No1

楼盘价值|大表哥怎么看超核中心润府这个楼盘，名字很霸气，又是超核中心，又是润府。使劲往深圳湾超总基地，还有华润润府上面去碰瓷。但是担心在龙华这个区域，未来也像前海一样，在一个很长的周期内上涨的空间有限。

回复：1.红山目前最欠缺的并不是大体量的楼盘和大体量的商业综合体，而是缺乏标杆性的企业龙头和产业业态，以深圳北为中心的红山片区，在龙华的十四五规划中，定位为中央活力区。这个中央仅仅只是面向龙华，而非深圳。而这个活力，并没有提及到某个具体的产业，只能通过一些商业综合体制造商业繁荣的表象出来。

2.龙光玖钻曾经也是如此画饼，紧邻北站商务区，共享30万方6979核心商圈，美术馆等人文艺术烘托，打造龙华高端商务区，这才没过几年，岂能好了伤疤忘了疼，每次提到这个大饼，都深深的刺痛龙光玖钻业主的玻璃心。

3.即使华润万象天地的商业建起来，充其量只能算和布吉万象汇，坂田万达，梅林卓越汇，碧海大仟里这种影响力的商业业态，更不可能有国际一线品牌，地段位置的商业业态，已经决定了商业价值的天花板。对于这类单纯靠商业综合体引流的方式，对于房价的提升，仅仅只表现在租金上而已。

4.目前龙华超核中心润府的优势，很大程度来源于备案限价7.2万/平，未来5年内，龙华的天花板就是10万/平，99%的楼盘都会长期处在这个价格之下。南山科技园的润府，目前也都只是在指导价12万/平附近，这个盘适合的人群，主要还是偏向龙华、坂田、平湖、观澜这些区域的改善置业人群，区域的持续性比较乏力，商务区产业务虚，高端消费力上不去，房价也很难冲破瓶颈，所以只能起个霸气的名字，在这上面下功夫，营销上哗众取宠。

这几年龙华红山的打新产品非常多，更像一场小杨哥的直播带货，本质上没啥内涵。开心就好

No2

旧改提问|你好！我是深户单身，无房无贷，最近一直在看房，打算买一套待拆迁房（不着急住），听朋友说农林的竹园小区签约率已经双达标，现在等待立项，是原地回迁房，现在在售的房源价格均在指导价附近，个别急于出手的低于指导价，现咨询入手是否可行，请赐教，非常感谢！

回复：1.感谢付费！竹园小区是十三五规划（2011年）重点推进的城市更新项目，和华泰小区、建业小区、特发小区、龙溪花园都是同一批次的。华泰已经改造，今年预计回迁选房。建业2017年改造了北区，特发和龙溪还在协商。

2.在2月14日，深圳提出了今年的年度计划和目标，其中提到了2023年加快推动深圳100+以上重点城市更新项目的推进，以前因为各种原因停滞的旧改，尤其在核心地段位置上的更新项目，香蜜湖周边可供新增的出让土地又少，速度会加快。

3.地段上，绝对是可以入手的。香蜜湖金融中心，深高南学区，都是顶级的，磁悬浮，太古里也都是汇集于此，价值上毋庸置疑。价格上，低于指导价，也占据了很大优势，未来的拆迁，还有一些拆迁赔付的优势，之前卓越给的赔付比例是1:1.3，综合折算下来，还是很多性价比的。香蜜湖详细的片区规划资料，请到我的知识星球去下载。

4.未来投资ROE的预估。旁边的宝能公馆是2017年建成的，目前的二手成交单价是18万，价格基础也是满夯实的。竹园小区目前的指导价12.4万/平，假如购买100平，赔付比例1:1.3，也就是花1240万，未来拿到130平回迁房。竹园小区是1984年小区，再过1年就40年楼龄，不可能存在再等个3年5年，这些房子已经属于危房了，使用年限也快到了。所以拆迁建设，拿回迁房，然后3年限售期解除，预计在5-8年。即使5-8年房价不涨，按照宝能公馆的价格18万，也值130*18万/平=2340万，也是至少翻倍收益。更何况香蜜湖还在不断的蜕变。

5.总而言之，是一个不错的选择，性价比很高，租金也还不错，还是非常值得等待的。下面这些老小区楼梯房也是一样，也都在优质地段的楼梯房，都会是未来香蜜湖新增活力的主力军。

No3

【会员咨询】你好！请问村委统建楼和小产权房的区别在哪里？统建楼的风险和缺点是什么？谢谢！

回复：1.统建楼是小产权房其中的一种。小产权包括：个人宅基地小产权房，村委统建楼，公司集资房。

2.个人宅基地小产权房，是原村民用于自己建房的用地，一般是城中村一栋一栋的，比如像布吉南门墩。村委统建楼，是由村委统一筹资建设的大楼盘，不是个人建房行为，比如像松岗前进公社。公司集资房，是有公司为员工建设的自住房，比如像中兴人才公寓。

3.统建楼是村民集体出地，开发商出资筹集的楼盘。这类房子，一般建设起来后，和商品房居住上相同，民水民电。小产权政策规定是不予交易，但是实际过程中任然属于个人行为，也存在交易。

4.主要几点风险：容易一房多卖、无法抵押贷款、拆迁赔付主要还是靠集体推进，拆迁可能性比个人宅基地小，个人也无法主导。如果是自住，可以选择，如果是刚需首套置业，非常不建议。

No4

咨询|大表哥，目前深圳市场下跌+横盘已经很久了，二手房价格基本上都有不少的下滑，很多新盘的去化率也很一般，这个情况下，对于换房需求的人来说，很难做选择。

我也是抖音上关注了很多大V，让人看了更难选择了，比如某大V一号推荐2手的多，某个大V2号专门推荐新房，甚至还带了看房团去福田某新盘某某山，但是这新盘是大V一号极力不推荐的，而且大V一号也不看好前海最近的两个新盘，某某府和某某悦，还有福田另外一个新盘某某湾，我看了大表哥你发出来的项目表，似乎清楚了背后的逻辑，也更佩服大表哥的商业模式。所以我想听下你的看法，1200-1500的预算，是打新还是二手，考虑投资为主。有什么选择。区域是优先南山，其次是福田，其余的地方不考虑。也想听听大表哥对这几个新的意见，前海那两个盘，我看你有发过一次评论，我觉得非常好。

大V1号，一、前海的某某悦和某某府不推荐购买的理由：

1、月亮湾大道吵

2、对目前的前海不看好

3、配套不成熟

二、对福田某悦山的，我忘记理由了，有次直播严重不推荐。

三、对福田某某湾的，不推荐理由

1、定位为入门豪宅，但是周围都是农民房

2、周边噪音

3、配套一般

回复：感谢老铁持续关注！

1.关于同业的赚钱模式，毕竟每个人都有各自的生存之道，也都合乎情理。各家媒体流派对各个板块，百家争鸣，有不同的看法，也比较符合市场。毕竟你我身处红尘，亦知人言可畏。每个人心中都有一杆秤，也不可能事事客观公平。

2.抖音毕竟是一个娱乐平台，更喜欢哗从取宠的话题，它平台本身的推荐机制，几乎已经决定了越是没有养分的哗从取宠的内容，越是会受到平台的热捧。这其实是很多人，在抖音上寻求答案最大的干扰。深圳也有百万级别的主播，依然还是婴儿水平。所以单独看金玉其外的皮囊，是很难慧眼识珠的。

3.随着福田南山逐步迈入存量房市场，核心好的地段本身可用的土地较少，所以也造成了打新依然出现两个极端。好的地方，一票难求，比如去年的招商玺家园；一般的地段，打折都很难去化。所以在面对打新还是二手的问题选择上，实质上就是地段和新旧品质稀缺对于投资潜力的影响。

4.核心地段，有稀缺性；新旧品质，对于福田和南山来说，也同样具有稀缺性和高流通性。无论是新房还是二手，最后套利的时候，都是二手。获利其实就是要溢价，要么宏观价值的溢价，比如我这里要有规划，更新，这类一般的地段价值。要么就是微观溢价，我的房子新，格局好，赠送多，这类相对好卖的产品，在市场热的时候，依然可以卖出高溢价。总而言之，我想表达的是，在房产红利扁平化的大时代背景下，新房和二手房，对于不同的板块，都有各自的赚钱打法。

5.今年在南山的打新产品，并没有太兴奋翘首以盼的楼盘，望海路的两个项目（半5和东角头），预计今年还不一定能获批入市。目前买入前海的楼盘，只能说是一次中规中矩的理财产品，前海目前缺的不是信心，国家层面都看好，但是由于离岸金融的特殊性，资本毕竟是野蛮生长的，在规则不断限制的资本游戏，别人就不乐意进来了，产业空虚无法落地，只能通过二次扩容来寻求前海蓝图新的增长点了。生命不息，折腾不止。