问：十三，2016年买了一套龙光城北二期的望湖高层，纯投资，站在山岗了。如果有人平手接盘，损失了利息，是不是也值得出手？还是等到地铁14号线开通到坪山后再出手？

答：感谢付费咨询。已经站岗三年了，如果没有其他更好的置换标的就先拿着吧，一出一进全是摩擦成本。14号线沙田站离龙光城有6到7公里，理论上早脱离了地铁盘范畴，但惠阳临深情况特殊，对地铁极为饥渴，只要楼巴，公交能到达地铁口都算利好，不过由于竞品太多，涨幅也会有限。先出租，安心持有，等下一波小涨时抓紧出手。

问：深户，预算150万，五成首付。资金有限，是应该买福田南山的破旧楼梯房，还是买大运坪山？有楼盘推荐吗？谢谢。

答：这个资金量不建议去买福田南山的无学区老破小，应该去搏东部，具体选择要根据个人需求，加十三房十三咨询选筹。

问：你好，外地有一笔贷款记录，手头350w，有京户但在深圳坂田工作，但是南方人不喜欢北京的气候，特别钟爱深圳，老婆深户，家庭年收入大概80w，我们是先在深圳买还是北京买呢？未来这两个城市房价增幅更看好哪个？如果在深圳买，考虑上学问题想买个小三居，有哪些小区可建议的没？谢谢！

答：既然在深圳工作生活，优先买深圳，解决自住和小孩上学的问题，另外深圳相比北京更市场化、对房价的容忍度也更高，加上近几年大量人口用脚投票，后期深圳的房产的投资属性会比帝都更好。外地有贷款记录是你个人有，还是你太太也有？如果她也有过记录，350w首付五成买总价六七百万的，在坂田也好，在南山也好，买个学区的小三居选择还是很多的。在坂田的话，深实验坂田最近刚刚划了大学区，房价有所回调，正是刚需自用入手的时机。

问：老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢

答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。

问：十三老师您好，请教一下预算300万上下，70多平的两房，深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，谢谢了！

答：300来万的70多平刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了?当然不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老房源。升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。

问：你好，改善刚需，目前自主一套距离丹竹头地铁口步行4分钟的老小区（楼梯三楼小三房、满四年、距离大型商业、沃尔玛、医院都近），考虑卖掉置换到万科麓城或万科红还有光明年后的新盘，想问下年前这个时间是否适合卖掉自己的老房子呢？还是等到年后行情稳定了再卖，再置换呢？

答：劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城和万科红都不太看好，后续怎么买要结合你们的资金，活动区域才能进一步的细化建议。

问：深圳已有一套改善的情况下，投资角度佳兆业前海广场和深圳地铁前海时代广场如何抉择？

答：佳兆业前海广场一期住宅是个很确定性的选择，前海时代广场就要博前海内的综合配套提升，赌性更大，就要看你掌握多少信息了。我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。前海时代的同样功能的房子，总价高出前海广场50%了，我倾向于选择总价低的安全的。

问：桃源村三期经济适用房，还没有转红本，中介说可以找担保公司补地价转红本，但是要先交定金，这种操作有没有什么坑？如何保障买方的合法权益？

答：深圳的中介其实诚信度还是很高的，不会太过夸大或者刻意设置陷阱给你，但具体单子我不了解，桃源村三期是经济适用房是真实的。

问：老师好，深户无房，外地一贷还款中。能筹到最低140万，最多180万，月流水三万以上。应该是对应总价270-320的房子吧？正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，这个选筹怎么样？老师有推荐的小区吗？或者觉得应该考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些。

答：这个选筹不怎么样。第一，180万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，可以买到350-380万的房源。第二，考虑学区房没问题，但不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是如此。这个总价，或者直接硬杠热点片区的学位房，或者干脆换个思路，看一看福田和东部。

问：十三总，您好！一直关注你们，感觉你们的答问都是非常实在和接地气的，替粉丝们想得周到和细致！请教一下:目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房300万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？

答：你好，感谢信任和支持。龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房源，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

问：请教十三，在深圳有一套自住，现在手头有少量闲置现金80w，想投资一房，罗湖，沙井，宝安如何排序？持有时间5年～8年

答：现金80W，想买家庭第二套，根据不同情况可以做到首付三成，五成和七成，可买到总价120到250万不等的房子，如果取中间值200万，只能淘淘单房或小一房。罗湖的涨幅弱，但租金高，至少能占一头；沙井买三房长持没问题，一房我就呵呵了，要交通没交通，要学位没学位，要环境没环境，租不出又卖不掉，是沙井一房的命运；宝安的话，认真淘淘，也能买到宝中或周边的小单间，好租也好卖，我的排序会是宝安>罗湖>沙井。不过，200万还可以有其他打法，不一定非要局限于最小面积的排序。

问：大神，深圳是要凉了吗？投资角度，现阶段是否考虑广州更好点？

答：昨天我们一天签了三个单，你说深圳凉了吗?媒体连篇报导业主控盘和后期调控之后，全国人民置业深圳的愿望反而更迫切了。为什么?业主控盘，一次拉升几百万，反而更证明了深圳的价值。如果说凉，炒到天上去的少数热盘暂时凉了，或者说有价无市，买家在等着价格下调冲进去。而其他非热点片区，正在板块轮动的关键阶段，一轮周期还没走完，价格还相对低洼，怎么会因为一个政策变凉呢?

问：十三老师，深圳村委统建的小产权房可以买吗。

答：每个人情况不一样，没有标准的答案。如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。