㎡的三房和四房。

交通方面

项目距8号线一期首末站“盐田路”站百米之内，地铁8号线+地铁18号线（规划）“盐田路”换乘站，另设有公交首末站，近北山道、盐排高速。盐田唯一有两条地铁线的一个交通枢纽的位置，

教育方面

项目规划建设12班幼儿园，乐群实验小学和盐田实验学校距离项目约数百米内，周边还有中山纪念学校、盐港小学。

商业等配套

项目自带商业、办公及旅馆业约4.2万平方米，附近还有人人乐超市，1公里左右有佳兆业盐田城市广场大体量商业；项目近东港公园以及盐田河亲水公园，数百米内还有明珠社区公园、盐田双拥公园及明珠人口文化公园；盐田区人民医院（集团）盐田园区（盐港医院）与项目一路之隔。

保利勤诚达誉都

片区规划

保利勤诚达誉都位于龙西-五联地区片区的中心位置，根据龙西-五联地区法定图则，该片区的总用地面积846.40公顷，主导功能以休闲旅游、生态住区为特征，兼顾一定生态工业发展，具有浓郁地域特色的城市更新地区。发展成为龙岗中心城的后花园，与清林径森林公园和谐相依、可持续发展的生态社区。

龙岗区龙西-五联地区法定图则

整个片区的居住用地占比28.46%，是片区各类用地占比最高的类别。其中，二类居住用地占比20.78%。项目处在街坊编号为07的地块区域，二类居住用地面积约26万㎡。

片区概况

1、优势

该片区周边生态资源比较丰富，分布有清林径水库、证券山公园、红花岭公园及回龙埔公园等。由于龙岗中心城的格局基本形成，也比较成熟，位于龙岗中心城北部片区的五联-龙西区域成为未来中心城新房供应主要来源和北拓需求承接地。

片区内有盐龙大道、外环高速和武深高速，外环高速已经通车，与外环高速和盐龙大道主干道连接的协力路将会拓宽，远期规划31号线五联站位于项目附近。

项目附近规划建设深圳市第三儿童医院，医院定位为现代化综合型三级儿童医院，集医疗、保健、康复、科研、教学于一体，占地面积约3.5万㎡，设置床位500张。

2、短板

项目周边此前主要为民居及工厂，旧改面积较大，尚未形成连片开发。目前距离已开通和不久将开通地铁站点较远，公交出行不太便利。

另外，目前片区规模商业比较缺乏，主要为小商业市场及商店；距离较近的千林山小学也超过1公里的距离。

项目概况

保利勤诚达誉都为龙西旧改项目，位于龙岗中心城创建路与协同路交汇处。一期拆除范围面积95671㎡，建设用地面积为31546.6㎡，计容总建面约18.7万㎡，规划有幼儿园、社康中心、邮政、老年人日间照料中心、公共厕所、小型垃圾转运站、再生资源回收站、初中等公共配套。

整个项目建筑面积体量210万m2，共分八期开发。其中，目前的一期建设用地面积约3.2万m2，建筑面积约18万m2。主力产品包括87m2左右的三房两厅一卫、89m2-92m2的三房两厅两卫及110m2的四房两厅两卫。除去回迁房，一期约有500多套房以可售。

交通方面

楼盘距离已开通的3号线“吉祥”站和不久将开通的16号线“回龙埔”站分别约3公里和5公里，公共出行主要依靠公交。项目旁边有协力路连通盐龙大道及外环高速，可由过盐龙大道对接水官高速通达市区各区，通过外环高速去往机场和沿途各区。

教育方面

目前，项目周边2公里内有千林山幼儿园，林山小学、龙西小学、深圳兰著学校。项目规划配套一所24班小学、一所48班初中、一所54班九年一贯制学校以及数所幼儿园。

商业等配套

整个项目约配套18万m2集中式商业，位于后续开发的其他地块。目前，一期的底商约九千多平米。距离龙岗区妇幼保健院和龙岗区人民医院分别约3公里和3.5公里。

润樾山

片区规划

沙湖-碧岭片区是坪山区西南门户，位于坪山河流域的上游源头区。片区的功能确定为:“山水新门户、宜居创意谷”，即依托独特的山水格局、便捷的交通联系，发展以信息服务、文化创意、生命健康等产业为主导功能，兼具高品质生活配套的坪山区核心门户节点。

坪山区沙湖-碧岭地区法定图则

沙湖-碧岭地区规划的落地，要通过“一心、双轴、三组团、多廊道”的结构实现片区功能:公共活动中心——围绕坪山河湿地公园组织文化创意项目，构成集生态、文化、创意、休闲、娱乐于一体的公共活动中心；滨水生态轴——构建沿坪山河、三洲田水、碧岭水、横贯片区东西的滨水生态轴线，城市发展轴——打造沿南坪大道-坪山大道功能带，在其沿线布局重要的功能区块、空间节点、公共设施、标志地段；文化创意组团——结合影视、文化、休闲等活动，将片区升级改造为以影视创意、文化旅游为主的展示中心；居住服务组团——形成以居住、大型配套设施为主的综合服务功能，为周边提供完善的居住配套服务；新型产业组团——依托便捷的交通联系，推动大数据、软件、康体等“软产业”联动进行，协同发展。形成多条南北向廊道，通过串联山体景观营造公共廊道，使自然环境渗透城市空间。

沙湖-碧岭片区是坪山区西南门户，并规划有地铁14号线、19号线、31号线。法定图则显示，[沙湖-碧岭地区]总用地面积1614.73公顷，建设规模总量约为1350万平方米（不含公共服务设施和城市基础设施）。

片区概况

1、优势

滨水生态与文化休闲的定位特色突出，居住性质用地集中，具有坪山区内较好区位的连片开发的潜力区域。山、水、产、城资源兼备，具备规划产城融合与职住平衡潜力。

周边有影视文化城、卓越汤坑旧改、兆邦基旧改、汤坑老围旧改、沙湖整村统筹。相较于点状小地块的零星开发，整合资源的整村统筹成为系统性价值开发的最佳模式与路径，从华润大冲的统筹开发得到了验证。沙湖村整村统筹体量包括150万m2住宅和70万m2商业，商业面积约为万象天地3倍。

片区内东西向的坪山大道成为联系跨区的交通大动脉，规划建设地铁14号线，并可与未来16号线和19号线换乘，距离高铁大动脉上的站点不到五公里。另外，片区内有东部过境高速及南坪快速、坪盐通道通达市区各区。此外，片区内有医院、高中园及高密度的中小学规划或建设。

2、短板

目前，沙湖片区还处在旧改前期和部分建设进程中，法定图则规划的落地实现还需要时间。与锦龙大道以东的片区相比，目前片区的人口和居住氛围还在积蓄力量。

城市设计导引图

片区内带状的公共空间主要包括沿坪山河、碧岭水、三洲田水、汤坑水两岸，以及沿碧龙路、振碧路、横岭路、黄竹坑路的带状绿地。

项目概况

润樾山由华润置地，招商蛇口和华发股份联合开发，位于坪山大道与黄竹坑路交汇处西南侧。项目占地约3.3万m2，建筑面积约18万m2。规划建设有游泳池、儿童乐园、羽毛球场、健身房以及老人棋牌室和儿童阅读室。项目共有6栋商品住宅及1栋人才房，包括66m2两房一卫、86m2三房一卫、98m2三房两卫和112m2四房两卫，可售户数约1200户，目前约有三分之一余量房源。

交通方面

项目距地铁14号线“沙湖”站约1.7公里，规划与16号线和19号线换乘，距离坪山高铁站约4公里。近主干道坪山大道，东部过境高速、南坪快速等主干道与其他区直连，距离坪山城市候机楼约2公里。

商业等配套

项目自带约1.2万㎡底层商业街，配建生鲜超市啊以及邮政支局警务室老人日间交流中心，

距坪山天虹约2公里，未来旁边还有70万平米的沙湖村整村统筹开发的商业；周边数公里内有马峦山、大山陂水库及坪山体育中心等文体休闲场所与景观。

迁址重建的坪山区人民医院综合医院选址位于片区内的沙湖地区，科环路以南，黄竹坑路以东，东临坪盐通道，南临南坪快速路。此外，周边数公里内还有深圳市萨米医疗中心、深圳平乐骨伤科医院。

教育方面

3公里内有汤坑小学、锦龙学校、坪山中山小学、中山中学、坪山高级中学；临近项目的汤坑小学将扩建为包含初中的九年一贯制学校。项目东南方向近规划建设的坪山高中园，含三所高中，可提供超过8000个学位。

【摄影】王玮

【撰文】邱永宽冯少文

【作者】