最近收到不少粉丝咨询某某房产价格是否合适有没有价值。现在成交案例少，缺少参考之后不知道还价多少合适。

不同于以前市场好的时候，有800万的成交案例在前，同样的房产即使810或者820甚至830也能痛快的下手，房价就是这样在比较中台阶式上涨。

现在行情不一样了，台阶式上涨走不通，最直观的对比没有成交案例。虽然现在能够在市场上获得关注的房源都是笋盘，但是购房者在笋盘的基础上再还点价也符合当下市场的基本情况，更是人之常情。

主要问题在于还价没有参考，不知道还多少合适。还得多了不能成交没有任何意义，或许要错过一套自己满意而又心动的房源。如果还价少了又感觉没有还到位，总觉得这个便宜捡的不够。

今天我们梳理一下市场上一些代表性成交案例都是什么价格成交的，这些数据可以做为今年寻找个案笋盘以及还价的参考。

学区房代表

以南山二外海德学区为例，受大学区和楼市寒冬双重因素下成为南山区降价幅度比较大的典型。

成交案例①

观海台成交一套两房82平米，这套房源的朝向稍差，但是相同户型好朝向的房源在高峰时刻成交达到1930万，这套房源降价5天售出，成交价1180万。

虽然受学区房改革影响巨大但是现在的房价依然有名校学区附加值。如果减去名校因素，这套房成交很难超过1000万。

成交案例②

南二外学区另外一个楼盘滨海之窗成交一套三房109平米，这套房源同样位置与朝向偏差，成交价格1390万，调价之后成交速度非常快。而在高峰时期这个价格很难买到两房，深圳两年前的这个高峰期来得不正常啊！害苦了多少人。

豪宅代表

成交案例③

翡翠海岸成交一套225平四房，赠送面积较高且户型相当完美，这种户型在深圳湾区域中仅次于恒裕滨城227的户型。这套房放盘已久，是经过多次调价之后为市场所接受，从7000万多次下调到5750万成交。而5000+的预算购房者确实不错的选择，考虑品种和位置，这个预算对标的是恒裕滨城二期170的户型。

成交案例④

半岛城邦成交一套197平四房，这套房源楼层偏低，视野越过树顶的感觉，最大的优势就是近距离近海和滨海长廊，成交价格约5200万，这个价格并未出现明显下调。

我在去年的文章中说过这个话题，豪宅是最后的防线，过去的热点区域前海宝中光明沙井学区房将是降价的重灾区。

在5-6千的价位上，其实没有太多的选择，可对比的户型是双玺海之门03/05户型，恒裕滨城二期170平四房，翡翠海岸225平这几种户型。相对比之下，翡翠户型占优，半三海景最好，恒裕风头最大。

别墅/复式代表

成交案例⑤

三湘海尚成交一套联排别墅7700万，这种房产不能用笋盘来定义，首先是房产合适其次才是价格合适。香蜜湖的中旅，华侨城的红树湾，瑞河耶纳，到深圳湾的卓越维港及鸿威海怡湾联排别墅能够卖出的就是在7-8千万之间，各有优势也各有客户群体，当然这其中也有一些房源报价过亿但是这不能做为市场价参考，成交才是市场价，未成交的都只是报价。

别墅随着市场行情波动较小，小众产品对应小众客群，我认为当下的别墅价格是相对低估的。虽然大平层近几年比较火，虽然别墅某些方面有缺点，但是做为独立的房产优势以及放开生育后的大家庭时代未来是有市场的，何况市场不缺有别墅情节的群体，这个情节随着年龄与财富的增加而增加，就像有人说年轻人不喜欢白酒那是因为还年轻，毕竟每个男人都会经历从喜欢冰棒，可乐，奶茶，啤酒到最后的尽头是白酒。

成交案例⑥

招商双玺花园一期复式房，这种是洋房系列总高6层，优势花园比较大，送了一层地下室，正常使用的是2层户型（实际是地面1层）和楼上3/4/5/6层完全一样。成交价约8200万，楼上的户型可以成交的价格只能6000以内吧！这个价格算不得笋盘反而突破新高，值与不值不好评论。

但是这种房子在2014年中的时候一手开盘已经卖到了3000万，而3楼价格最低也不过2000万，即使6楼也不过2200万。

贵的房子几年后依然贵，大爷始终是大爷，当我们财富尚未达到一定高度的时候当然是研究性价比，未来那个区域楼盘户型可以获得更高的增值百分比。对于富豪级别的这不是首要考虑目标，合适和喜欢才是最重要。

以双玺一期为例，这虽然不是顶级的住宅但他独有的魅力不影响顶级富豪喜欢。

买房只能抓一个重点，以房为重点将就价格，以性价比为重点将就房有那么一点不满意。

商铺代表

成交案例⑦

今年的二手商铺市场更加的冷清，经济环境不好商铺首先受到冲击，租金是商铺价值的支撑，租金跳水商铺空置售价也必然受影响。

最近成交的海岸城两间商铺，一楼街铺带银行租约，面积为106平米，银行租客已经经营15年，也是经历多次降价最后成交单价18万，这两间商铺最大的卖点就是这个租约，目前实际收租10万，回报达到6厘。

试想如果没有当下租金，这里可以成交什么价？再试想如果这个租客退租了，这里是否还可以租到10万？

这间商铺的价值就在于租客稳定的经营下去，即使出现意外退租，以4厘回报的租金出租还是非常容易的。

成交案例⑧

这间商铺位于留仙洞，是最近几年比较火的万科云城，之前炒房集团造势的时候名字叫云街，号称第五代商业，联动全城中介公司重点推销。包装得有多华丽，二手市场就有多惨淡，号称对标国际的商业街最终还是成为米粉一条街，因为这条街就是为米粉快餐而生，号称是没有用的。

销售氛围营造得非常火，但是对于下手的购房者全部交了高昂的学费，今天的主角也不例外，65平米600万成交，这间商铺是在2019年原价1200万买入，持有三年仅收了一年租金，亏了一半房价，用600万的学费上了一课。

关于这些商铺，需要参考阅读这篇文章：深圳炒房客与炒房集团之间的一场对决

公寓代表

成交案例⑨

网红盘恒大双子湾，两年前是全城中介公司重点推荐的项目，这个楼盘在买的时候就决定了卖的时候得亏点钱。

近期成交一套108平户型，层高4.5米做了阁楼，当初购买原价979万，好在这个业主运气好，别人未降我先降，818万幸运脱手。

如果等大部分业主回归理性，这个价格想脱手，会很难，会非常难，看似华丽也弥补不了一堆缺陷。这也是很多购房者容易误入的歧途，伪高档，伪便宜。

成交案例⑩

这是比较不错的公寓盘，楼下两条线地铁站，紧邻公园和商场，除了名校该有的配套都齐全，非常适合改善型换房。

户型超越了市场上大部分的公寓盘，甚至超过了很多的住宅，虽然市场上在售公寓琳琅满目但能称为优质的不多。

近期成交一套195平南北通透四房，成交价格回到2018年，这种在市场高峰成交过1750万，现在1360万成交。

相对于一手购买略有盈余，相对于高峰期下降了400万。但至少比购买双子湾，含山，揽山以及太子湾这一批批的公寓要好很多。

关于公寓参考阅读，共五篇其他请搜索：深度解析深圳商务公寓市场现状及未来，公寓逆袭之路（—）

以上的成交案例可以做为近期选房及还价的参考，成交才是最真实的市场，这是用真金白银做出的选择。毕竟二手市场是检验房产价值的唯一舞台，成交是检验房价的唯一标准。

给予现在观望及正在选择的购房者建议：

在这种市场行情下确实有不少笋盘，我们要善于发现，更要善于找到适合自己的房源并善于洽谈出具有诱惑力的价格。

对于改善性买房的购房者，总会有各种需求的约束，合适自己又是捡漏的价格就非常难得。虽然笋盘频出，但多是个案，毕竟还没有普遍性大规模的降价。所以市场上就有了这样一种感叹，降价的房源没看上，看上的房源不降价。

对于投资性买房的购房者，现在正是市场捡漏的时候，没有太多的条件束缚，有价值，价格低，在自己的预算之内都可以下手，关键点还是未来有增长潜力。这个方面大部分购房者有个误区，用过去增值逻辑去衡量未来。

比如很多人的反应是公寓不行是因为过去几年公寓没有涨价。先不讨论这个观点对不对，但是这个理由是不对的。

买房需要选择好时间点，选择好区域楼盘和个案笋盘，这些做正确，对于大部分购房者来说，胜过两年的公司利润或者胜过五年的努力工作。

市场疯狂之时，拼的是魄力战胜贪念，一房难求之时是否敢于出售，不赚最后一个铜板，