深圳楼市，周而复始。

复盘这一轮（2020-2021年）深圳住宅新盘市场，先扬后抑，始于华润城润玺一期，终于华润城润玺二期。

2021年12月16日，全城瞩目的华润城润玺二期线上选房。结果显示，1486批选1024套住宅，最终有约200套住宅未售。

市民不禁感叹:

—“竟然不日光，真是今时不同往日。”

—“如果早几个月开盘，估计结果也不一样。”

—“去年买的怎么想？”

同一个楼盘，相隔一年，两种局面。

2020年11月，华润城润玺一期开盘，吸引超过1.5万批购房者登记资料，最终9690批参与公证摇号（彼时入围人数为房源数10倍）。调查发现，其中不乏因数百万价差催生“代持打新”的冒险者:

“我们公司老板找了6个员工’打新’，谁中了就用谁的名额”；“我朋友找了他们公司3个员工’打新’，结果一个没中”；“我们公司9个摇号，中了7个，我们一周的午餐都包了”……

华润城润玺一期开盘现场。冯少文摄

随后，深圳出台一系列平抑楼市过热的政策，楼市降温。除了华润城润玺二期开盘未售完，网红片区光明的楼盘开始打折，甚至是首付分期。如龙光玖瑞府开盘推92折，中信凯旋君庭则首付分期为42万起。与此同时，鲜有新盘推出的福田，于10月预售的加福华尔登更是降价120万/套起。

楼盘加码后，过去这一年的深圳楼市，历经了从“打新”到“打折”，连网红盘都不红了。

“万人打新”犹在昨日

这一轮楼市行情，要从光明“网红盘”说起。

2020年6月，光明楼盘金融街华发融御花园一期开盘推售394套住宅，登记购房者达8997批，平均23人选1套房，中签率不足4.4%。

紧随其后的，如中海寰宇时代花园、电建地产洺悦府、金融街华发融御花园（二期）、金地峰境瑞府、万科光年四季花园、宏发万悦山等楼盘的开盘表现，多人“选1套房”+“售罄”的屡试不爽，成功给光明片区内的住宅楼盘贴上“网红”标签。

其间，电建地产洺悦府则是深圳首个售给“无房客”的楼盘；金地峰境瑞府更因未配置营销中心、销售人员被购房者诟病。

与此同时，深圳西部多个楼盘入市，因一、二手住宅价格倒挂引市场高度关注。

其中，2020年6月，位于宝安中心的新锦安海纳公馆5套尾盘公开发售，因采用2019年备案价而吸引多达1171批购房者参与，平均235人选1套房，中签率创深圳楼市新低，仅为0.43%。

2020年8月，龙华限价楼盘中海汇德理取得预售证，备案单价7.53万/㎡，明显低于一路之隔的龙华金茂府（10.3万/㎡），备受市场关注且一度身陷“喝茶费”事件。

不过，2020年11月开盘的华润城润玺一期，终结了深圳楼市“打新热潮”，在深圳楼市“代持打新”被央媒点名后，深圳相关部门介入调查，有12名华润城润玺一期购房者违规申购被罚。

至此，“打新热潮”触发相关政策密集出台。

政策加码楼市降温

回看这一轮深圳楼市，从光明金融街华发融御花园、宝中新锦安海纳公馆，到沙井嘉富新禧/宝禧花园、到龙华的中海汇德理、南山的华润城润玺一期，期间，楼市高潮迭起，引发相关部门监管力度一再加码。

其中，在购房资料登记上，要求在“i深圳”提交资料，对购房资格、资金来源等提出严格要求；提高购买资格门槛，从参与无限制，到按社保/个税时长排序入围公证摇号，后调为按积分排序公证摇号，且积分规划再三调整；入围公证摇号人数，也从无限制到要求为房源数10倍，到当前的3倍。

并采用楼盘“多选一”，即同批楼盘只能购其一。

2021年1月，天健悦桂府、前海天境试水“二选一”，尽管如此结果俩盘均售罄。

而针对彼时网红“王者”万丰海岸城，则推出“六选一”:万丰海岸城、万科光年四季、深铁懿府、香山道公馆、中泰印邸、富士君荟苑/君悦府6个楼盘购房者只能选其中之一购买。

万丰海岸城。冯少文摄

官方意图为万丰海岸城降温，结果则出人意料，万丰海岸城最终入围社保/个税长达278个月（均为无房客），并让另外5个楼盘则在市场高涨中感受到凉意。

哪些网红盘不红了

2021年春节后，住宅新盘入市节奏放慢。在2021全年计划供应6万套的前提下，上半年新增可售住宅不足1.5万套。

网红盘供应更是改为每隔一个月供应一个——

3月光明宏发万悦山一期开盘；

5月宝安兴围华府开盘；

7月光明星河天地三期开盘；

直到9月，深圳楼市一口气供应7个网红盘，包括星河天地四期、金地峰境瑞府二期、颐安都会中央四期、荷棠里、宏发玺玥华府、招商领玺二期（嵘玺家园）、万丰海岸城二期。

值得留意的是，2021年下半年新增住宅房源大幅增加，2021年整个下半年供应住宅超过4.5万套。

然而，由于楼市降温，预期下行，此时市场观望情绪渐浓。一些网红盘不红了，入围更是不用积分，特别是同一个楼盘与不同批次面市积分比较，呈大幅下跌。

根据南方日报、南方+统计，这些网红盘普遍降温，后一期推售住宅较前批入围积分更低，或不用积分

以光明楼盘星河天地为例，7月13日三期开盘，入围积分为64.1分；时隔两个月后，9月13日四期开盘，入围积分降至48.4分，降幅近16分。

而11月开盘的深铁懿府二期不用积分即可参与选房，值得留意的是，此前的一期住宅开盘，最低入围要求是社保为二类（有房）297个月社保/个税。此外，万丰海岸城二期的参与人数，较前一批同样降温明显。

而值得留意的是，还有部分网红盘爆冷，如宏发玺玥华府、深铁懿府二期、临海揽山御园、华润城润玺二期均不用积分可入围选房。

此外，风靡一时的网红盘宏发万悦山，在2021年3月开盘当天售罄后，开发商隐约表现出市场信心不足，过去鲜有发声竟在下半年做起推广，为二期住宅销售提前预热。

四、猝不及防的“打折潮”

当网红盘不再红，市场预期下行，开发商选择积极让利，“打折潮”来了。

2021年6月，位于布吉的佳兆业壹都汇拉开深圳楼市打折销售序幕，开盘最高以8.66折入市，为近年来罕见的开盘即打折的住宅新盘。

部分楼盘折扣信息海报。来源开发商

随后，一大波打折楼盘陆续推出特价房源，一次性付款折扣，购买送车等让利活动，甚至有楼盘让利上百万，包括有:

9月预售的龙华盛荟城，推买房送奔驰活动，部分房源9折；

9月预售的龙华中海明德里部分房源92折；

10月预售的福田加福华尔登降价120万/套起；

10月预售的罗湖翠园华府让利80万-100万/套；

11月预售的富通上舍，备案均价11.3万/㎡，放出6套抵工程款房源，单价8万/㎡平；

11月预售的罗湖东海富汇豪庭开盘94折；

11月预售的龙光玖瑞府开盘92折，或为光明首个打折楼盘；

12月预售的龙岗信城缙华府成功认购即减2万；

12月预售的独树阳光里折后最低5.8万/㎡起，低于备案价1万/㎡。

而在打折的同时，也启动转介，据统计，目前深圳全市有23个住宅楼盘启动中介带客，佣金按成交总价1-4%不等，也有楼盘一口价佣金5万/套。其中，罗湖东海富汇豪庭佣金最高，达4%，按其备案总价介于608万-2651万/套之间折算，佣金可达24万-106万/套之间。

媒体统计的折扣信息表。

甚至有楼盘佣金高达6%。

开发商海报。

此外，早已在深圳楼市销声匿迹的首付分期，在2021年重回公众视野。其中，6月预售的龙岗颐璟名庭首期20万起，8月预售的龙岗保达誉都首期35万起，11月预售的光明中信凯旋君庭首付分期42万起。

开发商海报。

深圳楼市，周而复始。在2021年的市场大反转，或许超过所有人的预期。因为，深圳楼市这一年，网红盘不红了，“打折潮”猝不及防的来了。

【撰文/制图】冯少文

【作者】