1、问：老师您好，房产及家庭情况：15年4月入手的布吉桂芳园一套100平三房，欠款130万；2011年入手新洲一套两房无欠款。家庭年收入100万，现手上现金300多万，老大2021年上小学，想置换一套三房兼自住和学位的1000万以内的房租（如福田外国语），请指导。方案1.景田“七街公馆”公寓，优点-投入少，不用房票；缺点-公寓政策不确定，交易费用高，不能兼顾住家。2.景秀年华家园，94平挂牌928万。优点-学位有保障，解决自住问题；缺点-需要出手布吉的房子，周期较长，房子靠近北环，有点吵。请老师指导一下，还有更好的选择吗？另外，如何快速出手布吉的房子，可适当割肉，谢谢。

答：你好，感谢付费咨询！

桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是布吉真的有很大潜力，大部分都被低估吗？事实是扩大到全深圳，压根就跑不赢大盘了，所以布吉不看好，长期跑输。

卖掉桂芳园，差房子换好房子，任何时候都可以，短线很难把握，但中长期一定是正确的。公寓向来跑输大盘，加上学位的不确定，所以并不属于优质资产。这2个楼盘对比，优先景秀年华家园。如果你是为了上学，只考虑福田外国语，其他选择也差别不大，应该能够持平大市，香格丽苑也可以关注。

卖房的几个基本共通原则：

1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。

2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。

3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意，大头红包再成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。

4.尽量集中一个时间约看。看房时候尽量你在，观察看房人。

2、问：你好！上次你提议卖掉西乡乐园小区，但是隔壁的龙珠花园正在搞棚改，我们这个花园靠近107国道，据说107国道要扩容，所以这个乐园有希望旧改，但不知等到什么时候？所以你还是建议不要等无可靠的拆迁？还有我想卖掉龙岗的振业天峦在换一套宝中的学位房，我想买海雅缤纷城上面的房子，不知可否？或者有宝中学位有升值空间的房子推荐？（不自住，考虑学位和升值，目前现金300万）

答：关于棚改问题，我也没有内部消息，如果有规划局的内部朋友，可以侧面打听下。我的建议是短期内没有拆迁消息，就出手置换，入手一套笋盘，可以弥补拆迁损失。海雅缤纷城宝中学位不错，但是需要看具体价格，最近也涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。

3、问：你好，650万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢

答：

1.福田：650在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。

4、问：请问福田大金沙片区有潜力吗，金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢

答：金海湾花园，福田最便宜的海景房，自住很舒服，小区花园漂亮，管理很好，但是背后大片的城中村，拆迁有难度。据传隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，但是学区范围能否囊括到金海湾花园，这个是个未知数。

5、问：你好，手里持有布吉百鸽笼万科红三期公寓二房没有贷款，红本在手。现在是卖掉还是等对面的百合公园小镇建起来再卖，不急钱用。