最近，有中介向Kenny爆料，说罗湖有个新公寓上市，ONEPARK,不限购不限贷的，有很多小户型，要不要过来瞧瞧？

大概在3年前，Kenny开始研究商务公寓，因为它不限购不限贷的特性。在深圳限购不放松的前提下，将来一定大有市场。

跟住宅不同，大部分公寓，其实都是买来投资或者过渡的，所以不要买太大的，小的溢价高，而且流通性好。

如果还是高赠送，买一层送一层的那种，就更加是完美了！今天中介给我介绍的项目，就符合这些特性。

然而事实真的如此吗？

01

罗湖惊现70年产权公寓

那天早晨，Kenny接到一个中介推销电话，说罗湖洪湖公园附近，有个不限购不限贷的商务公寓，即将开盘。

卖点：70年产权，民用水电，买一层送一层的小复式，总价甚至低至100万！

中介信誓旦旦地说：买来百分百稳赚！

对于百分百稳赚这事，Kenny一直持否定态度。是骡是马，还得拉出来遛一遛，于是决定去瞧一瞧。

毕竟，卖点还是非常不错的。

来到项目附近。总体来说，项目地段还是非常不错的，靠近美丽的洪湖公园，附近有洪湖沃尔玛。

虽然没有地铁，但是公交非常方便，3个站，尽享华强北、东门两大商圈。

项目附近的洪湖公园，景观非常不错。

项目附近就有沃尔玛，购物非常方便。

目前项目周边没有地铁，公交站是儿童公园站。所幸公交车是比较多的，出行还算方便。

地段评分：????

02

项目是复式公寓

项目所在地。

项目过道，非常宽敞明亮，一点都没有老旧公寓的那种压抑。

项目都是买一层送一层的复式公寓，4.5米层高，以下为37平米一房一厅。

Kenny点评：37平米的一房一厅，适合单身白领，或者小情侣，自住还是比较舒服的。

以下为53平米复式两房一厅。

Kenny点评：53平米两房一厅，适合小家庭过渡，不过私密性欠佳。

户型评分：????

03

项目得房率差

项目开放了53平米的清水样板房。

楼高4.5米层高，因为样板房没把送的那一层做出来，所以不确定做成复式后空间是否压抑。

项目只有4楼一层，所以景观差，附近都是居民楼。

项目统一精装修交楼，这点还是非常不错的。

Kenny点评：以样板房来看，感觉得房率不高，53平米的样板房，目测得房率不到7成。

得房率评分：???

04

周边公寓价格

项目周边，还有另外2个公寓在售，一个是华商时代，均价34490一平米！

其中华商时代有23平米的单房，最低总价低至96万。

华商时代是正统的商务公寓，产权50年，现在还剩40年产权。

附近同样的复式产品，只有翡翠公寓，产权40年，均价高达55248！

而洪湖这个ONEPARK公寓多少钱，据销售说大概40000左右的价格。其中37平米的特价单位，总价低至100万！

关键项目是70年产权，民用水电，听到这里，你是不是觉得天上掉金子？

05

项目是商改住

当我听到销售说37平米一房一厅，总价低至100万的时候，差点惊到下巴。想投资华商时代的业主倒霉了。

你23平米单房就报价96万，这里100万买个37平米，还是买一层送一层的一房一厅，简直就是白菜价！

当然，便宜肯定没好货，这么实惠的价格，肯定有硬伤。在Kenny的一再逼问下，销售终于爆出实情。

项目的前身，是个商业裙楼。说白了，项目不是正统的商务公寓，而是商改住。

项目虽说是个70年产权的公寓，但是1991年批的地，也就是说，还剩44年产权，这个产权对比其他公寓也就不具备优势了。

虽然项目确实是民用水电，但是管理费奇高，每平米7块钱！

Kenny点评：销售的话，验证了此前我的判断。便宜没好货，这样的公寓，钱多的买来收收租还可以，投资的价值不大。

毕竟是老旧商业裙楼改的，且项目只有4楼这一层。住家的人肯定不会考虑这样的房子，以后只有租客住。

而Kenny多年的投资经验告诉我，不适合住家的房子，升值潜力差。

地段评分：????

户型评分：????

得房率评分：???

综合评分：???